Na wtórnym rynku mieszkaniowym Poznania w I kwartale tego roku nastąpiła stabilizacja cen ofertowych. Od kilku miesięcy ceny kształtują się na podobnym poziomie. Pod koniec marca 2011 r. średnia cena ofertowa w Poznaniu wynosiła 5970 zł/m kw., podczas gdy na początku stycznia było to 5958 zł – ustalili analitycy Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego. Pewien wyjątek stanowi luty, gdy średnie oczekiwania oferentów podskoczyły do 6082 zł za metr (o 2 proc. w stosunku do stycznia), ale od ponad roku ich poziom jest dość ustabilizowany.
Miesiąc |
Średnia cena ofertowa w zł/m kw. |
Styczeń 2010 |
5714 |
Luty 2010 |
5833 |
Marzec 2010 |
5961 |
Kwiecień 2010 |
6031 |
Maj 2010 |
5880 |
Czerwiec 2010 |
5823 |
Lipiec 2010 |
5935 |
Sierpień 2010 |
5972 |
Wrzesień 2010 |
5938 |
Październik 2010 |
5997 |
Listopad 2010 |
5962 |
Grudzień 2010 |
5673 |
Styczeń 2011 |
5958 |
Luty 2011 |
6082 |
Marzec 2011 |
5970 |
Struktura cen w ostatnim kwartale była dość symetryczna, ale rozciągnięta. Około 25 proc. ofert stanowiły mieszkania tanie, na ogół w wielkiej płycie, do 5 tys. zł/m kw. Mieszkania w przedziale od 5 do 7 tys. zł za metr stanowiły 50 proc. ofert. 21 proc. ofert znalazło się w przedziale 7-10 tys. zł, zaś ponad tej kwoty – ostatnie 4 proc.
Struktura oferowanych mieszkań pod względem wielkości również zmieniła się w niewielkim stopniu. Najwięcej było lokali o powierzchni 51-65 m kw. oraz powyżej 80 m kw. (po około 30 proc.). Najmniej było kawalerek – 10,8 proc.
Z analizy średnich cen mieszkań według ich wielkości wynika, że wzrosły oczekiwania właścicieli mniejszych lokali: w największym stopniu kawalerek – średnio o 22,5 proc., mieszkań 36-50 m kw. – o 10,7 proc., a o powierzchni 51-65 m kw. – o 6,6 proc. Z kolei lokale duże staniały: najbardziej największe o powierzchni ponad 80 m kw. – o 12,4 proc. Na rynku pojawiło się stosunkowo dużo nowych mieszkań tej wielkości.
W przypadku kawalerek ceny wahały się od 7400 do ponad 15 tys. zł za metr. Ale 73 proc. ofert znajdowało się w przedziale 7400-9000 zł. Powyżej tej stawki było aż 27 proc. oferowanych lokali.
W grupie mieszkań od 36 do 50 m kw. rozpiętość cen była duża i plasowała się w przedziale od 3 do 10 tys. zł. Rozkład wskazuje na duże skoncentrowanie oferowanych cen wokół średniej. Około 23 proc. mieszkań oferowano w przedziale od 3 do 6 tys. zł, a najwięcej – 67 proc. ofert mieściło się w przedziale 6-7 tys. zł za metr. Po 5 proc. mieszkań oferowano w cenach 7-8 tys. zł oraz powyżej tej granicy.
Ceny ofertowe lokali o powierzchni 51-65 m kw. wahały się od 3315 do około 15 tys. zł/m kw. Do 5 tys. zł za metr oferowano 8 proc. lokali, w przedziale 5-6 tys. było 12 proc. ofert, a w przedziale 6-7,5 tys. zł – 72 proc. drożej oferowano 8 proc. lokali.
Dość skoncentrowany był rozkład lokali o powierzchni 66-80 m kw. Ceny rozciągały się od 3300 do 8500 zł. Mieszkania w cenie do 5 tys. zł stanowiły 21 proc., w przedziale 5-6 tys. było tylko 2 proc. lokali, zaś w przedziale 6-7 tys. zł znajdowało się 71 proc. ofert na ogół nowych i dość atrakcyjnych mieszkań. Powyżej 7500 zł za metr oferowano 6 proc. mieszkań.
Odmienna niż w innych grupach była struktura ofert powyżej 80 m kw. Ceny w tej grupie rozciągały się od 1067 do ponad 15 tys. zł za metr. Można tu wyróżnić dwie podgrupy. 66 proc. lokali na ogół w starej zabudowie, często do remontu oferowano poniżej 5 tys. zł za metr. Duże mieszkania w cenie od 5 do 6 tys. zł stanowiły 4 proc. ofert, a od 6 do 8 tys. – 20 proc. Powyżej 8 tys. zł za metr oferowano 10 proc. dużych, nowoczesnych mieszkań typu apartamenty, na które jednak ciągle brak klientów.
Najwięcej oferowanych mieszkań – po około 24 proc. – pochodziło z Grunwaldu i Jeżyc. Tylko nieco ponad 5 proc. zlokalizowanych było na Winogradach.
Struktura cen oferowanych mieszkań w zależności od lokalizacji nieco zmieniła się. W porównaniu z ubiegłym kwartałem o 22 proc. wzrosły oczekiwania właścicieli na Jeżycach, a o 6 proc. – na Grunwaldzie. Na Ratajach i Winogradach oczekiwania cenowe wzrosły o około 4 proc. Natomiast średnie ceny ofertowe w centrum Poznania oraz na Wildzie zmniejszyły się o 13-14 proc.
Rozpiętość oferowanych cen była bardzo duża – największa w centrum, na Grunwaldzie i Jeżycach.
45 proc. mieszkań zlokalizowanych w centrum, na ogół w starej zabudowie oferowano poniżej 5 tys. zł za metr. Połowa oferty śródmiejskiej znalazła się w przedziale 5-8 tys. zł za metr.
W niezbyt dużej liczbie ofert na Wildzie struktura była dość zróżnicowana. Mieszkania w cenie do 5 tys. zł stanowiły 40 proc. oferty, a w cenie 5-7 tys. zł – 27 proc. Mieszkania na ogół nowsze w cenie 7-8 tys. zł to 33 proc. ofert.
Najmniej zmieniła się oferta mieszkań na Winogradach. 30 proc. ofert stanowiły tradycyjnie mieszkania do 6500 zł za metr. Następne 45 proc. mieszkań oferowano w cenie 6,5-8 tys. zł, a prawie 25 proc. – powyżej tej kwoty.
W I kwartale br. na wtórnym rynku mieszkaniowym Poznania wciąż nie odnotowano zbyt dużej liczby transakcji. Podaż na rynku jest nadal bardzo duża i klienci mają do wyboru dużą pulę atrakcyjnych mieszkań. Coraz większą część oferty stanowią nowe mieszkania.
Ĺšródło: raport Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE