Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem w mniejszych miastach?

Rynek nieruchomości od wielu lat rozwija się w Polsce stabilnie, lecz zdecydowanie wolniej niż w czasach boomu gospodarczego. Być może w najbliższym czasie się to zmieni, bowiem utrzymujące się niewysokie ceny nieruchomości kuszą kupujących. A tych wspomaga sytuacja, którą możemy zaobserwować na polskim rynku finansowym: koszt kredytu hipotecznego jest najniższy w historii, a ciekawych mieszkań do kupienia wiele. To sprawia, że inwestycja w nieruchomości może stać się ciekawą alternatywą dla nisko oprocentowanych lokat bankowych. Lecz czy zawsze najlepszym rozwiązaniem będą inwestycje w dużych miastach? Niektórzy twierdzą, że na mieszkaniu w mniejszym mieście można zarobić więcej. Czy warto zaryzykować?
Rynek nieruchomości od wielu lat rozwija się w Polsce stabilnie, lecz zdecydowanie wolniej niż w czasach boomu gospodarczego. Być może w najbliższym czasie się to zmieni, bowiem utrzymujące się niewysokie ceny nieruchomości kuszą kupujących. A tych wspomaga sytuacja, którą możemy zaobserwować na polskim rynku finansowym: koszt kredytu hipotecznego jest najniższy w historii, a ciekawych mieszkań do kupienia wiele.
To sprawia, że inwestycja w nieruchomości może stać się ciekawą alternatywą dla nisko oprocentowanych lokat bankowych. Lecz czy zawsze najlepszym rozwiązaniem będą inwestycje w dużych miastach? Niektórzy twierdzą, że na mieszkaniu w mniejszym mieście można zarobić więcej. Czy warto zaryzykować?

Próg wejścia

Od 1 stycznia 2016 prawo nakłada na banki obowiązek przyjmowania 15% wartości mieszkania jako wkładu własnego. Co ważne, koszty około kredytowe (notariusz, ubezpieczenie, agencja nieruchomości itp) wyniosą dodatkowe 5-10%. Wraz z niewielkimi wydatkami na szybki remont – 1-5% musimy przygotować się na wydatek na poziomie 21-30% wartości mieszkania.
W przypadku mieszkań popularnych w mniejszych miastach poszukiwane są lokale o wartości około 100 000 złotych, czyli minimalna inwestycja to od około 20 000 do 30 000. Nie jest to kwota zawrotna, ale też nie łatwo ją zebrać. Ale wystarczy kilka do kilkunastu miesięcy nieco cięższej pracy i nawet pracownicy średniego szczebla będą w stanie zaoszczędzić sporą sumę pieniędzy.
Ważną rzeczą jest porównanie tego progu wejścia z tymi chociażby w stolicy. W centrum Warszawy kawalerki w dobrym stanie kosztują około 10 000 złotych za metr kwadratowy, czyli próg wejścia dla trzydziestometrowego mieszkania to od 60 000 do 90 000 – dużo odkładania przy zarobkach 2 000 miesięcznie.

Stopa zwrotu

Inwestowanie w nieruchomości w mniejszych miastach jest o wiele bardziej ryzykowne niż inwestowanie w metropoliach. Rynek jest tam płytszy, lokalna gospodarka słabsza, a zarobki niższe niż w wielkich miastach. Dlatego też mniejsza ilość inwestorów decyduje się na wejście na ten rynek. Ale jest też druga strona medalu. Ceny wynajmu mieszkań jednopokojowych kształtują się najczęściej na poziomie od 500 do 1000 złotych miesięcznie, w zależności od stanu i lokalizacji.
Jest to niezwykle istotne w porównaniu z kosztami zakupu takich nieruchomości. Kawalerki pod wynajem można kupić czasem nawet za 40 000 czy 50 000 złotych, a te w bardzo dobrym stanie, które wynajmą się szybko i za wysoką cenę nawet za 80 000 – 100 000 złotych. Stopy zwrotu mogą więc sięgać od 3-4% do nawet 10% w przypadku pojedynczych inwestycji.

Cena

W małych miejscowościach turystycznych spotkać się możemy z wysokimi cenami, sięgającymi nawet kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Takie sytuacje zdarzają się jednak bardzo rzadko, a w większości miast mieszkania można kupić za dwa do czterech tysięcy złotych za metr. Często również w takich miastach możemy znaleźć lokale, które oferowane są za mniej niż tysiąc złotych za metr kwadratowy!
Nawet uwzględniając koszt remontu mieszkania oraz niewysoką cenę sprzedaży lub stawki najmu, inwestycja powinna wyjść na plus. Odnowione mieszkania, nawet pomimo tego że droższe, często o wiele lepiej się sprzedają.

Potencjał wzrostu wartości

Przykłady idące z Europy Zachodniej pokazują, że małe miasta coraz częściej chcą się czymś wyróżnić. Promują lokalną kuchnię, kulturę czy przemysł. Tego typu specjalizacja przyciąga turystów i inwestorów, a jednocześnie pieniądze do miasta. Odpowiedni gospodarz jest w stanie zbudować lub utrzymać prestiż miasta, dzięki czemu będzie się ono stabilnie rozwijało. A w takie miasto to miejsce na idealną inwestycję w mieszkanie pod wynajem.

Koszty transakcyjne

Przy zakupie nieruchomości nie możemy zapominać o kosztach około kredytowych. Wymienić tu można prowizję agencji nieruchomości, koszty notariusza, koszt ewentualnej wyceny lokalu czy też wszelkie inne opłaty ponoszone w związku z dokonywaną transakcją. W przypadku notariusza opłata wyniesie od tysiąca do nawet kilku tysięcy złotych. Prowizja agencji nieruchomości to najczęściej od 1 do 5 procent wartości nieruchomości, a inne opłaty to co najmniej kilkaset złotych. Warto uwzględnić to w swoim budżecie podczas planowania zakupu nieruchomości, bo większość z tych opłat niechętnie jest kredytowana przez banki i często będziemy musieli je ponieść samodzielnie.

Możliwość wyjścia z inwestycji

O ile sam zakup nieruchomości po niskiej cenie nie jest problemem, to różnie może być ze sprzedażą. W mniejszych miastach popyt na mieszkania jest o wiele mniejszy, a do transakcji dochodzi o wiele rzadziej. Mieszkańcy rzadko mają potrzebę przeprowadzenia się na drugi koniec miasta czy nawet sąsiednią ulicę, bo odległość tą i tak pokonuje się w ciągu kilku minut samochodem.
Mieszkania w niewielkich miastach cieszą się jednak zainteresowaniem kupujących najczęściej w dwóch przypadkach: gdy są to atrakcyjne lokale w niskiej, najlepiej w bloku z ogrzewaniem miejskim lub też świeżo wyremontowane kamienice w centrum miasta, które dzięki potężnym nakładom finansowym zostały wyremontowane do stanu idealnego.

Podsumowanie

Spośród małych miast możemy wyróżnić takie, które się w czymś specjalizują lub czymś wyróżniają oraz takie, które nie wyróżniają się raczej niczym. Zazwyczaj w tej pierwszej grupie będą miejscowości większe, położone w atrakcyjniejszych lokalizacjach czy z rozbudowanym przemysłem. Wysokie zarobki będą się przekładały również i na wysokie ceny. Idealnym przykładem będą miasta turystyczne.
Na drugim biegunie znajdą się miasteczka niewielkie, prowincjonalne, bez przemysłu i bez dobrego prezydenta miasta. Tam przez wiele lat może się nic dobrego nie dziać. Ale w tej pierwszej grupie znajdą się wspaniałą kamienice, w których za grosze można kupić i odnowić mieszkania. Metr kwadratowy takiego lokalu potrafi kosztować mniej niż tysiąc złotych, więc nawet uwzględniając koszt remontu i kredytu, inwestycja wydaje się być opłacalną.
Zwłaszcza, że mieszkanie świeżo po remoncie wynajmie się bardzo szybko. A nawet jeśli stawka za najem nie będzie wysoka, to i tak w przeliczeniu na metr powinniśmy wyjść na plus. A już na pewno ocaliliśmy mieszkanie w kamienicy dla przyszłych pokoleń.

Porady udzielił serwis gdzie-taniej.pl

Drukuj