Ukraina

Ceny mieszkań ustabilizowały się

Luty był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski utrzymały się na niemal niewzruszonym poziomie.

Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w serwisie Oferty.net nieznacznie w górę poszły stawki wywoławcze w Gdyni i Sopocie (odpowiednio o 2,5 i 2,2 proc.), minimalnie spadły w Rzeszowie, Gdańsku i Bydgoszczy (odpowiednio o 3,5, 2,8 i 2 proc.), a w pozostałych miastach zmiany cen za 1 m kw. nie przekraczały 100 zł.
Obserwowana stabilizacja średnich cen jest faktem. Mieszkania ani nie drożeją jak jeszcze rok czy dwa lata temu, ani nie tanieją na tyle, by mówić o trendzie spadkowym. Dostępne na rynku oferty są zróżnicowane cenowo – od najtańszych (w przeliczeniu na m kw.) mieszkań o dużych powierzchniach w starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. „segmentu popularnego” (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo wysokich zarobkach.
Obecna sytuacja mocno kontrastuje z pozostającą w pamięci, nie tak dawną gorączką mieszkaniową. Wielu uczestników i obserwatorów rynku przywykło wówczas do tego, że oferty schodziły „na pniu”, a ceny zmieniały się z dnia na dzień. Teraz to się zmieniło; mieszkania to nie bułeczki – ich sprzedaż zajmuje trochę czasu, a na zakup niestety nie każdy może sobie pozwolić.

miasto 01’07
PLN/m
kw.
02’08
zł/m
kw.
zmiana
(%)
średnia
cena
miesz-
kania
o pow.
50 mkw.*
(zł)
wysokość
raty
ile trzeba
zarabiać,
aby uzyskać
kredyt
(netto)
w PLN
6,88%
w CHF
4,06%
w PLN w CHF
Białystok 4 655 4 607 -1,0 230 350 1 514 1 160 2 538 2 936
Bydgoszcz 4 329 4 242 -2,0 212 100 1 394 1 069 2 401 2 767
Gdańsk 7 161 6 963 -2,8 348 150 2 288 1 754 3 424 4 030
Gdynia 7 188 7 365 2,5 368 250 2 420 1 855 3 617 4 262
Katowice 4 708 4 701 -0,1 235 050 1 545 1 184 2 573 2 980
Kraków 8 248 8 197 -0,6 409 850 2 694 2 065 3 888 4 743
Lublin 5 176 5 103 -1,4 255 150 1 677 1 286 2 724 3 165
Łódź 4 760 4 689 -1,5 234 450 1 541 1 181 2 569 2 974
Poznań 6 278 6 210 -1,1 310 500 2 040 1 565 3 140 3 677
Rzeszów 4 937 4 763 -3,5 238 150 1 565 1 200 2 597 3 008
Sopot 11 105 11 347 2,2 567 350 3 729 2 859 5 220 6 567
Szczecin 5 181 5 205 0,5 260 250 1 710 1 311 2 763 3 212
Warszawa 9 566 9 599 0,3 479 950 3 154 2 418 4 465 5 555
Wrocław 7 500 7 430 -0,9 371 500 2 441 1 872 3 600 4 300

* na podstawie cen z lutego br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Kredyty złotowe w górę

Od ostatniego komentarza Open Finance (27 lutego) rynkowe stopy WIBOR ponownie wzrosły, a w ślad za nimi także oprocentowanie kredytów złotowych. Obecnie przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych wynosi już 7,05 proc. (WIBOR trzymiesięczny plus marża 1 pkt proc.), podczas gdy przed miesiącem było to 6,85 proc.
Można więc powiedzieć, że rynek pieniężny ponownie zdyskontował decyzję Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych z pewnym wyprzedzeniem.
Warto odnotować, że RPP podniosła stopy po raz siódmy z rzędu, a łączna skala podwyżek wyniosła 175 pkt bazowych – przypomina Emil Szweda z Open Finance. W tym samym czasie (od lutego 2007 r., kiedy rynek pieniężny rozpoczął dyskontowanie pierwszej w cyklu podwyżki stóp), trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła o 185 pkt bazowych, zatem wszystkie dotychczasowe podwyżki zostały już w pełni zdyskontowane, ale kolejne jeszcze nie.
Mając to na uwadze i oczekując jeszcze dwóch podwyżek stóp procentowych do końca roku, zmieniamy naszą prognozę przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych na koniec 2008 roku. Kredyty oprocentowane na podstawie wzoru WIBOR 3M plus 1 pkt proc. marży mogą osiągnąć w grudniu oprocentowanie na poziomie 7,5-7,6 proc., jeśli założenia dotyczące dwóch kolejnych podwyżek zostaną spełnione, a oczekiwania rynku co do kolejnych podwyżek zostaną na tym poziomie zakotwiczone (tzn. rynek nie będzie oczekiwał dalszych podwyżek stóp).

Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów i rat kredytów hipotecznych?

Luty
2007

Rata (
PLN)
Marzec
2008
Rata
(PLN)
Zmiana Grudzień
2008E*
Rata
(PLN)*
Zmiana
do luty
2007*
Zmiana
do
marzec
2008*
5,20% 549 7,05% 669 +21,8% 7,50% 699 +27,3% +4,5%

Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe. * prognoza

Z analiz Open Finance wynika, że od początku cyklu podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu 30-letniego wzrosła już o 120 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł lub o prawie 22 proc. Do końca roku wzrost rat ma szanse przekroczyć 27 proc. lub 150 zł dla każdych 100 tys. zł (z 549 do 699 zł). Tylko kredytobiorcy, którzy w tym samym czasie zanotowali wzrost wynagrodzeń inny niż wynikający z obniżenia składki rentowej, mogą powiedzieć, że ich kondycja finansowa nie pogorszyła się w tym czasie ze względu na wzrost rat kredytowych.

Kredyty w CHF znacznie tańsze

W zgoła odmiennej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda w ciągu ostatniego miesiąca i w tym przypadku rynkowe stopy procentowe wzrosły, ale tylko o 5 pkt bazowych, a ponadto utrzymują się na niskim poziomie. Trzymiesięczna stopa LIBOR CHF wynosi niecałe 2,84 proc., a oprocentowanie kredytu we frankach z przeciętną marżą 1,3 proc. wynosi obecnie 4,15 proc.
Inwestorzy są przekonani, że Narodowy Bank Szwajcarii nie będzie w najbliższym czasie podnosił stóp procentowych, a pod koniec roku może zdecydować się na ich obniżenie – twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na razie nie pozwala na to utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja (w lutym 2,4 proc.). Humory kredytobiorców spłacających kredyty we frankach szwajcarskich mogą popsuć tylko notowania walutowe. W ciągu ostatniego miesiąca kurs franka wzrósł z 2,20 do 2,25 zł, a więc o 2,3 proc. Nadal jednak raty kredytów w CHF są niższe niż kredytów w PLN, a co więcej dysproporcja rośnie na korzyść kredytów w CHF.

Raty kredytów w CHF vs. kredyty w PLN

Oproc.
kredytu
w CHF
Rata
kredytu
w CHF
Oproc.
kredytu
w PLN
Rata
kredytu
w PLN
Różnica
4,15% 510 PLN 7,05% 669 PLN 31,2%

Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. zł, raty równe, uwzględniono spread walutowy 5 proc.

Warszawa – więcej mieszkań z dala od centrum

Warszawski rynek mieszkaniowy stale ewoluuje. Wysoki popyt na mieszkania spowodował w ostatnich latach wysyp nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów. Z uwagi na wysokie ceny gruntów w Śródmieściu i dzielnicach ościennych najwięcej nowych domów i osiedli mieszkaniowych wznoszonych było i jest w oddalonych od centrum dzielnicach. Potwierdza to obserwowany w serwisie Oferty.net wzrost podaży ofert sprzedaży mieszkań z Targówka, Bielan, Bemowa czy Wesołej przy jednoczesnym zmniejszaniu udziału w podaży ofert ze „starych” dzielnic – Śródmieścia, Ochoty, Woli czy Żoliborza.

Drogo pod Tatrami

Podczas ferii zimowych, w okresie wakacyjnym czy w trakcie „długich weekendów” Zakopane zapełnia się ceprami z różnych stron Polski (i nie tylko). Beztroski wypoczynek i zachwyt malowniczymi widokami Tatr budzą u wielu z nich pragnienie posiadania własnej nieruchomości w popularnym kurorcie. Jeśli nie okazałego, góralskiego domu to chociaż mieszkania czy apartamentu, do którego można by przyjeżdżać o każdej porze roku, bez wcześniejszych rezerwacji, bez martwienia się o to czy będą wolne miejsca.
Zakup lokum w Zakopanem to jednak spory wydatek. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Zimowej Stolicy Polski wystawionego do sprzedaży w serwisie Oferty.net w lutym wynosiła 11.263 zł. Była ona aż o 17,3 proc. wyższa niż w Warszawie (9.599 zł/m kw.) i tylko nieznacznie niższa od średniej ceny w drugim, popularnym kurorcie – leżącym na przeciwległym krańcu Polski – Sopocie (11.347 zł/m kw.).
Najwyższych cen – przekraczających 10.000 zł/m kw. – oczekują zbywcy mieszkań i apartamentów nowych, nowocześnie wykończonych oraz w budynkach starszych, ale atrakcyjnie usytuowanych (blisko Krupówek), z pięknym widokiem na góry.
Tańsze są oferty o niższym standardzie i oddalone od głównego deptaku miasta. Ich ceny zaczynają się od 6.000 zł/m kw.

Rynek kredytów w wybranych miastach Polski w lutym 2008

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w lutym 2008 r.

miasto średnia wartość
kredytu w lutym
2008 (w PLN)
średnie LTV
(stos. kwoty
kredytu
do wart.
nieruch.
w proc.)
średni
okres
kredytowania
(w latach)
WARSZAWA 427 017 88 33
KRAKóW 300 530 85 30
WROCŁAW 326 663 86 31
POZNAŃ 272 214 85 30
GDAŃSK 330 697 88 31
GDYNIA 315 280 82 30
KATOWICE 202 436 86 28
LUBLIN 238 418 88 33
OLSZTYN 260 740 94 32

Ĺšródło: Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance

x

Zobasz także

Czas na rewitalizację

W Polsce w regionalnych programach unijnych na lata 2021-2027 jest 944 mln euro (czyli 4,1 ...

Ochrona nie tylko najemcy

Lewica jest za utrzymaniem obecnych przepisów chroniących lokatorów, mimo zdarzających się sytuacji wykorzystywania stanu prawnego ...

Więcej lokali socjalnych

Rząd ustanowił program, którego celem jest wzmacnianie poziomu integracji społecznej osób i rodzin znajdujących się ...

Społeczna agencja najmu

W Dąbrowie Górniczej w ramach rządowego pilotażu powstaje jedna z pierwszych w Polsce tzw. społecznych ...

Domy z drewna iluzją

Polskie Domy Drewniane, jako operator rządowego programu Mieszkanie Plus,  miały w ciągu 5 lat – do ...