Ukraina

Ceny działek – jak uniknąć szaleństwa

Im dalej od centrum miasta, tym działki są tańsze – nie jest to specjalnie odkrywcze stwierdzenie. Ale robi się ciekawiej, jeśli zauważyć, że kilka minut jazdy samochodem może kosztować kilkaset tysięcy złotych. Boom mieszkaniowy na dobre przeniósł się już na podmiejskie działki budowlane (zgodnie zresztą z naszymi prognozami). Najbardziej podrożały działki w dogodnych lokalizacjach, położone na samych obrzeżach miast. W przypadku Poznania kupienie działki w odległości 15 km od centrum poniżej 250 zł za metr graniczy z cudem. Ale co ciekawe, już 10 kilometrów dalej cena potrafi być o połowę, czy nawet o dwie trzecie niższa.
Niniejsze opracowanie sprowadza się do konkluzji, że nabywcy być może nie powinni przepłacać za działki położone blisko miast, a zamiast nich kierować swoją uwagę w bardziej odległe rejony. Odległość jest bowiem pojęciem względnym. Fizycznie działkę 15 km od centrum i 25 km od centrum dzieli 10 kilometrów. W praktyce z tej bliższej działki można dojechać do centrum w 20-25 minut, z tej dalszej podróż będzie o 10 minut dłuższa. Różnica w cenie między działkami w takich lokalizacjach może przekraczać 100 proc. Pojawia się więc pytanie, czy te 10 minut drogi (20 minut w obie strony) przemierzanych każdego dnia, rzeczywiście jest warte kilkaset tysięcy złotych?
Poniżej pokazujemy przykładowe ceny działek w różnej odległości wokół stolicy Wielkopolski. Łatwo się zorientować, że prawie każdy kawałek ziemi, który w linii prostej ma mniej niż 15 kilometrów do Starego Rynku, wyceniany jest powyżej 200 zł. Inna oczywista zależność – im mniejsza działka, tym wyższa cena za metr. Dla nabywców oczywiście znaczenie ma finalna kwota – płacona za cały plac, a nie za pojedynczy metr.
Z takich miejscowości jak Puszczykowo, Chyby czy Zalasewo w odległości ok. 15 km od centrum, można dostać się do śródmieścia w około pół godziny. Przeciętna działka w tych miejscowościach będzie kosztować 250 do nawet 550 tys. zł. W dodatku wybór działek budowlanych jest na tych ścisłych peryferiach dość ograniczony.
Czasem kilka, czasem kilkanaście kilometrów dalej ceny działek spadają nawet do 100 zł za metr i niżej, ich wybór jest znacznie większy, a różnica często sprowadza się do bardziej rozproszonego sąsiedztwa i kilku-kilkunastu minut jazdy samochodem. Nie ma natomiast reguły co do infrastruktury. Bywa, że gminy dalej leżące od miasta radzą sobie lepiej z rozprowadzeniem sieci gazowej czy wodociągowej – wszystko zależy od sprawności samorządów. Ponieważ często nowych domów powstaje tam mniej, szybciej można załatwić formalności związane z budową domów.
Jak wielka może być skala oszczędności? W zależności od lokalizacji i wielkości działki – 100, 150 czy nawet 300 tys. zł. W każdym razie w miejscowościach położonych 20-30 km od centrum miasta koszt zakupu gruntu nie przekroczy 1/3 całej inwestycji związanej z budową domu.
W miejscowościach położonych bliżej może to być nawet 50- 60 proc. całej – znacznie w sumie droższej – inwestycji. W wymiarze bezwzględnym – dom z działką, która kosztowała 150 tys. zł, wciąż można postawić za pół miliona złotych. Jeśli działka kosztuje więcej o kilkaset tysięcy, podnosi to koszt całej inwestycji.
Po wzroście cen działek o ok. 100 proc. na przestrzeni ostatnich dwóch trzech lat, potencjał wzrostowy parceli położonych w pobliżu miast powoli się wyczerpuje. Trudno wyobrazić sobie, że działka, która dziś jest wyceniana na 500 tys. zł, za kolejne trzy lata będzie warta 750 tys. czy milion. Generalnie zresztą boom na działki budowlane związany jest z planami budowy domów, które byłyby tańsze niż mieszkania w mieście – potencjalni nabywcy będą zainteresowani tanimi działkami, których więcej znajdą w odległości do 30 km od centrum. Spodziewamy się skierowania popytu właśnie w te dalsze rejony, co powinno przełożyć się na umiarkowany – rzędu 15-20 proc. rocznie – wzrost cen. Im dalej od miasta, tym podaż gruntów może być większa – stąd mowa o umiarkowanym wzroście cen. Do czasu.
Sytuacja może się zmienić, jeśli największe polskie miasta zostaną wreszcie okrążone obwodnicami z prawdziwego zdarzenia. Choć wiele osób ma obawy czy takie sąsiedztwo rzeczywiście będzie służyło wartości domów i działek (ze względu na hałas i spaliny), odpowiedź jest jednoznaczna. Na tej samej zasadzie najszybciej drożeją mieszkania w sąsiedztwie linii metra. Oczywiście bezpośrednie sąsiedztwo obwodnicy może być cenne tylko jeśli planujemy budowę stacji benzynowej. Ale już kilometr czy dwa od przyszłej dwupasmówki zapewni i wygodę i ciszę. I ponadprzeciętny wzrost wartości nieruchomości.

Paweł Urban, analityk rynku nieruchomości
Open Finance

www.open.pl

Przykładowe ceny działek w okolicach Poznania
I. Pierścień wokół miasta

Lokalizacja

Powierzchnia m kw.

Cena zł

Cena jedn. zł/m kw

Poznań, Starogardzka

368

148.000

402

Baranowo

721

250.000

347

Skórzewo

756

211.000

279

Kiekrz, Ptasia

860

139.000

162

Poznań, Święciańska

875

510.000

583

Zalasewo

991

248.000

250

Szczepankowo

1136

454.000

400

Gruszczyn

1160

313.000

270

Puszczykowo

1161

523.000

450

Szczepankowo

1377

551.000

400

Kicin

1500

240.000

160

Poznań, Naramowicka

1666

510.000

306

Rosnówko

1888

270.000

143

Chyby

2000

540.000

270

Puszczykowo

2594

778.000

300

Ławica

2821

820.000

291

Puszczykowo

3000

1.050.000

350

Puszczykowo

3451

1.500.000

435

Chyby

5027

1.260.000

251

Chyby

5028

1.500.000

298


II. Odległość 20-25 km od Poznania

Lokalizacja

Powierzchnia m kw.

Cena zł

Cena jedn. zł/m kw

Dopiewo

720

72.000

100

Wielka Wieś k. Buku

800

80.000

100

Jerzykowo

900

135.000

150

Strykowo

928

100.000

108

Kaźmierz

1000

110.000

110

Tuczno

1200

240.000

200

Sierosław

1456

248.000

170

Lusówko

1506

256.000

170

Borówiec

1675

350.000

209

Rogalin

2185

366.000

168

Mielno

2275

342.000

150

Borówiec

2298

184.000

80

Stęszew

2852

171.000

60

Lusowo

3000

330.000

110

Rogalin

4681

701.000

150

Kokoszczyn

6287

434.000

70

Lusówko

7200

468.000

65

x

Zobasz także

Czas na rewitalizację

W Polsce w regionalnych programach unijnych na lata 2021-2027 jest 944 mln euro (czyli 4,1 ...

Ochrona nie tylko najemcy

Lewica jest za utrzymaniem obecnych przepisów chroniących lokatorów, mimo zdarzających się sytuacji wykorzystywania stanu prawnego ...

Więcej lokali socjalnych

Rząd ustanowił program, którego celem jest wzmacnianie poziomu integracji społecznej osób i rodzin znajdujących się ...

Społeczna agencja najmu

W Dąbrowie Górniczej w ramach rządowego pilotażu powstaje jedna z pierwszych w Polsce tzw. społecznych ...

Domy z drewna iluzją

Polskie Domy Drewniane, jako operator rządowego programu Mieszkanie Plus,  miały w ciągu 5 lat – do ...