Przeanalizowane przez Open Finance i Home Broker dane z 10 największych miast Polski w większości potwierdzają obiegową opinię, że w przypadku mniejszych mieszkań sporo tańszy od kosztu ich wynajmu jest zakup na kredyt – przeciętna rata jest o blisko 17 proc. mniejsza od miesięcznego czynszu. W segmencie większych lokali to jednak przeważnie wynajem okazuje się lepszym rozwiązaniem.
Odpowiedź na tytułowe pytanie uzależniona jest głównie od indywidualnej zdolności kredytowej każdego z nas. Jeśli umożliwia nam ona uzyskanie kredytu we franku szwajcarskim w odpowiedniej wysokości, co ze względu na stosowanie przez banki tzw. rekomendacji „S” dla niektórych może okazać się trudniejsze, to w większości przypadków – biorąc pod uwagę jedynie miesięczne obciążenie domowego budżetu i nie rozpatrując zakupu mieszkania w charakterze inwestycji – wymarzone „M” zdecydowanie lepiej jest kupić niż wynajmować.
Małe na kredyt
Z uśrednionych danych zebranych na podstawie analizy ogłoszeń z 10 miast zamieszczonych w portalu Oferty.net, wynika, że różnica pomiędzy ratą a czynszem wynosi prawie 17 proc. na korzyść kredytu. Zatem zakup – nawet uwzględniając dodatkowy koszt w postaci czynszu (który zazwyczaj zawiera się w wynajmie, zaś w przypadku kredytu musimy go doliczyć do dodatkowo ponoszonych wydatków) – byłby korzystniejszą opcją.
miasto |
koszt wynaj-mu mkw. |
koszt |
róż-nica (kre-dyt PLN/ wyna-jem) |
koszt |
róż-nica (kre-dyt CHF/ wyna-jem) |
Warszawa |
56,00 |
69,16 |
23,50 |
48,35 |
-13,66 |
Poznań |
38,00 |
46,35 |
21,97 |
32,19 |
-15,29 |
Wrocław |
48,00 |
55,02 |
14,63 |
38,22 |
-20,38 |
Kraków |
40,00 |
58,45 |
46,13 |
40,60 |
1,50 |
Gdańsk |
45,00 |
52,37 |
16,38 |
36,38 |
-19,16 |
Olsztyn |
27,00 |
38,65 |
43,15 |
26,84 |
-0,59 |
Lublin |
34,00 |
38,62 |
13,59 |
26,82 |
-21,12 |
Katowice |
34,00 |
31,13 |
-8,44 |
21,62 |
-36,41 |
Łódź |
29,00 |
30,82 |
6,28 |
21,40 |
-26,21 |
Bydgoszcz |
28,00 |
33,93 |
21,18 |
23,57 |
-15,82 |
ŚREDNIE |
37,90 |
45,45 |
19,84 |
31,60 |
-16,71 |
Porównanie miesięcznych kosztów wynajmu I zakupu metra kwadratowego mieszkania do 47 mkw.
Opracowanie: Open Finance i Home Broker na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w portalu Oferty.net w dniach 24-25 lipca 2008 r., zaktualizowanych w ciągu 60 dni
Patrząc na dane w poszczególnych miastach, widać jednak znaczne różnice. Szczególna sytuacja ma miejsce w Katowicach, gdzie koszt wynajmu jest tak duży, iż opłaca się tam nawet zakup mieszkania za pieniądze uzyskane z kredytu złotowego. Taką sytuację wytworzył najprawdopodobniej ogrom śląskiej aglomeracji, która miała po wojnie bardzo szybki przyrost mieszkańców, za którym nie nadążano z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. Po zmianach gospodarczych (m.in. zamykanie kopalni) nastąpił duży zastój w budownictwie – podczas, gdy w innych miastach powstawały nowe mieszkania. Ostatnie lata to poprawa sytuacji gospodarczej w Katowicach – wzrosła liczba zatrudnionych oraz zarobki, a w związku z dużym niedoborem mieszkań (obecnie Katowice mają jeden z najniższych w Polsce wskaźników budowy nowych mieszkań na 1000 mieszkańców), ceny wynajmu są wysokie.
Na przeciwnym biegunie znajdują się Olsztyn i Kraków, gdzie ceny wynajętego mieszkania mniej obciążą nasz budżet w porównaniu do ewentualnego kredytu, choć nie ma tu już tak znaczących różnic, jak w przypadku Katowic.
W pozostałych miastach – zwłaszcza we Wrocławiu i Łodzi – lepiej wybrać kredyt, bo jego koszt będzie niższy niż opłaty za wynajem.
…a większe wynajmować
Z zebranych przez nas danych wynika też jasno, że w przypadku większych mieszkań bardziej opłaca się wynajem od zakupu na kredyt. Przeciętna rata kredytu w złotym jest bowiem o 39 proc. wyższa, zaś rata kredytu we franku o 3,3 proc. niższa niż koszt najmu. A należy przecież pamiętać, że po uwzględnieniu miesięcznego czynszu obciążenie kredytobiorcy zwiększa się (każda spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa ustala stawki we własnym zakresie, stąd brak konkretnych danych statystycznych; można jednak przyjąć, że jest to co najmniej kilka złotych za metr kwadratowy).
miasto |
koszt wynaj-mu mkw. |
koszt |
róż-nica |
koszt |
róż-nica (kre-dyt CHF/ wyna-jem) |
Warszawa |
49,00 |
70,24 |
43,35 |
48,79 |
-0,43 |
Poznań |
32,00 |
45,28 |
41,50 |
31,45 |
-1,72 |
Wrocław |
38,00 |
51,37 |
35,18 |
35,68 |
-6,11 |
Kraków |
35,00 |
58,15 |
66,14 |
40,39 |
15,40 |
Gdańsk |
33,00 |
49,55 |
50,15 |
34,41 |
4,27 |
Olsztyn |
21,00 |
34,20 |
62,86 |
23,75 |
13,10 |
Lublin |
27,00 |
36,32 |
34,52 |
25,23 |
-6,56 |
Katowice |
29,00 |
32,08 |
10,62 |
22,28 |
-23,17 |
Łódź |
30,00 |
37,16 |
23,87 |
25,81 |
-13,97 |
Bydgoszcz |
25,00 |
30,94 |
23,76 |
21,49 |
-14,04 |
ŚREDNIE |
31,90 |
44,53 |
39,19 |
30,93 |
-3,32 |
Porównanie miesięcznych kosztów wynajmu i zakupu metra kwadratowego mieszkania powyżej 47 mkw.
Opracowanie: Open Finance i Home Broker na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w portalu Oferty.net w dniach 24-25 lipca 2008 r., zaktualizowanych w ciągu 60 dni
Znowu najkorzystniej dla potencjalnych kredytobiorców przedstawia się sytuacja w Katowicach, gdzie średnio rata kredytu we franku wychodzi o 23 proc. taniej niż koszt najmu. Optymistyczne są także dane dla Łodzi i Bydgoszczy – rata jest o około 14 proc. niższa od opłat na rzecz właściciela wynajmowanego mieszkania. Mniej korzystnie wygląda to w Lublinie i we Wrocławiu – tylko około 6 proc.
W innych miastach tańszy okazuje się wynajem niż zaciągnięcie kredytu – dla wynajmujących duże lokale, proporcje będą najkorzystniejsze w Krakowie – różnica aż o 15 proc. i w Olsztynie – 13 proc.
Jak liczyliśmy?
Trudno jednoznacznie określić, gdzie kończy się małe mieszkanie a zaczyna duże. Jest to wbrew pozorom rzecz bardzo względna, uzależniona od indywidualnych gustów i oczekiwań. To co jednemu wyda się dużym mieszkaniem – np. 2-pokojowe o powierzchni 52 mkw., dla drugiego oznaczać będzie ciasną klitkę. W naszej analizie, jako wielkość graniczną, dzielącą mieszkania na małe i duże, przyjęliśmy 47 mkw. Bowiem na naszym rynku jest sporo popularnych niegdyś mieszkań 3-pokojowych o takiej właśnie wielkości, budowanych w systemie wielkopłytowym oraz tzw. „Rama H”. A trudno chyba uznać mieszkanie 3-pokojowe za małe?
Nasze wyliczenia oparliśmy na danych zebranych z ofert zamieszczonych na portalu Oferty.net. Uwzględnialiśmy zarówno propoyzcje z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, które w dniach 24-25 lipca br. były prezentowane na stronach portalu.
Grzegorz Baciński, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Bernard Waszczyk, analityk Open Finance