Na mieszkanie rodzina może pożyczyć 90 razy więcej niż zarabia

Zdolność kredytowa w listopadzie osiągnęła kolejny historyczny rekord. Trzyosobowa rodzina z dochodem w wysokości 5 tys. zł może aż w czterech bankach pożyczyć ponad pół miliona złotych. Wszystko dzięki rekordowo niskim stopom procentowym. 445 tys. zł – na taki kredyt mieszkaniowy w listopadzie 2014 r. może liczyć trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto. Możliwy do zaciągnięcia dług odpowiada więc niemal 90-krotności miesięcznego wynagrodzenia. W przedstawionym przypadku rodzina musiałaby zadłużyć się na 30 lat, korzystać z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupić dodatkowe ubezpieczenie.
Co niemniej ważne, listopadowy wynik jest o 43 tys. zł lepszy niż w analogicznym okresie przed rokiem i o 11 tysięcy wyższy niż w poprzednim miesiącu. Wzrost ten wynika przede wszystkim z obniżek stóp procentowych. Wyższa zdolność kredytowa oznacza, że nie tylko wzrosły możliwości nabywcze osób, których dochody już wcześniej pozwalały na zaciągnięcie kredytu na wymarzone mieszkanie, ale także ci, którzy dotychczas nie byli wiarygodni w oczach banków (nie mieli zdolności kredytowej), dziś mają szansę na pozytywną weryfikację. Zmiany te wzmagają więc popyt na nieruchomości.

Tańszy kredyt to wyższy kredyt

Wzrost popytu jest stymulowany nie tylko przez wzrost zdolności kredytowej, ale też przez malejący koszt kredytu. To dzięki temu, że pieniądz jest tani, dziś zakup mieszkania jest przeciętnie o 39% tańszy niż najem – wynika z szacunków opartych o dane z 8 listopada 2014 dla 10 największych miast w Polsce. Obecnie rodzina z naszego przykładu, gdyby chciała zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, musi się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1412 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,82%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1492 zł, czyli była o 77 zł wyższa i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.

Przeciętna marża kredytowa

Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną od końca trzeciego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. modelowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 445 tys. zł, czyli o 88 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 2%.
Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie podnoszą one swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Lion’s House wynika bowiem, średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,55% w sierpniu 2013 r. do 1,82% obecnie, a więc o 0,27 pkt proc. W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,15 pkt. proc. Jak widać, wzrost marż jest znacznie mniejszy niż spadek stóp procentowych.

Pół miliona w 4 instytucjach

Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o powierzchni 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.
Efekt? Aż 4 banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych (Alior Bank, BNP Paribas Bank, Pekao Bank S.A. i Raiffeisen Polbank). Na drugim biegunie są: Deutsche Bank, PKO BP, Credit Agricole i mBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie poniżej 400 tys. zł.

Rata może jeszcze spaść

Jak w najbliższym czasie może rozwijać się sytuacja na rynku kredytowym? Przy odpowiedzi na to pytanie pomocne będą notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe (FRA). 20 listopada 2014 r. kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 1,53%, a więc wyraźnie niżej niż wynosi obecna wartość tego wskaźnika (2,06% na dzień 19 listopada 2014 r.). Jeszcze niżej wyceniana jest wysokość WIBOR 3M za 6 miesięcy – bo zaledwie na 1,46%. Jeśli te prognozowane przez rynek zmiany WIBOR-u przeliczyć na ratę kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, okazuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy spadnie ona z obecnych 1405 zł do nieco ponad 1307 zł. To oznacza, że rata może spaść o ok. 32 zł na każde 100 tys. kapitału pożyczonego na 30 lat – o ile oczywiście dzisiejsze prognozy rynkowe znajdą odwzorowanie w rzeczywistości. Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,81%, a więc także niżej niż dziś. W powyżej przytoczonych notowań kontraktów terminowych można wysnuć wniosek, że rynek spodziewa się dalszych cięć stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Dostęp do kredytów powinien więc pozostać relatywnie łatwy przez dłuższy czas.

Drukuj