Małe kupować, duże wynajmować?

Przeanalizowane przez Open Finance i Home Broker dane z 10 największych miast Polski w większości potwierdzają obiegową opinię, że w przypadku mniejszych mieszkań sporo tańszy od kosztu ich wynajmu jest zakup na kredyt – przeciętna rata jest o blisko 17 proc. mniejsza od miesięcznego czynszu. W segmencie większych lokali to jednak przeważnie wynajem okazuje się lepszym rozwiązaniem.

Odpowiedź na tytułowe pytanie uzależniona jest głównie od indywidualnej zdolności kredytowej każdego z nas. Jeśli umożliwia nam ona uzyskanie kredytu we franku szwajcarskim w odpowiedniej wysokości, co ze względu na stosowanie przez banki tzw. rekomendacji „S” dla niektórych może okazać się trudniejsze, to w większości przypadków – biorąc pod uwagę jedynie miesięczne obciążenie domowego budżetu i nie rozpatrując zakupu mieszkania w charakterze inwestycji – wymarzone „M” zdecydowanie lepiej jest kupić niż wynajmować.

Małe na kredyt

Z uśrednionych danych zebranych na podstawie analizy ogłoszeń z 10 miast zamieszczonych w portalu Oferty.net, wynika, że różnica pomiędzy ratą a czynszem wynosi prawie 17 proc. na korzyść kredytu. Zatem zakup – nawet uwzględniając dodatkowy koszt w postaci czynszu (który zazwyczaj zawiera się w wynajmie, zaś w przypadku kredytu musimy go doliczyć do dodatkowo ponoszonych wydatków) – byłby korzystniejszą opcją.

miasto

koszt wynaj-mu mkw.
w PLN

koszt
zakupu mkw. na kredyt
w PLN

róż-nica (kre-dyt PLN/ wyna-jem)
proc.

koszt
zakupu mkw. na kredyt
w CHF

róż-nica (kre-dyt CHF/ wyna-jem)
proc.

Warszawa

56,00

69,16

23,50

48,35

-13,66

Poznań

38,00

46,35

21,97

32,19

-15,29

Wrocław

48,00

55,02

14,63

38,22

-20,38

Kraków

40,00

58,45

46,13

40,60

1,50

Gdańsk

45,00

52,37

16,38

36,38

-19,16

Olsztyn

27,00

38,65

43,15

26,84

-0,59

Lublin

34,00

38,62

13,59

26,82

-21,12

Katowice

34,00

31,13

-8,44

21,62

-36,41

Łódź

29,00

30,82

6,28

21,40

-26,21

Bydgoszcz

28,00

33,93

21,18

23,57

-15,82

ŚREDNIE

37,90

45,45

19,84

31,60

-16,71

Porównanie miesięcznych kosztów wynajmu I zakupu metra kwadratowego mieszkania do 47 mkw.
Opracowanie: Open Finance i Home Broker na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w portalu Oferty.net w dniach 24-25 lipca 2008 r., zaktualizowanych w ciągu 60 dni

Patrząc na dane w poszczególnych miastach, widać jednak znaczne różnice. Szczególna sytuacja ma miejsce w Katowicach, gdzie koszt wynajmu jest tak duży, iż opłaca się tam nawet zakup mieszkania za pieniądze uzyskane z kredytu złotowego. Taką sytuację wytworzył najprawdopodobniej ogrom śląskiej aglomeracji, która miała po wojnie bardzo szybki przyrost mieszkańców, za którym nie nadążano z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Po zmianach gospodarczych (m.in. zamykanie kopalni) nastąpił duży zastój w budownictwie – podczas, gdy w innych miastach powstawały nowe mieszkania. Ostatnie lata to poprawa sytuacji gospodarczej w Katowicach – wzrosła liczba zatrudnionych oraz zarobki, a w związku z dużym niedoborem mieszkań (obecnie Katowice mają jeden z najniższych w Polsce wskaźników budowy nowych mieszkań na 1000 mieszkańców), ceny wynajmu są wysokie.
Na przeciwnym biegunie znajdują się Olsztyn i Kraków, gdzie ceny wynajętego mieszkania mniej obciążą nasz budżet w porównaniu do ewentualnego kredytu, choć nie ma tu już tak znaczących różnic, jak w przypadku Katowic.
W pozostałych miastach – zwłaszcza we Wrocławiu i Łodzi – lepiej wybrać kredyt, bo jego koszt będzie niższy niż opłaty za wynajem.

…a większe wynajmować

Z zebranych przez nas danych wynika też jasno, że w przypadku większych mieszkań bardziej opłaca się wynajem od zakupu na kredyt. Przeciętna rata kredytu w złotym jest bowiem o 39 proc. wyższa, zaś rata kredytu we franku o 3,3 proc. niższa niż koszt najmu. A należy przecież pamiętać, że po uwzględnieniu miesięcznego czynszu obciążenie kredytobiorcy zwiększa się (każda spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa ustala stawki we własnym zakresie, stąd brak konkretnych danych statystycznych; można jednak przyjąć, że jest to co najmniej kilka złotych za metr kwadratowy).

miasto

koszt wynaj-mu mkw.

koszt
zakupu mkw. na kredyt
w PLN

róż-nica
(kre-dyt PLN/ wyna-jem)
proc.

koszt
zakupu mkw. na kredyt
w CHF

róż-nica (kre-dyt CHF/ wyna-jem)
proc.

Warszawa

49,00

70,24

43,35

48,79

-0,43

Poznań

32,00

45,28

41,50

31,45

-1,72

Wrocław

38,00

51,37

35,18

35,68

-6,11

Kraków

35,00

58,15

66,14

40,39

15,40

Gdańsk

33,00

49,55

50,15

34,41

4,27

Olsztyn

21,00

34,20

62,86

23,75

13,10

Lublin

27,00

36,32

34,52

25,23

-6,56

Katowice

29,00

32,08

10,62

22,28

-23,17

Łódź

30,00

37,16

23,87

25,81

-13,97

Bydgoszcz

25,00

30,94

23,76

21,49

-14,04

ŚREDNIE

31,90

44,53

39,19

30,93

-3,32

Porównanie miesięcznych kosztów wynajmu i zakupu metra kwadratowego mieszkania powyżej 47 mkw.
Opracowanie: Open Finance i Home Broker na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w portalu Oferty.net w dniach 24-25 lipca 2008 r., zaktualizowanych w ciągu 60 dni

Znowu najkorzystniej dla potencjalnych kredytobiorców przedstawia się sytuacja w Katowicach, gdzie średnio rata kredytu we franku wychodzi o 23 proc. taniej niż koszt najmu. Optymistyczne są także dane dla Łodzi i Bydgoszczy – rata jest o około 14 proc. niższa od opłat na rzecz właściciela wynajmowanego mieszkania. Mniej korzystnie wygląda to w Lublinie i we Wrocławiu – tylko około 6 proc.
W innych miastach tańszy okazuje się wynajem niż zaciągnięcie kredytu – dla wynajmujących duże lokale, proporcje będą najkorzystniejsze w Krakowie – różnica aż o 15 proc. i w Olsztynie – 13 proc.

Jak liczyliśmy?

Trudno jednoznacznie określić, gdzie kończy się małe mieszkanie a zaczyna duże. Jest to wbrew pozorom rzecz bardzo względna, uzależniona od indywidualnych gustów i oczekiwań. To co jednemu wyda się dużym mieszkaniem – np. 2-pokojowe o powierzchni 52 mkw., dla drugiego oznaczać będzie ciasną klitkę. W naszej analizie, jako wielkość graniczną, dzielącą mieszkania na małe i duże, przyjęliśmy 47 mkw. Bowiem na naszym rynku jest sporo popularnych niegdyś mieszkań 3-pokojowych o takiej właśnie wielkości, budowanych w systemie wielkopłytowym oraz tzw. „Rama H”. A trudno chyba uznać mieszkanie 3-pokojowe za małe?
Nasze wyliczenia oparliśmy na danych zebranych z ofert zamieszczonych na portalu Oferty.net. Uwzględnialiśmy zarówno propoyzcje z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, które w dniach 24-25 lipca br. były prezentowane na stronach portalu.

Grzegorz Baciński, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Bernard Waszczyk, analityk Open Finance

x

Zobasz także

Pół miliarda kredytu

Poznański samorząd wystąpi o dodatkowy kredyt w wysokości 500 mln zł – poinformował prezydent miasta ...

PIT do końca maja

Standardowo termin na złożenie rocznego zeznania PIT upływa 30 kwietnia. W tym roku deklaracje można ...

Pomogą odroczyć raty

Banki zapewnią możliwość odroczenia spłat rat kredytowych na okres do 3 miesięcy. Ułatwienia mają dotyczyć ...

Miliard od BGK na czynsze

Najem subsydiowany to najem z pewną pomocą publiczną, w ramach której dopłaca się do czynszu. ...

Uwaga! Fałszywe emaile

Ostrzegamy przed fałszywymi wiadomościami o tytule „Wezwanie do złozenia wyjasnienia” (pisownia oryginalna), w których autor ...