Cenowa stabilizacja

Trzeci kwartał 2009 r. na poznańskim wtórnym rynku mieszkaniowym charakteryzował się dalszym zastojem w obrotach i drobnymi zmianami w poziomie średnich cen oferowanych lokali. Pod koniec września – w porównaniu z początkiem lipca – średnia cena ofertowa 1 m kw. powierzchni mieszkalnej wzrosła około 1 proc. Zasadniczy spadek cen oferowanych lokali obserwowany był w I kwartale 2009 r.

W III kwartale większość (około 65 proc.) stanowiły mieszkania w przedziale cenowym 5,1-7 tys. zł/m kw. Poniżej tego przedziału było 23 proc. ofert, zaś lokale w cenach metra od 7 do 10 tys. zł stanowiły 11 proc. oferty. Powyżej 10 tys. za metr był tylko 1 proc. lokali.
W porównaniu z poprzednim okresem zmieniła się struktura oferowanych mieszkań pod względem wielkości. Właściciele oferowali o 21 proc. więcej mieszkań dużych. O około 10 proc. zwiększył się też udział mieszkań małych. Mniej było natomiast lokali o powierzchni od 50 do 80 m kw. W ofercie III kwartału dominowały mieszkania o powierzchni 51-65 m kw. (40 proc.). najmniej było mieszkań małych, do 35 m kw. powierzchni.
Najwięcej mieszkań do sprzedaży pochodziło z Grunwaldu (26 proc.). 21 proc. zlokalizowanych było na Jeżycach. Najmniej, bo tylko 6,3 proc. pochodziło z Winogradów.
Średnie ceny ofertowe poszczególnych typów mieszkań zmieniły się. Ceny lokali o powierzchni 36-50 m kw. wzrosły przeciętnie o 11 proc., natomiast pozostałych typów mieszkań spadły o około 6-7 proc.

Rozpiętość cen była duża i zmieniła się w porównaniu z ubiegłym kwartałem. Największe różnice można obserwować na Grunwaldzie i w centrum. Na Grunwaldzie średnia wzrosła o 13 proc., a z kolei na Ratajach zmniejszyła się o 8 proc. Na Wildzie i Wingradach spadek średniej ceny był 7-procentowy.
Struktura cen oferowanych mieszkań w poszczególnych rejonach Poznania była zróżnicowana i różna w porównaniu z poprzednimi okresami. Świadczy to o zmianach zachodzących na rynku.
W centrum 40 proc. mieszkań oferowano w cenach poniżej 5 tys. zł/m kw. Taki sam udział miały lokale w przedziale cenowym 5-7 tys. zł za metr. W cenie od 7 do 10 tys. zł oferowano 16 proc. lokali.
Dość istotne zmiany nastąpiły w strukturze cen na Wildzie. Do 5 tys. zł za metr było 20 proc. ofert, a od 5 do 7 tys. zł – 66 proc. Na Winogradach 56 proc. oferty stanowiły mieszkania do 5,5 tys. zł za metr, a 45 proc. – w przedziale 5,5 do 7,5 tys. zł.
Zróżnicowana była też struktura cen ze względu na wielkość mieszkań. W grupie małych lokali 68 proc. ofert mieściło się w przedziale 5,5-6,5 tys. zł/m kw. Poniżej tego przedziału było 18 proc. ofert, a w przedziale 6,5 do 8 tys. zł – 8 proc.

Inna była struktura dla powierzchni 36-50 m kw. Aż 82 proc. mieściło się w przedziale 5-7 tys. zł. Tańszych lokali było tylko 5 proc., zaś oferowanych po cenach 7-10 tys. zł – 11 proc. Dla mieszkań o metrażu 51-65 m kw. 68 proc. ofert znalazło się w przedziale 5-5,5 tys. zł. Tańszych było 12 proc., a w przedziale 5,5-6,5 tys. zł – kolejne 15 proc.
W porównaniu z poprzednim kwartałem niewiele zmienił się rozkład cen dla lokali o powierzchni 66-80 m kw. Tu dominowały mieszkania z przedziału cenowego 5,5-7 tys. zł za metr (76 proc.). Większe mieszkania w cenie do 4,5 tys. zł stanowiły 13 proc., a w cenie 4,5-5,5 tys. – 10 proc. oferty. Powyżej 7 tys. zł za metr oferowano tylko 1 proc. lokali – na ogół nowych i atrakcyjnie zlokalizowanych.
Odmienna od poprzednich grup była natomiast struktura cen mieszkań największych. Mniej niż 5,5 tys. zł/m kw. kosztowało 13 proc. lokali o powierzchni przekraczającej 80 m kw. W przedziale 5,5-7 tys. zł uplasowało się 70 proc. ofert, zaś w przedziale 7-10 tys. – 16 proc., co w dobie kryzysu może dziwić.
Choć na wtórnym rynku mieszkaniowym Poznania wciąż panował spory zastój, to jednak dało się zaobserwować pewien wzrost zainteresowania zakupami. Podaż jest nadal duża i klienci mogą wybierać z dużej puli atrakcyjnych lokali. W ofercie znaczą część stanowią mieszkania nowe.
Czego można spodziewać się na poznańskim rynku wtórnym w ostatnim kwartale 2009 r.? Zdaniem specjalistów z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu – stopniowego wzrostu zainteresowania kupnem mieszkań. Będą też następowały różnokierunkowe korekty cen. Zasadniczy wpływ na wielkość transakcji będzie miała polityka kredytowa banków. Specjaliści KIiN uważają, że najbliższe miesiące nie będą jednak nadal należały do najłatwiejszych dla osób próbujących sprzedać lokale oraz dla pośredników.

Ĺšródło: Katedra Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu

Drukuj