Ceny transakcyjne gruntów w powiecie poznańskim

Rzeczoznawcy majątkowi przeanalizowali ceny transakcyjne prawa własności gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w latach 2006-2009 na terenie powiatu poznańskiego z wyłączeniem miasta Poznań. Celem analizy jest prezentacja całego spektrum notowań rynkowych, mierników statystycznych i ich interpretacja. Poniższa analiza jest kontynuacją badania rynku przeprowadzonego przez autorów w 2006 roku i w związku z tym metodyka badań nie uległa zmianie, by umożliwić porównywalność prezentowanych treści w obu publikacjach.
W pierwszym etapie badania wyznaczono dla każdej z 17 badanych gmin średnie arytmetyczne 1 m kw., odchylenie standardowe i współczynnik zmienności.

Ryc. 2. Średnia wartość współczynnika zmienności dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w gminach powiatu poznańskiego w latach 2006-2009 [w %]

Analiza uzyskanych danych pozwoliła na sformułowanie następujących wniosków:

Ilość transakcji kupna/sprzedaży

Największą ilość transakcji kupna/sprzedaży odnotowano w gminach Rokietnica, Dopiewo i Kórnik (powyżej 9% wszystkich transakcji zanotowanych na terenie powiatu poznańskiego w latach 2006-2009), natomiast najmniejszą ilość transakcji zanotowano w gminach Buk, Puszczykowo, Luboń i Stęszew (poniżej 3%).
Popyt (liczony jako procentowy udział ilości zawartych transakcji ) na grunty przeznaczone pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w poszczególnych gminach powiatu poznańskiego w badanym czteroleciu w zasadzie nie uległ zmianie w porównaniu do okresu 2002-2005. Wyjątek stanowi gmina Kleszczewo, w której ilość transakcji wzrosła ponad czterokrotnie.
Odnotowano również niewielki wzrost procentowego udziału transakcji zawartych w gminach z drugiego pierścienia (Mosina, Kostrzyn, Pobiedziska), przy jednoczesnym spadku w gminach z pierwszego pierścienia (Czerwonak, Komorniki, Suchy Las). Wskazuje to, że następuje przesunięcie procesów suburbanizacyjnych na obszary położone coraz dalej od miasta centralnego.
Najwięcej transakcji kupna/sprzedaży zawarto w 2007 roku. W kolejnych dwóch latach ich ilość systematycznie zmniejsza się. Globalne pogorszenie koniunktury na rynku międzynarodowym w połowie 2008 roku spowodowało fluktuacje na lokalnym rynku nieruchomości, który uległ znaczącemu uszczupleniu.

Współczynnik zmienności

Najbardziej jednorodną cenę transakcyjną 1 m kw. zanotowano w gminach Puszczykowo (37,18%) i Kleszczewo (37,63%). Niski poziom współczynnika zmienności cechuje również gminy Czerwonak, Murowana Goślina, Pobiedziska i Luboń (poniżej 46%).
Największe zróżnicowanie cen 1 m kw. powierzchni gruntu charakteryzuje gminy Suchy Las, Rokietnica i Komorniki (współczynnik zmienności powyżej 60%). Wysoki poziom współczynnika ilustruje rozbieżności w poziomie atrakcyjności poszczególnych lokalizacji na terenie gminy.
Wartość współczynnika zmienności w badanym okresie uległa realnemu zmniejszeniu w porównaniu do poprzedniego czterolecia 2002-2005. Procesy zachodzące na lokalnym rynku nieruchomości wskazują na zwiększenie homogeniczności obszaru całego powiatu i stopniową niwelację różnic pomiędzy poszczególnymi gminami powiatu.
W kolejnym etapie procedury obliczono dla wszystkich badanych jednostek średnie arytmetyczne w ujęciu rocznym. W celu uzyskania wiarygodnych danych dokonano proporcjonalnej eliminacji jednostek nietypowych, niereprezentatywnych i znacząco odbiegających od przeciętnych notowań rynkowych. Skorygowane wartości średnich arytmetycznych dla gmin powiatu poznańskiego (wartość współczynnika zmienności nie przekracza 40%) są przedstawione na poniższych tabelach, wykresach i mapach:

Tab. 2. Średnia cena 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w gminach powiatu poznańskiego w latach 2006-2009

Tab. 3. Dynamika wzrostu średniej ceny 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w gminach powiatu poznańskiego w latach 2006-2009

Przeprowadzona analiza pozwoliła sformułować następujące

wnioski charakteryzujące badany rynek nieruchomości

Ceny 1 m kw. gruntu przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe wahały się w następujących przedziałach:
w 2006 roku – od 35,90 zł do 117,33 zł
w 2007 roku – od 36,23 zł do 214,10 zł
w 2008 roku – od 70,17 zł do 273,79 zł
w 2009 roku – od 66,25 zł do 278,07 zł

Najwyższe ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe charakteryzują gminy miejskie Luboń i Puszczykowo.
Wysokie średnie ceny transakcyjne odnotowano również w gminach: Suchy Las, Komorniki, Swarzędz i Tarnowo Podgórne.
Najniższe ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe charakteryzują jednostki samorządu terytorialnego zlokalizowane w drugim pierścieniu gmin otaczających miasto Poznań (Buk, Stęszew, Murowana Goślina, Pobiedziska, Kostrzyn Wlkp. i Mosina).
Bardzo wyraźna jest zależność zachodząca pomiędzy wysokością cen transakcyjnych a lokalizacją względem Poznania. Wyższą średnią cenę transakcyjną odnotowano w gminach ściśle przylegających do granic administracyjnych Poznania, niż w gminach II pierścienia. Zróżnicowanie jest również widoczne w poszczególnych lokalizacjach na terenie gmin I pierścienia. Niejednokrotnie lokalizacje przylegające do granic administracyjnych Poznania (Suchy Las, Skórzewo, Plewiska, Chyby, Baranowo, Przeźmierowo) były wyżej notowane na rynku nieruchomości niż gminy o najwyższych średnich transakcyjnych. Związane jest to z traktowaniem tych lokalizacji przez lokalny rynek nieruchomości jako de facto miejskie.
Relacje cen transakcyjnych obserwowane pomiędzy poszczególnymi gminami w badanym okresie w zasadzie nie uległy zmianie. Gminy notujące najwyższe ceny w 2006 roku również w 2009 roku notowały najwyższe wartości 1 m kw. gruntu. Analogiczna relacja cechowała gminy o najniższym poziomie cen transakcyjnych. Oczywiście nastąpiły nieznaczne fluktuacje w relacjach cen transakcyjnych wśród gmin o podobnej wartości rynkowej. Gmina Pobiedziska zyskała na wartości w badanym okresie względem gminy Buk, Stęszew, Murowana Goślina, Kostrzyn i Mosina, gmina Kórnik względem gminy Czerwonak i Dopiewo. Natomiast gminą , która najwyraźniej straciła względem innych gmin w relacji średnich cen transakcyjnych jest Kostrzyn Wlkp.
Średnia cena 1 m kw. gruntu w powiecie poznańskim rosła z 64,29 zł w 2006 roku do 166,16 zł w 2008 roku, by następnie zmaleć do 156,85 zł w 2009 roku. Uśredniony dla badanego obszaru wzrost ceny wyniósł 144,0% w 2009 roku w porównaniu do 2006 roku, przy czym należy odnotować, że w 2009 roku uśredniona cena 1 m kw. zmniejszyła się o 5,6%. Tak wyraźny wzrost wartości gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe spowodował przyrost w roku 2007 w porównaniu do roku poprzedniego (o 71%), a także utrzymanie wysokiego poziomu przyrostu wartości w roku kolejnym ( o 51,1%). Powyższe wyliczenia są zaprezentowane w tab. 3.
Spadek średniej ceny 1 m kw. w roku 2009 ewidentnie wskazuje na dekoniunkturę na lokalnym rynku nieruchomości. O ile strona popytowa zareagowała natychmiast po wystąpieniu pierwszych symptomów załamania gospodarczego (ilość zanotowanych transakcji kupna/sprzedaży zmniejszyła się już w 2008 roku), o tyle strona podażowa zareagowała z opóźnieniem dopiero w 2009 roku. Reakcja strony podażowej była czterokrotnie słabsza od reakcji strony popytowej (średnia cena transakcyjna za 1 m kw. spadła w powiecie o 5,6% w 2009 roku w porównaniu z 2008, podczas gdy ilość transakcji zmniejszyła się o 20,76%). Jest zrozumiałe z uwagi na fakt zmniejszenia ilości udzielanych kredytów hipotecznych i ich dostępności na rynku dla przeciętnego klienta.
Należy podkreślić fakt, że w 2009 roku w niektórych gminach nie wystąpiła korekta in minus średniej ceny transakcyjnej 1 m kw. gruntu przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe (odnotowano przyrosty na poziomie do 12%). Wzrost średniej ceny transakcyjnej w roku 2009 w porównaniu z 2008 wystąpił w Pobiedziskach, Murowanej Goślinie, Stęszewie, Kórniku i Swarzędzu, a także w obu gminach miejskich: Puszczykowie i Luboniu. Zwiększenie poziomu wartości gruntu można tłumaczyć zbyt niskim poziomem cen w latach poprzednich, przez co kryzys gospodarczy nie spowodował reakcji podaży na lokalnym rynku gruntów niezabudowanych. Natomiast wzrost ceny jednostkowej w Puszczykowie i Luboniu należy tłumaczyć jednorodnością i małą elastycznością lokalnego rynku nieruchomości, który nie jest zbyt wrażliwy na zmiany zachodzące na rynkach globalnych.
Największy wzrost średniej ceny 1 m kw. w okresie 2006-2009 odnotowano w gminie Pobiedziska (aż o 229,5%). Bardzo wysokie wzrosty w badanym okresie cechowały gminy Murowana Goślina, Komorniki, Kleszczewo i Kórnik (171-196%). Stosunkowo „niski” wzrost nastąpił w gminach Buk (74%), Kostrzyn Wlkp. (100%), Rokietnica (103%), Czerwonak (122%), Tarnowo Podgórne (123%). Należy podkreślić, że taki poziom wzrostów nie był notowany w historii na przedmiotowym rynku nieruchomości.
Najbardziej niereprezentatywną jednostką w powiecie poznańskim jest gmina Buk, w której zanotowano zaledwie 53 transakcje kupna/sprzedaży w całym badanym okresie. W związku z tym wyliczenia dla tej gminy są tylko próbą przybliżenia tamtejszych realiów rynkowych, na bazie dostępnych źródeł.
Istotnym elementem uzupełniającym przedstawione wyniki analiz badanego rynku w ujęciu gmin jest prezentacja fluktuacji cen w wybranych miejscowościach. Analizie szczegółowej poddano obręby, w których ilość transakcji w badanym okresie przekroczyła 1%, tj. min. 61 transakcje. W celu dalszej eliminacji jednostek niereprezentatywnych (brak transakcji w danym roku) nałożono dodatkowy próg – ilość transakcji w danym obrębie w roku x powinna być zbliżona do 1% wszystkich transakcji w roku x. Oba kryteria spełniają 32 jednostki osadnicze, które obejmują 3337 transakcji, co stanowi 54,15% całego zbioru. Należy zaznaczyć, że trzy gminy (Buk, Stęszew, Murowana Goślina) nie mają na swoim obszarze miejscowości reprezentatywnych.
Postępowanie przy obliczaniu średnich dla poszczególnych jednostek osadniczych w gminach przyjęło analogiczną formę jak w przypadku gmin dla całego powiatu. Obliczono średnią i odchylenie standardowe, a następnie współczynnik zmienności. W analizie pominięto jedynie transakcje, które w sposób bardzo istotny różniły się od pozostałych.

Tab.4. Średnia cena 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w miejscowościach reprezentatywnych w latach 2006-2009

Przeprowadzenie eliminacji niereprezentatywnych jednostek osadniczych doprowadziło do wyznaczenia 32 miejscowości spełniających powyższe kryteria. Ze względu na zmianę części miejscowości reprezentatywnych w stosunku do analizy z okresu 2002-2005 (uwzględniono w analizie Pobiedziska i Palędzie, a usunięto Plewiska czy Chyby) nie jest możliwe pełne porównanie osiągniętych wyników w szerszym zakresie czasowym.
Celem uporządkowania materiału analitycznego dokonano podziału miejscowości reprezentatywnych wg dwóch podstawowych kryteriów:
* ze względu na lokalizację przestrzenną (strony świata);
* ze względu na cenę średnią (poziom ceny) i oddalenie od Poznania.

Pierwszy podział, w oparciu o kryterium przestrzenne, przedstawia się w następujący sposób:

* Północ – gminy Murowana Goślina, Czerwonak, Suchy Las, Rokietnica
* Południe – gminy Luboń, Komorniki, Puszczykowo, Mosina, Kórnik
* Wschód – gminy Pobiedziska, Swarzędz, Kostrzyn, Kleszczewo
* Zachód – gminy Tarnowo Podgórne, Dopiewo, Buk, Stęszew

Tab.5. Średnia cena 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na lokalizację przestrzenną w powiecie poznańskim

Tab.6. Dynamika zmiany ceny średniej 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na lokalizację przestrzenną w powiecie poznańskim

Analiza szczegółowa cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na kryterium przestrzenne jednoznacznie wskazuje, że najwyżej cenione są lokalizacje położone na linii północ-południe w stosunku do granic administracyjnych Poznania. Wartość ceny średniej gruntów niezabudowanych w gminach północnych jest bardzo mocno zawyżana przez poziom ceny charakteryzującej grunty w Suchym Lesie. Stosunkowo najniższą wartością średniej ceny 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe charakteryzują się wschodnie gminy powiatu poznańskiego.
Analizując dynamikę zmiany cen w miejscowościach reprezentatywnych w okresie 2006-2009 należy zwrócić uwagę na to, że największy przyrost wartości cen transakcyjnych zanotowano w gminach Wschodu i Południa. Jest to odzwierciedleniem wzrostu cen w miejscowościach gminy Pobiedziska na Wschodzie i gminy Kórnik na Południu. Niedowartościowanie tych terenów w latach poprzednich spowodowało (przy bardzo dobrej dostępności komunikacyjnej tych terenów z centrum Poznania) wzrost wartości gruntów w okresie będącym przedmiotem analizy.
W 2009 roku w porównaniu z 2008 odnotowano we wszystkich lokalizacjach spadek cen transakcyjnych (od 3,41% na Południu do 12,32% na Północy).

Drugi podział, określony poziomem cen transakcyjnych i oddaleniem od miasta Poznania, przeprowadzono w oparciu o notowania rynkowe w ostatnim roku analizy. Badany obszar podzielono na

trzy pierścienie

* Pierścień pierwszy – cena powyżej 200 zł za 1 m kw. w 2009 roku;
* Pierścień drugi – cena (150-200) zł za 1 m kw. w 2009 roku;
* Pierścień trzeci – cena poniżej 150 zł za 1 m kw. w 2009 roku.

Przyjęty podział znalazł odzwierciedlenie w rozkładzie przestrzennym cen i jest zgodny z podstawowymi założeniami teorii lokalizacji.

Tab.7. Dynamika zmiany ceny średniej 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na poziom cen transakcyjnych

Największą dynamiką wzrostu charakteryzują się miejscowości zlokalizowane w pierścieniu drugim, najmniejszą zaś w pierścieniu pierwszym. Jest to związane ze wzrostem intensywności procesów suburbanizacyjnych w obszarach coraz bardziej oddalonych od granic administracyjnych Poznania. Czytelna jest już analogiczna zależność miejscowościach pierścienia trzeciego. Miejscowości z pierścienia pierwszego są w zasadzie traktowane przez lokalny rynek nieruchomości jako integralna, ale peryferyjna część Poznania, dlatego poziom ceny jednostkowej jest tam bardzo wysoki, ale nie rośnie już tak dynamicznie.
Należy odnotować, że w 2009 roku w porównaniu z 2008 średnia cena transakcyjna 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe uległa obniżeniu we wszystkich trzech analizowanych pierścieniach, przy czym najbardziej intensywnie w pierścieniu drugim, najmniej natomiast w pierścieniu pierwszym.
Końcowym etapem opracowania jest próba przedstawienia na mapie przestrzennego zróżnicowania cen działek niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Do sporządzenia mapy cenności i dla wyrysowania „izocen” posłużono się cenami odnotowanymi w okresie 2006-2009 w możliwie największej ilości jednostek osadniczych na terenie powiatu poznańskiego.

Opracowanie pochodzi z numeru 3 Biuletynu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego

Drukuj