Ukraina

Nie będą taniały

Nie zgadzam się z informacjami zaprezentowanymi przez redakcję Bankier.pl w dniu 10.11.2011 r. (Deweloperzy mogą jeszcze zejść z cen). Podważam też zasadność stwierdzenia, że marże polskich firm deweloperskich są nieprzeciętnie wysokie. Kuriozalna wydaje się też prognoza dalszych obniżek cen mieszkań – jak pisze główny analityk Bankier.pl, Krzysztof Kolany.
Wszyscy praktykujący na polskim rynku nieruchomości i inwestycji zdają sobie sprawę z tego jakie składowe mają znaczący wpływ na cenę produktu deweloperskiego. Ile potrzeba czasu na akwizycję i przygotowanie projektu, realizację inwestycji oraz sprzedaż. Każdy projekt deweloperski ma swoja historię. Zwykle projekt rozpoczyna się od analizy rynku, badań i wstępnych umów dotyczących nieruchomości, po których następuje finalizowanie zakupu nieruchomości. Mówimy o kosztach związanych z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami (3-5 proc. wartości nieruchomości), audytów prawnych, technicznych i formalnych, due diligence nieruchomości (koszty usługi od 200 do kilkuset złotych za godzinę pracy eksperta) oraz kosztach finansowania ,,fundamentu”, jakimi są aktywa dewelopera w postaci gruntów (zwykle zakup ze środków własnych – gorzej kiedy z kredytu; koszty finansowe pomiędzy 6-11 proc. rocznie).
Pierwszy odpowiedzialny i kosztowny etap procesu deweloperskiego potrzebuje czasu i zainwestowania znacznych pieniędzy. Praktycznie od momentu zakupu nieruchomości, do daty uzyskania pozwolenia na budowę (koszt dokumentacji na poziomie 4-5 proc. wartości inwestycji), wyboru generalnego wykonawcy (ceny budowy budynków wielolokalowych z garażami w gruncie na poziomie 3-4 tys./mkw. w zależności od standardu, prostszych form; domy od 1,9-2,6 tys. /mkw. w zależności od standardu) lub potwierdzenia kosztów budowy u podwykonawców mijają przynajmniej dwa, jak nie trzy lata.
Uśredniony okres realizacji inwestycji deweloperskiej pochłania kolejne 18 miesięcy z kalendarza dewelopera. Sprzedaż i rozliczenie inwestycji ma miejsce zwykle z ostatnim sprzedanym mieszkaniem, co następuje po czterech-pięciu latach.
Patrząc na dzisiejsze koszty budowy i ceny mieszkań, a mając na względzie zarówno koszty miękkie jak i zainwestowane kapitały własne jest mi bardzo trudno zgodzić się z postawioną tezą – radykalnie, że mieszkania nadal będą taniały. Nie będą taniały. Średnia marża dewelopera do niedawna wynosiła 35-45 procent. W ostatnim czasie ceny spadły od 8-10 procent. Cały proces inwestycyjny i finansowanie trwa przynajmniej cztery lata. Dzisiaj deweloperzy pracują na marżach do około 30-procentowych. Lokowanie kapitałów w bankach daje możliwość zarabiania około 6 proc. rocznie. Pojawia się pytanie: Jaki jest sens prowadzenia ryzykownej działalności w trudnych czasach z jeszcze niższą marżą? Do jakiej marży działalność opłaci się? Kto wybuduje dla nas domy i mieszkania?
Powoływanie się na luksus w posiadaniu własnego mieszkania w Polsce jest tutaj raczej nie na miejscu. W krajach o gospodarce rynkowej dalece mocniej rozwiniętej od Polski, gdzie siła nabywcza przeciętnego konsumenta jest dużo wyższa, to właśnie luksusem jest własność mieszkania, a statystyki posiadania są raczej niskie. Co prawda bardziej dostępna jest tam formuła najmu z uwagi na dużo większą podaż oraz zarobki.
Zachęcam do zapoznania się z moim artykułem (EDYTORIAL – Deweloper od kuchni) w ostatnio wydanym Magazynie poNieruchomości PROMOCJE Nieruchomości 2011.

Czytaj tutaj

x

Zobasz także

Brakuje działek

W październiku rozpoczęto budowę 12 279 nowych mieszkań – podał w środę GUS. Eksperci z ...

Wyższy standard mieszkań

Stan mieszkań oferowanych na rynku wtórnym jest zróżnicowany, ale widoczny jest pozytywny trend w zakresie ...

Luka mieszkaniowa wciąż jest

W Polsce brakuje ok. 2-3 mln mieszkań. Jak wypełnić tę lukę? W opinii Arkadiusza Urbana, prezesa KZN, powinniśmy ...

Co nas powstrzymuje

Uwolnienie gruntów pod zabudowę, w tym terenów po starych biurowcach czy sklepach wielkopowierzchniowych, uproszczenie biurokracji, uwolnienie ...

Trend cen – w górę

Ceny mieszkań od deweloperów wzrosną w kolejnych miesiącach nawet o kilkanaście procent   W sondzie ...