Łacina się zacina

Osiedle mieszkaniowe, strefa handlu i rozrywki, kościół oraz parking podziemny ? to obiekty, które powstać mają na poznańskiej Łacinie. Ponad rok temu Rada Miasta zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Rataje ? Łacina” część A dla terenu zlokalizowanego między ulicami: Milczańską, Inflancką, Bolesława Krzywoustego, Jana Pawła II i torami tramwajowymi. Prace przy budowie nowej dzielnicy Poznania ruszyć miały niemal natychmiast. Dziś wiadomo, że rozpoczną się nie wcześniej niż za kilkanaście miesięcy. Czy przyjęte rozwiązania są jednak tymi, na które czekali poznaniacy, a w szczególności mieszkańcy Rataj? Tak poważne opóźnienie w realizacji projektu spowodowane zostało decyzją wojewody wielkopolskiego, który uchylił przyjęty przez Radę Miasta plan zagospodarowania przestrzennego tej części Łaciny, dopatrując się proceduralnych uchybień przy jego uchwalaniu. Miasto odwołało się od tej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który skargę jednak oddalił uznając za uzasadniony jeden, z kilku zarzutów wojewody. Sprawę rozstrzygnął dopiero ostatecznie na korzyść miasta Naczelny Sąd Administracyjny. Na początku września bieżącego roku zapadł wyrok, na skutek którego plan zostanie opublikowany i po uprawomocnieniu stanie się dokumentem obowiązującym.

Na obszarze Łaciny miało być wykreowane
nowe centrum rawobrzeżnego Poznania.
Ale nie będzie.

Ograniczony ulicami: Milczańską, Inflancką, Bolesława Krzywoustego, Jana Pawła II i torami tramwajowymi teren o powierzchni ok. 60 ha stanowi tylko część obszaru objętego miejscowym planem, którego całkowita powierzchnia wynosi ok. 170 ha. Uchwalony plan to obszar praktycznie zupełnie niezagospodarowany. Nic, więc dziwnego, że o tę część Łaciny samorząd zatroszczył się najszybciej. Wpływ na zatwierdzenie planu zagospodarowania przestrzennego dla tzw. Łaciny A miała również obecność inwestora gotowego nie tylko budować na tym terenie nowe obiekty, ale także partycypować w kosztach modernizacji infrastruktury komunikacyjnej w mieście.
Firma Apsys Polska zobowiązała się m.in. do wyłożenia 60 mln zł na przebudowę ulic Jana Pawła II i ronda Rataje. Francuski inwestor przedstawił też projekty budowy trzykondygnacyjnego obiektu mieszczącego sklepy oraz kino. W dalszej kolejności powstawać mają osiedle mieszkaniowe, hotel i biurowce.
W planie przygotowanym przez Miejską Pracownię Urbanistyczną przewiduje się także budowę kościoła, wydzielenie części parkowej wzdłuż ulicy Krzywoustego oraz stworzenie placu miejskiego z trasą tramwajową i podziemnym parkingiem.

Znaczą część powierzchni objętej planem zagospodarowania zajmie kolejne centrum handlowe

Kiedy Łacina A zamieni się w wielki plac budowy obecnie trudno wyrokować. Na przeszkodzie inwestycyjnym planom stanął bowiem nie tylko wojewoda. Trudną barierą dla inwestora w drodze do uzyskania pozwoleń na budowę jest też brak na tym terenie kolektora sanitarnego, a ten nie powstanie wcześniej niż w 2009 roku.
Najpewniej do końca przyszłego roku potrwają dalsze prace na planem zagospodarowania przestrzennego dla Łaciny B, która obejmuje obszar ok. 106 ha.
Przyjęcie planu zagospodarowania dla leżącego od lat odłogiem tak obszernego terenu wśród zabudowy wielkomiejskiej jest bez wątpienia zdarzeniem pozytywnym. Nie eliminuje to jednak wszystkich wątpliwości dotyczących tego terenu. Aktualne pozostaje bowiem pytanie czy przyjęte rozwiązania są właśnie tymi, które stworzą w tej części Poznania nową wartość urbanistyczną. Niestety, ocenić trzeba, że pozostawiają one wiele do życzenia i odbiegają od oczekiwań.
Przypomnijmy zatem w jaki sposób przebiegały prace związane z opracowaniem planu zagospodarowania dla Łaciny. Mniej więcej od połowy lat 90. ubiegłego stulecia terenem tym zaczęli interesować się kolejni inwestorzy. Byli to głównie operatorzy dużych zagranicznych sieci handlowych: Domy Towarowe „Casino”, czy firma Carrefour. Firma Carrefour do reprezentowania swoich interesów wyznaczyła wymienioną już grupę deweloperską APSYS.
Propozycje zagospodarowania terenu przedstawiane przez inwestorów zakładały powstanie dużego megabloku handlowego otoczonego zespołami parkingów – w dużej części na terenie miejskim. Przedstawiane koncepcje inwestorskie były odmienne od wizji tego terenu proponowanej przez miejskich planistów. Podjęto więc szeroką dyskusję w celu ustalenia najlepszych dla miasta zasad zagospodarowania tego terenu.
Plonem burzliwych dyskusji z udziałem radnych, specjalistów z dziedziny urbanistyki i architektury (prowadzonych również w ramach miejskiej komisji urbanistyczno-architektonicznej), mieszkańców głównie z dzielnicy Rataje ustalono między innymi, iż obszar Łaciny powinien być kreowany na nowe centrum prawobrzeżnego Poznania. Projektowanemu układowi urbanistycznemu i formom architektonicznym należy nadać cechy zabudowy śródmiejskiej, podkreślając w ten sposób kulturowy i funkcjonalny związek ze śródmieściem Poznania. W układzie tym konieczne jest stworzenie systemu ulic, placów, pasaży o śródmiejskim charakterze z maksymalną dostępnością do handlu i usług z parterów budynków. Mówiąc prostym językiem teren Łaciny miał wyglądać jak centrum miasta z kwartałami zabudowy, ulicami, placami, z wykluczeniem wielkich obiektów handlowych i parkingów placowych naziemnych. Handel miał być lokalizowany głównie w parterach budynków zabudowy kwartałowej.
Ustalenia te zaowocowały powstaniem wstępnej koncepcji, a następnie podpisaniem umowy między przyszłym inwestorem – spółką Carrefour Polska a Zarządem Miasta. Ryszard Grobelny i Michał Parysek oświadczyli w niej, że celem Zarządu Miasta jest wykreowanie na terenie obejmującym między innymi nieruchomości będące przedmiotem umowy nowego centrum miejskiego o wysokim standardzie zabudowy. Władze Carrefour akceptują ogólne założenia koncepcji i stwierdzają, że na wskazanych nieruchomościach zamierzają zrealizować zespół usługowo-handlowo-biurowy wraz z niezbędną infrastruktura techniczną i drogową. Umowa oprócz zasad zagospodarowania terenu określała również zasady zamiany terenów miejskich z terenami firmy Carrefour w celu scalenia terenów inwestycyjnych na Łacinie.
Mimo powyższych ustaleń inwestor podejmował dalsze próby przekonania do swojej wizji zagospodarowania terenu – dążąc do uproszenia koncepcji i zlokalizowania wielkopowierzchniowego obiektu handlowego. Radni miejscy i planiści skrytykowali jednak kolejne, niewłaściwe koncepcje zagospodarowania Łaciny przedstawiane przez inwestora.
Kolejne lata przyniosły zupełną zmianę stanowiska miasta w sprawie zagospodarowania Łaciny. Ostateczny, uchwalony w planie sposób zagospodarowania terenu zdecydowanie odbiega od planowanej wcześniej śródmiejskiej zabudowy kwartałowej z uliczkami, placami i handlem w parterach budynków. W zamian za to zgodzono się na lokalizację megabloku handlowego na obszarze około 10 ha z zaznaczonym enigmatycznie pasażem prawdopodobnie na wzór znanych nam galerii handlowych (czyli dostępnych tylko w określonych godzinach). Śmiało można ocenić, że chwalony plan Łaciny zaprzepaścił wartościowy sposób zagospodarowania odpowiedni dla nowego centrum prawobrzeżnego miasta, proponując w zamian zagospodarowanie peryferyjne odpowiednie raczej dla Franowa lub Swadzimia.
W ocenie wielu urbanistów przyjęty plan całkowicie odbiega od współczesnych wymogów i zasad kształtowania przestrzeni śródmiejskiej. Jego zapisy w sposób rażący preferują handlową zabudowę wielkopowierzchniową. Przykladem tego jest ustalanie pól widoku na hipermarket poprzez zakazy zabudowy dla miejskich terenów od strony ul. Krzywoustego, bądź zakazy lokalizowania obiektów wyższych niż 1,5 m na osi otwarcia od ronda Rataje. Zupełnie wyjątkowe wydaje się zlokalizowanie zbiornika retencyjnego na wody opadowe (obsługującego głównie tereny hipermarketu) na prywatnym terenie, który trzeba będzie wykupić za publiczne pieniądze. Słychać opinie, że jest to zemsta urzędników miejskich za sprzeciwy do planu wniesione przez właściciela działki.
Przychodzi wyrazić żal z powodu straconego dla miasta terenu Łaciny. Żal, bo miało być tak pięknie, a wyszło – jak twierdzą polemiści – jak zwykle. Miała być nowa dzielnica na wzór Jeżyc, Wildy czy Łazarza. Niestety pozostanie kolejna handlowa „buda” o peryferyjnym wyglądzie, która niezależnie od wysiłków architektów zawsze będzie tylko megablokiem handlowym. Czy obowiązujące od niedawna przepisy, wymagające uzyskania zgody na działalność wielkopowierzchniowego obiektu handlowego nie tylko od radnych miejskich, ale w tym przypadku również od sejmiku wojewódzkiego będą w stanie jeszcze cokolwiek ulepszyć? A na dodatek w międzyczasie inny inwestor realizuje już nieopodal Galerię Malta.
Na otarcie łez pozostaje jedynie nadzieja, że jeśli poprzez plan podniesiono wartość nieruchomości, to uzyskane zostaną dla miasta spore zyski w walce licytacyjnej na przetargach ogłoszonych przez miasto na sprzedaż terenów miejskich na Łacinie.

Drukuj