Ceny ciągle ,,życzeniowe”

Analiza ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w czerwcu wskazuje na utrzymujące się życzeniowe podejście sprzedających do kwestii cen wywoławczych ofertowych lokali. Mimo wyraźnego spadku popytu, zwiększonej podaży i co za tym idzie, znacznego wydłużenia się czasu sprzedaży mieszkań stawki ofertowe utrzymują się na stabilnym poziomie. W kolejnych miesiącach i w poszczególnych ośrodkach dochodzi zarówno do niewielkich wzrostów jak i do spadków cen.

W ciągu ostatniego miesiąca najwięcej – o ponad 3 proc. (a także o blisko 5 proc. w ciągu ostatniego półrocza) spadły średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie. Podobny – ponad 3-procentowy spadek średnich cen w stosunku do maja nastąpił w Opolu. W tym samym okresie wzrosły średnie stawki w Trójmieście; w Sopocie średnia cena ofertowa mieszkania w czerwcu była wyższa od ceny z maja o 2,4 proc., w Gdańsku – o 2,9 proc., a w Gdyni – aż o 4,6 proc.

miasto maj
(PLN/
mkw)
czerwiec
(PLN/
mkw)
zm.w
ciągu
mies.
(%)
zm.w
ciągu
6
mies.
(%)
średnia
cena
miesz-
kania
o pow.
50 mkw.*
(PLN)
wysokość
raty
ile trzeba
zarabiać,
aby
uzyskać
kredyt
(netto)
w PLN
(7,85
%)
w CHF
(4,09
%)
w PLN w CHF
Białystok 4 594 4 683 1,9 1,6 234 150 1 694 1 185 2 722 3 165
Bydgoszcz 4 268 4 318 1,2 1,8 215 900 1 562 1 092 2 572 2 981
Gdańsk 6 769 6 967 2,9 0,1 348 350 2 520 1 762 3 656 4 437
Gdynia 7 033 7 355 4,6 -0,1 367 750 2 660 1 860 3 815 4 684
Katowice 4 282 4 312 0,7 -8,3 215 600 1 560 1 090 2 570 2 978
Kraków 8 076 7 807 -3,3 -4,8 390 350 2 824 1 974 4 013 4 972
Lublin 5 156 5 216 1,2 2,2 260 800 1 886 1 320 2 940 3 434
Łódź 4 368 4 415 1,1 -5,8 220 750 1 597 1 117 2 612 3 030
Opole 4 462 4 318 -3,2 bd. 215 900 1 562 1 092 2 572 2 981
Poznań 6 116 5 938 -2,9 -4,4 296 900 2 148 1 502 3 234 3 798
Rzeszów 4 810 4 793 -0,4 0,6 239 650 1 734 1 212 2 766 3 221
Sopot 10 945 11 206 2,4 -1,2 560 300 4 053 2 835 5 674 7 137
Szczecin 5 364 5 202 -3,0 -0,1 260 100 1 882 1 315 2 934 3 428
Warszawa 9 536 9 591 0,6 -0,1 479 550 3 468 2 426 4 856 6 109
Wrocław 7 069 7 261 2,7 -2,3 363 050 2 626 1 836 3 775 4 625

* na podstawie cen z czerwca br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Kredyty w złotych nie powinny już drożeć – Bernard Waszczyk z Open Finance

Ostatni miesiąc przyniósł względną stabilizację na rynku i 3-miesięczny WIBOR, który jest podstawą dla większości kredytów udzielanych w złotym, wzrósł jedynie 0,04 pkt, osiągając poziom 6,61 proc. Należy pamiętać, że pod koniec czerwca Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe, w tym również tę, która najbardziej powinna interesować kredytobiorców, czyli stopę redyskonta weksli, wynoszącą obecnie 6,25 proc. 3-miesięczy WIBOR oczywiście nie zareagował na tę podwyżkę, bowiem już wcześniej ją uwzględniał. Podobnie zresztą jak uwzględnia kolejną, która oczekiwana jest nie wcześniej niż we wrześniu (stąd 0,36-pkt przewaga WIBOR na stopą redyskonta weksli).
W najbliższym czasie nie spodziewamy się dalszego wzrostu cen kredytów hipotecznych w złotych – mówi Bernard Waszczyk z Open Finance. Przeciętne oprocentowanie takiego kredytu waha się obecnie od 7,5 do 7,6 proc. (zakładamy średnią marżę banku na poziomie 1 proc.) i jest ono zgodne z naszymi wcześniejszymi prognozami.
Według Open Finance kluczowym czynnikiem, który mógłby zmienić założenia, w oparciu o które przyjmujemy, że kredyty nie będą w najbliższym czasie dalej drożały, jest oczywiście inflacja, pompowana drożejącą ropą i żywnością. Ekonomiści powszechnie oczekują, że na skutek m.in. niskiej bazy z ubiegłego roku, szczyt inflacji przypadnie na sierpień. Dlatego bacznie wyczekujemy danych o inflacji w nadchodzących miesiącach, w tym zwłaszcza we wrześniu. Oczywiście także informacje za kolejne miesiące będą niezwykle ważne, bowiem już nieco mniej liczni ekonomiści zakładają, że na początku 2009 roku odnotujemy kolejny szczyt inflacji, po którym dopiero spodziewają się trwałego powrotu do celu inflacyjnego, czyli do okolic 2,5 proc.

Rata kredytu we frankach może stać się większym obciążeniem

Wartość 3-miesięcznej stawki LIBOR, w oparciu o który większość banków ustala oprocentowanie kredytów udzielanych we franku szwajcarskim, w ciągu ostatniego miesiąca nieznacznie się zmniejszyła (o 0,02 pkt) i wynosi teraz 2,80 proc., co dla spłacających takie kredyty jest oczywiście informacją pozytywną.
Zdaniem Open Finance istnieje jednak pewne ryzyko, że w najbliższych miesiącach sytuacja ulegnie zmianie na niekorzyść kredytobiorców zadłużonych we franku. Powodem mogą być ostatnie dane o wzroście inflacji PPI w Szwajcarii, które są dość alarmujące. Jej roczny wzrost w czerwcu wyniósł 4,4 proc., w porównaniu z 3,9 proc. w maju. Dynamiczny wzrost cen producentów niepokoi, bo przecież prędzej czy później przełoży się na wzrost cen konsumenckich, czyli inflacji CPI. Może to być przyczynkiem do podniesienia przez Narodowy Bank Szwajcarii stóp procentowych i to już przy najbliższej możliwej okazji, czyli we wrześniu.
Z drugiej strony, łagodząco na wysokość rat kredytowych wpływa ciągłe umacnianie się złotego względem franka (na rynku międzybankowym za 1 CHF trzeba zapłacić już mniej niż 2 PLN), który nie był tak tani od 1995 roku. Analitycy walutowi są jednak dość zgodni i oczekują w nadchodzących miesiącach korekcyjnego, raczej nie większego niż 10-15 proc. osłabienia złotego. Wzrost kursu franka w połączeniu z prawdopodobnym wzrostem oprocentowania wpłynie z pewnością na wzrost rat kredytowych, który – choć trudno go teraz dokładnie szacować – nie powinien być jednak znaczny i nie wpłynie zasadniczo na atrakcyjność kredytów we franku względem kredytów w złotych.

Podaż mieszkań nowych i prawie nowych

Kluczowym kryterium dla wielu klientów zamierzających dokonać zakupu mieszkania jest wiek budynku, w którym będzie się ono znajdować. Niechęć do bloków z wielkiej płyty oraz do borykania się z remontami w starych budynkach sprawia, że swoje poszukiwania ograniczają do ofert sprzedaży mieszkań nowych lub prawie nowych – wybudowanych w roku 2000 i późniejszych.
W czerwcu największą podażą mieszkań z roczników 2000-2007 można było zaobserwować w Krakowie. Nowe i prawie nowe mieszkania stanowiły tam ponad jedną trzecią wszystkich ofert. Niewiele mniejszy udział w podaży miały podobne mieszkania w Gdańsku – 34,6 proc. Mniej – ok. 25 proc. wszystkich ofert z czerwca stanowiły nowe i prawie nowe mieszkania w Gdyni i Wrocławiu.
Zdaniem Marcina Drogomireckiego z serwisu Oferty.net udział nowych mieszkań w podaży na rynku wtórnym będzie się nadal zwiększać. Sprzyja temu bowiem rosnąca liczba ofert sprzedaży nowo odbieranych lokali zakupionych w ostatnich latach na rynku pierwotnym. Ich właściciele nie chcąc ponosić dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem i utrzymaniem zainteresowani są szybką odsprzedażą i realizacją zysków wynikających z różnicy w cenach.
Ciekawym zjawiskiem towarzyszącym sprzedaży nowych lokali na rynku wtórnym jest oferowanie ich niejednokrotnie po cenach niższych od tych, za jakie w tych samych inwestycjach oferują niesprzedane lokale deweloperzy.

miasto podaż ofert z lat 2000-2007 (%)
Gdańsk 34,6
Gdynia 25,1
Kraków 36,8
Poznań 29,5
Warszawa 31,5
Wrocław 25,2

Index kredytowy Open Finance
Rynek kredytów w wybranych miastach Polski w czerwcu 2008 r.

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów Open Finance w czerwcu 2008 r.

miasto średnia wartość
kredytu
w czerwcu 2008
(w PLN)
średnie LTV
(stosunek kwoty
kredytu do
wart. nieruch.,
w proc.)
średni okres
kredytowania
(w latach)
Warszawa 453 977 87 36
Kraków 283 512 85 30
Wrocław 345 561 87 31
Poznań 254 323 81 32
Gdańsk 260 198 85 32
Gdynia 266 692 81 28
Katowice 180 639 74 28
Lublin 189 082 80 32
Olsztyn 239 447 87 34

źródło: Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance

x

Zobasz także

Pół miliarda kredytu

Poznański samorząd wystąpi o dodatkowy kredyt w wysokości 500 mln zł – poinformował prezydent miasta ...

PIT do końca maja

Standardowo termin na złożenie rocznego zeznania PIT upływa 30 kwietnia. W tym roku deklaracje można ...

Pomogą odroczyć raty

Banki zapewnią możliwość odroczenia spłat rat kredytowych na okres do 3 miesięcy. Ułatwienia mają dotyczyć ...

Miliard od BGK na czynsze

Najem subsydiowany to najem z pewną pomocą publiczną, w ramach której dopłaca się do czynszu. ...

Uwaga! Fałszywe emaile

Ostrzegamy przed fałszywymi wiadomościami o tytule „Wezwanie do złozenia wyjasnienia” (pisownia oryginalna), w których autor ...