Ceny mieszkań nadal spadają

Po lekkim odbiciu miesiąc wcześniej, listopadowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań wskazuje na jego powrót do tendencji spadkowej. Jak wynika z najnowszych danych dotyczących transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wartość wskaźnika stopniała do 733,38 pkt, czyli spadła o 1,26 proc. w porównaniu z październikiem. Od początku roku przecena mieszkań mierzona naszym indeksem sięga już 12,4 proc. Po okresie względnej stabilizacji cen mieszkań, trwającym mniej więcej od połowy 2009 do połowy 2011 roku, od kilkunastu miesięcy mamy do czynienia z wyraźnym trendem spadkowym. Na ostatnich 18 miesięcy tylko cztery zakończyły się zmianą indeksu in plus w skali miesiąca, przy czym były to raczej niewielkie zmiany, z których największa była ta ze stycznia br., gdy indeks cen transakcyjnych zyskał 0,61 proc.
Spadki są o wiele bardziej dotkliwe, a jak dotychczas najgorszym pod tym względem miesiącem był wrzesień br., kiedy indeks zanurkował aż o 3,74 proc. W sumie od połowy ubiegłego roku indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony przez Open Finance i Home Broker, spadł o 16,6 proc.
Indeks spada, ale nieprzerwanie od czerwca br. rośnie wolumen dokonywanych transakcji uwzględnianych przy jego wyliczaniu (suma transakcji z ostatnich trzech miesięcy). Przy okazji listopadowego odczytu indeksu uwzględniliśmy ponad 3550 transakcji, wyraźnie bijąc dotychczasowy rekord z maja ubiegłego roku, wynoszący blisko 3400 transakcji. W stosunku do danych z października br. liczba transakcji wzrosła o 5,2 proc., zaś w porównaniu rocznym mówimy o ponad 26-proc. wzroście.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Komentarz i prognoza

Tak jak można było tego oczekiwać końcówka roku przebiega pod znakiem wzmożonego zainteresowania programem Rodzina na Swoim. W październiku i listopadzie w ramach RnS udzielono w sumie ponad 10 tys. kredytów o łącznej wartości blisko 1,8 mld zł, co stanowiło prawie jedną trzecią wszystkich udzielonych przez banki kredytów hipotecznych. Jednak ten wzrost jest niewystarczający do tego, żeby skutecznie powstrzymać przecenę na rynku mieszkaniowym. Z jednej strony wynika to ze znacznej nadpodaży lokali na rynku pierwotnym – zarówno w trakcie realizacji, jak i tych gotowych – ale także dlatego, że w orbicie zainteresowania potencjalnych beneficjentów RnS, z racji kryteriów jakie trzeba spełnić, aby móc skorzystać z programu, znajdują się mieszkania tańsze i mniejsze. Wzrost obrotów takimi lokalami oraz rywalizacja o klienta wśród sprzedających sprawiają, że średnie ceny nieubłaganie prą na południe.
Wzmożone zainteresowanie Rodziną na Swoim będzie też pewnie widoczne w danych za grudzień. Wiadomo już co prawda, że Rodzinę na Swoim zastąpi nowy program pn. Mieszkanie dla Młodych, ale na jego wprowadzenie trzeba jednak będzie poczekać przynajmniej do drugiej połowy przyszłego roku. Nie oznacza to bynajmniej, że pierwsza połowa przyszłego roku musi przebiegać pod dyktando dalszych spadków cen mieszkań. Nawis podażowy mieszkań osiągnął już swoje maksimum w trzecim kwartale br. i zaczął się zmniejszać. Oczywiście w ujęciu liczbowym oferta sprzedażowa deweloperów cały czas pozostaje na wysokim poziomie i przy obecnej skali sprzedaży potrzeba dużo czasu na jej zredukowanie. Niemniej trzeba pamiętać, że marże realizowane przez deweloperów są już teraz niskie, zaś obowiązki nałożone na nich przez tzw. ustawę deweloperską tylko dokładają im pracy i kosztów, a materiały budowlane czy koszty pracy bynajmniej wcale nie są mniejsze niż rok temu.
Gdzie jest więc granica opłacalności ich działalności? Pokażą to nadchodzące miesiące. W naszej opinii potencjał do dalszych obniżek cen mieszkań jest już na wyczerpaniu, a dołek cenowy powinien wystąpić przed końcem pierwszej połowy przyszłego roku.

* * *

Zgodnie z przewidywaniami, po zeszłomiesięcznym odbiciu indeksu cen mieszkań, na rynek mieszkaniowy powróciły w listopadzie spadki. Dziś indeks jest na poziomie o 1,3 proc. niższym niż przed miesiącem. W perspektywie 12 miesięcy przeciętne „M” w dużym mieście straciło na wartości 12,3 proc., a od „cenowego szczytu” z początku 2008 roku korekta sięgnęła 27 proc.
Grudniowy odczyt poziomu indeksu może być jeszcze niższy niż dziś. Powód jest prosty – kończący się program „Rodzina na swoim”. Fakt ten przekłada się na większe zainteresowanie kupujących mieszkaniami z najtańszego segmentu, a więc takimi, których ceny pozwalają na zakwalifikowanie się do dopłat. Nie pozostaje to bez wpływu na średnią cenę transakcyjną.
Warto ponadto zauważyć, że chęć skorzystania z dofinansowania powoduje też wzrost liczby zawieranych transakcji, co w normalnych warunkach byłoby pozytywną informacją. Dziś jednak sugerować może, że osoby, które w normalnych warunkach podjęłyby decyzję o zakupie mieszkania w przyszłym roku przyspieszają podjęcie decyzji, aby zdążyć jeszcze przed grudniem. Warto zauważyć, że o tym czy do kredytu zostanie udzielona dopłata decyduje data złożenia w banku wniosku o dofinansowany kredyt, a nie podpisania umowy kredytowej lub tym bardziej wypłaty środków. Aby w banku złożyć dokumenty najczęściej wymagane jest doprowadzenie procesu zakupu do poziomu umowy przedwstępnej. Do tej zgodnie z danymi Home Broker mijało przeciętnie w tym roku 26 dni od rozpoczęcia poszukiwań mieszkania. Jest to więc już ostatni dzwonek, aby zacząć rozglądać się za mieszkaniem bez zbędnego pośpiechu.
Nie można też zapomnieć o tym, że dzisiejsze ożywienie na rynku może spowodować, że pierwsze miesiące przyszłego roku przyniosą spadek popytu na mieszkania. Dotyczyć on jednak będzie głównie segmentu najtańszego, a więc trudno spodziewać się, żeby koniec programu dopłat mógł doprowadzić do dalszego spadku cen mieszkań. Co więcej mniejszy udział transakcji najtańszymi mieszkaniami może nawet doprowadzić do odbicia i okresowej korekty przeciętnych cen w górę. Nie będzie to jednak świadczyło o sile rynku tak długo, jak nie będzie poparte wzrostem liczby zawieranych transakcji.
Wstępne dane na temat przewidywań odnośnie zmian na rynku nieruchomości po zniknięciu z niego programu dopłat „Rodzina na Swoim” pokazują trzy główne kierunki: spadek liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży na początku 2013 roku, stopniowy wzrost popytu na najem i w horyzoncie 12-miesięcznym spadek cen transakcyjnych mieszkań – wynika z badania przeprowadzonego wśród doradców Home Broker. W przypadku spadku cen dynamika nie powinna być wysoka. Doradcy spodziewają się, że ceny mieszkań w horyzoncie 12-miesięcznym zanotują skromną 1-proc. przecenę. Zmiana taka oznaczałaby spore wyhamowanie tendencji spadkowej. Scenariusz ten może się spełnić, o ile nie dojdzie do eskalacji zjawisk kryzysowych i kontynuowana będzie liberalizacja w dostępie do finansowania kredytowego realizowana poprzez spadek oprocentowania kredytów hipotecznych.
Warto zauważyć, że dziś WIBOR 3M (główny składnik oprocentowania) notowany jest na poziomie niespełna 4,4 proc. Kontrakty terminowe na tę stopę procentową sugerują, że za 9 miesięcy może to być mniej niż 3,2 proc. Jeśli więc dziś przeciętne oprocentowanie kredytu w PLN wynosi 6,3 proc., to za 9 miesięcy mogłoby to być 5,1 proc. W efekcie jeśli dziś 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć od banku 367 tys. zł, to za rok zdolność kredytowa mogłaby wzrosnąć nawet do 412 tys. zł. Wzrost ten byłby jednak możliwy w takim zakresie o ile banki nie podniosłyby swoich marż (ceny kredytu), a w warunkach spadających stóp procentowych jest to przeważnie założenie utopijne.

Drukuj