Luty był kolejnym miesiącem, w którym średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski utrzymały się na niemal niewzruszonym poziomie.
Jak wynika z analizy ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w serwisie Oferty.net nieznacznie w górę poszły stawki wywoławcze w Gdyni i Sopocie (odpowiednio o 2,5 i 2,2 proc.), minimalnie spadły w Rzeszowie, Gdańsku i Bydgoszczy (odpowiednio o 3,5, 2,8 i 2 proc.), a w pozostałych miastach zmiany cen za 1 m kw. nie przekraczały 100 zł.
Obserwowana stabilizacja średnich cen jest faktem. Mieszkania ani nie drożeją jak jeszcze rok czy dwa lata temu, ani nie tanieją na tyle, by mówić o trendzie spadkowym. Dostępne na rynku oferty są zróżnicowane cenowo – od najtańszych (w przeliczeniu na m kw.) mieszkań o dużych powierzchniach w starych, zaniedbanych lub nieatrakcyjnie zlokalizowanych budynkach, przez oferty z tzw. „segmentu popularnego” (mieszkania w stosunkowo nowych budynkach lub w lepszych lokalizacjach) w średnich cenach, po komfortowe i kosztowne mieszkania oraz apartamenty dla klientów o wysokich i bardzo wysokich zarobkach.
Obecna sytuacja mocno kontrastuje z pozostającą w pamięci, nie tak dawną gorączką mieszkaniową. Wielu uczestników i obserwatorów rynku przywykło wówczas do tego, że oferty schodziły „na pniu”, a ceny zmieniały się z dnia na dzień. Teraz to się zmieniło; mieszkania to nie bułeczki – ich sprzedaż zajmuje trochę czasu, a na zakup niestety nie każdy może sobie pozwolić.
miasto | 01’07 PLN/m kw. |
02’08 zł/m kw. |
zmiana (%) |
średnia cena miesz- kania o pow. 50 mkw.* (zł) |
wysokość raty |
ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt (netto) |
||
w PLN 6,88% |
w CHF 4,06% |
w PLN | w CHF | |||||
Białystok | 4 655 | 4 607 | -1,0 | 230 350 | 1 514 | 1 160 | 2 538 | 2 936 |
Bydgoszcz | 4 329 | 4 242 | -2,0 | 212 100 | 1 394 | 1 069 | 2 401 | 2 767 |
Gdańsk | 7 161 | 6 963 | -2,8 | 348 150 | 2 288 | 1 754 | 3 424 | 4 030 |
Gdynia | 7 188 | 7 365 | 2,5 | 368 250 | 2 420 | 1 855 | 3 617 | 4 262 |
Katowice | 4 708 | 4 701 | -0,1 | 235 050 | 1 545 | 1 184 | 2 573 | 2 980 |
Kraków | 8 248 | 8 197 | -0,6 | 409 850 | 2 694 | 2 065 | 3 888 | 4 743 |
Lublin | 5 176 | 5 103 | -1,4 | 255 150 | 1 677 | 1 286 | 2 724 | 3 165 |
Łódź | 4 760 | 4 689 | -1,5 | 234 450 | 1 541 | 1 181 | 2 569 | 2 974 |
Poznań | 6 278 | 6 210 | -1,1 | 310 500 | 2 040 | 1 565 | 3 140 | 3 677 |
Rzeszów | 4 937 | 4 763 | -3,5 | 238 150 | 1 565 | 1 200 | 2 597 | 3 008 |
Sopot | 11 105 | 11 347 | 2,2 | 567 350 | 3 729 | 2 859 | 5 220 | 6 567 |
Szczecin | 5 181 | 5 205 | 0,5 | 260 250 | 1 710 | 1 311 | 2 763 | 3 212 |
Warszawa | 9 566 | 9 599 | 0,3 | 479 950 | 3 154 | 2 418 | 4 465 | 5 555 |
Wrocław | 7 500 | 7 430 | -0,9 | 371 500 | 2 441 | 1 872 | 3 600 | 4 300 |
* na podstawie cen z lutego br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
Kredyty złotowe w górę
Od ostatniego komentarza Open Finance (27 lutego) rynkowe stopy WIBOR ponownie wzrosły, a w ślad za nimi także oprocentowanie kredytów złotowych. Obecnie przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych wynosi już 7,05 proc. (WIBOR trzymiesięczny plus marża 1 pkt proc.), podczas gdy przed miesiącem było to 6,85 proc.
Można więc powiedzieć, że rynek pieniężny ponownie zdyskontował decyzję Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych z pewnym wyprzedzeniem.
– Warto odnotować, że RPP podniosła stopy po raz siódmy z rzędu, a łączna skala podwyżek wyniosła 175 pkt bazowych – przypomina Emil Szweda z Open Finance. W tym samym czasie (od lutego 2007 r., kiedy rynek pieniężny rozpoczął dyskontowanie pierwszej w cyklu podwyżki stóp), trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła o 185 pkt bazowych, zatem wszystkie dotychczasowe podwyżki zostały już w pełni zdyskontowane, ale kolejne jeszcze nie.
Mając to na uwadze i oczekując jeszcze dwóch podwyżek stóp procentowych do końca roku, zmieniamy naszą prognozę przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych na koniec 2008 roku. Kredyty oprocentowane na podstawie wzoru WIBOR 3M plus 1 pkt proc. marży mogą osiągnąć w grudniu oprocentowanie na poziomie 7,5-7,6 proc., jeśli założenia dotyczące dwóch kolejnych podwyżek zostaną spełnione, a oczekiwania rynku co do kolejnych podwyżek zostaną na tym poziomie zakotwiczone (tzn. rynek nie będzie oczekiwał dalszych podwyżek stóp).
Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów i rat kredytów hipotecznych?
Luty |
Rata ( PLN) |
Marzec 2008 |
Rata (PLN) |
Zmiana | Grudzień 2008E* |
Rata (PLN)* |
Zmiana do luty 2007* |
Zmiana do marzec 2008* |
5,20% | 549 | 7,05% | 669 | +21,8% | 7,50% | 699 | +27,3% | +4,5% |
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. PLN, raty równe. * prognoza
Z analiz Open Finance wynika, że od początku cyklu podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu 30-letniego wzrosła już o 120 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł lub o prawie 22 proc. Do końca roku wzrost rat ma szanse przekroczyć 27 proc. lub 150 zł dla każdych 100 tys. zł (z 549 do 699 zł). Tylko kredytobiorcy, którzy w tym samym czasie zanotowali wzrost wynagrodzeń inny niż wynikający z obniżenia składki rentowej, mogą powiedzieć, że ich kondycja finansowa nie pogorszyła się w tym czasie ze względu na wzrost rat kredytowych.
Kredyty w CHF znacznie tańsze
W zgoła odmiennej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda w ciągu ostatniego miesiąca i w tym przypadku rynkowe stopy procentowe wzrosły, ale tylko o 5 pkt bazowych, a ponadto utrzymują się na niskim poziomie. Trzymiesięczna stopa LIBOR CHF wynosi niecałe 2,84 proc., a oprocentowanie kredytu we frankach z przeciętną marżą 1,3 proc. wynosi obecnie 4,15 proc.
– Inwestorzy są przekonani, że Narodowy Bank Szwajcarii nie będzie w najbliższym czasie podnosił stóp procentowych, a pod koniec roku może zdecydować się na ich obniżenie – twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na razie nie pozwala na to utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja (w lutym 2,4 proc.). Humory kredytobiorców spłacających kredyty we frankach szwajcarskich mogą popsuć tylko notowania walutowe. W ciągu ostatniego miesiąca kurs franka wzrósł z 2,20 do 2,25 zł, a więc o 2,3 proc. Nadal jednak raty kredytów w CHF są niższe niż kredytów w PLN, a co więcej dysproporcja rośnie na korzyść kredytów w CHF.
Raty kredytów w CHF vs. kredyty w PLN
Oproc. kredytu w CHF |
Rata kredytu w CHF |
Oproc. kredytu w PLN |
Rata kredytu w PLN |
Różnica |
4,15% | 510 PLN | 7,05% | 669 PLN | 31,2% |
Trzydziestoletni kredyt na 100 tys. zł, raty równe, uwzględniono spread walutowy 5 proc.
Warszawa – więcej mieszkań z dala od centrum
Warszawski rynek mieszkaniowy stale ewoluuje. Wysoki popyt na mieszkania spowodował w ostatnich latach wysyp nowych inwestycji realizowanych przez deweloperów. Z uwagi na wysokie ceny gruntów w Śródmieściu i dzielnicach ościennych najwięcej nowych domów i osiedli mieszkaniowych wznoszonych było i jest w oddalonych od centrum dzielnicach. Potwierdza to obserwowany w serwisie Oferty.net wzrost podaży ofert sprzedaży mieszkań z Targówka, Bielan, Bemowa czy Wesołej przy jednoczesnym zmniejszaniu udziału w podaży ofert ze „starych” dzielnic – Śródmieścia, Ochoty, Woli czy Żoliborza.
Drogo pod Tatrami
Podczas ferii zimowych, w okresie wakacyjnym czy w trakcie „długich weekendów” Zakopane zapełnia się ceprami z różnych stron Polski (i nie tylko). Beztroski wypoczynek i zachwyt malowniczymi widokami Tatr budzą u wielu z nich pragnienie posiadania własnej nieruchomości w popularnym kurorcie. Jeśli nie okazałego, góralskiego domu to chociaż mieszkania czy apartamentu, do którego można by przyjeżdżać o każdej porze roku, bez wcześniejszych rezerwacji, bez martwienia się o to czy będą wolne miejsca.
Zakup lokum w Zakopanem to jednak spory wydatek. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Zimowej Stolicy Polski wystawionego do sprzedaży w serwisie Oferty.net w lutym wynosiła 11.263 zł. Była ona aż o 17,3 proc. wyższa niż w Warszawie (9.599 zł/m kw.) i tylko nieznacznie niższa od średniej ceny w drugim, popularnym kurorcie – leżącym na przeciwległym krańcu Polski – Sopocie (11.347 zł/m kw.).
Najwyższych cen – przekraczających 10.000 zł/m kw. – oczekują zbywcy mieszkań i apartamentów nowych, nowocześnie wykończonych oraz w budynkach starszych, ale atrakcyjnie usytuowanych (blisko Krupówek), z pięknym widokiem na góry.
Tańsze są oferty o niższym standardzie i oddalone od głównego deptaku miasta. Ich ceny zaczynają się od 6.000 zł/m kw.
Rynek kredytów w wybranych miastach Polski w lutym 2008
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w lutym 2008 r.
miasto | średnia wartość kredytu w lutym 2008 (w PLN) |
średnie LTV (stos. kwoty kredytu do wart. nieruch. w proc.) |
średni okres kredytowania (w latach) |
WARSZAWA | 427 017 | 88 | 33 |
KRAKóW | 300 530 | 85 | 30 |
WROCŁAW | 326 663 | 86 | 31 |
POZNAŃ | 272 214 | 85 | 30 |
GDAŃSK | 330 697 | 88 | 31 |
GDYNIA | 315 280 | 82 | 30 |
KATOWICE | 202 436 | 86 | 28 |
LUBLIN | 238 418 | 88 | 33 |
OLSZTYN | 260 740 | 94 | 32 |
Ĺšródło: Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance