Fotografia wnętrz

Niepohamowany wzrost

Ceny mieszkań szybują w górę, a z nimi zyski deweloperów. Ich marże podchodzą już pod 30 proc. Polacy są mało wybredni, a przy tym połowa z nas uważa, że nieruchomości zawsze drożeją.

By sytuacja na rynku była bardziej zrównoważona musi się wreszcie powstać rynek najmu instytucjonalnego. Pojawiają się jednak również bardziej radykalne pomysły.Mieszkania mocno drożeją, a w ubiegłym roku ich ceny rosły szybciej niż płace. Przykładowo w Łodzi o ponad 16 proc., czyli aż o 667 zł na jednym metrze kwadratowym, w Białymstoku o ponad 10 proc., czyli 453 zł na jednym metrze kwadratowym, w Gdańsku o blisko 10 proc. co oznacza wzrost o 653 zł na jednym metrze. W efekcie za metr nowej kawalerki w Warszawie trzeba było zapłacić w trzecim kwartale 2019 roku aż 9,8 tys. zł, a w przypadku mieszkania dwupokojowego – 8,9 tys. zł za metr – wynika z danych raportu AMRON i co ważne, są to ceny transakcyjne, a nie ofertowe (za okres 3 kw. 2018 r. – 3 kw 2019 r.).

Taką sytuację napędza kilka czynników, między innymi psychologiczny, jakim jest przekonanie, że nieruchomości tylko zyskują na wartości. Pokazały to m.in. wyniki Finansowego Barometru ING, według którego połowa Polaków wyznaje pogląd, że ceny nieruchomości nigdy nie spadają.

– Jak widać, pamięć o kryzysie na rynku nieruchomości, jaki wystąpił ponad dziesięć lat temu, zaczęła się już zacierać, a do tego spadek cen w Polsce nie był tak drastyczny jak w niektórych krajach Europy Zachodniej czy Stanach Zjednoczonych. Po drugie, trzeba pamiętać, że w ciągu ostatnich lat wynagrodzenia i transfery socjalne wyraźnie wzrosły, a wraz z nimi dostępność finansowa nieruchomości. Po trzecie, mamy silny popyt inwestycyjny, w sytuacji bardzo niskiego oprocentowania depozytów w bankach oraz słabości krajowej giełdy Polacy nie znajdują innej formy lokowania kapitału i być może z nadmiernym entuzjazmem inwestują w rynek nieruchomości – uważa Karol Pogorzelski, ekonomista ING Banku Śląskiego.

– W efekcie ceny mieszkań rosną dwucyfrowo nie tylko w największych aglomeracjach, ale także w takich miastach jak Bydgoszcz, Szczecin czy Koszalin – dodaje.

Flipping sztucznie zawyża ceny

Flipperzy wykorzystują asymetrię informacji, bo mają dużo lepszą wiedzę na temat tego, jakie ceny uzyskują mieszkania na lokalnym rynku i bazują na wyszukiwaniu lokali wystawionych do sprzedaży przy relatywnie niskiej cenie, a przy tym znają sposoby dotarcia do takich osób.

– To zjawisko jest niebezpieczne w skali makro, bo sztucznie podbija ceny mieszkań w danej miejscowości czy okolicy, a to z kolei zachęca inwestorów do kupowania mieszkań, bo chcą zdążyć zanim ceny jeszcze bardziej pójdą w górę i takich, którzy bezrefleksyjnie słuchają opinii, że na rynku mieszkaniowym można dużo zarobić. To wszystko napędza niezdrowy popyt czyli przekraczający naturalne zapotrzebowanie na mieszkania – tłumaczy ekonomista SGH.

W efekcie, po wysokich cenach sprzedają się mieszkania zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Na razie jednak dużych zmian w nastawieniu klientów nie widać i potwierdzają to sami deweloperzy.

Według Macieja Górki, dyrektora ds. sprzedaży w firmie deweloperskiej Royal Investment, Polacy są gotowi kupować mieszkania, bo się bogacą i chcą mieszkać w coraz wyższym standardzie. – Póki pieniądz jest tani, póki mamy nisko oprocentowane kredyty, popyt będzie się utrzymywał – mówi. W dodatku – jak dodaje – połowa klientów wciąż kupuje mieszkania za gotówkę.

Przyznaje on, że pewne spowolnienie jest możliwe w największych miastach, gdzie w ostatnich latach realizowano bardzo dużo nowych inwestycji, a to ze względu na fakt, że deweloperom zaczyna brakować ziemi. Terenów pod zabudowę jest tam coraz mniej, w dodatku są one bardzo drogie, a nierzadko mają skomplikowany status, jeśli chodzi o stronę prawną, co również wiąże się z wyższymi kosztami.
Jeśli nie bańka, to przynajmniej banieczka

Ceny na rynku pierwotnym jednak dalej rosną. – Deweloperzy je podnoszą, bo jest popyt. Mogą sobie na to pozwolić. Skłania ich do tego, poza tradycyjnymi kosztami, jak zakup ziemi czy wykonawstwo, konieczność utrzymania biur sprzedaży, administracji, pozostałych pracowników. Szukają jednocześnie nowych terenów pod zabudowę – informuje Górka.

Przekonuje, że na razie nie widać spowolnienia. Klienci są w stanie zapłacić cenę, której oczekuje sprzedający. – Nie mamy do czynienia z prawdziwą bańką, może tylko z lekką bańką spekulacyjną. Nabywcy napędzają popyt, który generuje podwyższanie cen. Część mieszkań jest przeszacowana – przyznaje Górka.

Jego zdaniem nastaje teraz lepszy czas dla deweloperów działających w mniejszych miastach, gdzie wcześniej nie realizowano tak wielu inwestycji, na przykład na Górnym Śląsku. Oferta tam nie jest jeszcze tak duża, a zapotrzebowanie na nowe lokale utrzymuje się na wysokim poziomie.

Mimo obaw o ograniczony bank ziemi deweloperka ma się dobrze. Dane rynkowe i wyniki deweloperów pokazują, że sytuacja jest korzystna. W ślad za tym podążają ich notowania giełdowe. Giełdowy WIG-Nieruchomości pnie się w górę. Jeszcze na początku 2015 roku jego wartość wynosiła 1.290 pkt., obecnie jest to już blisko 2.560 pkt.
Deweloperzy narzekają na koszty, ale wciąż zarabiają krocie

Zdaniem analityka Domu Maklerskiego BOŚ, Macieja Wewiórskiego, korzystna sytuacja dla deweloperów mieszkaniowych utrzyma się jeszcze kilka kwartałów, do dwóch lat. – Na razie wyniki są rekordowe. Podrożały materiały i robocizna, a przede wszystkim ziemia, ale z drugiej strony deweloperzy bardzo mocno podnieśli ceny – mówi analityk.

Chętnych do zakupu nie brakuje ze względu na wzrost płac, niski poziom bezrobocia, migrację ludzi do miast ze wsi oraz napływ obcokrajowców, w tym z Ukrainy, którzy również decydują się na zakup mieszkań w Polsce. Według niego ze względu na duży popyt, ceny dalej będą rosły. – Może nie w takim tempie jak w ostatnich trzech latach, kiedy wzrost wynosił ok. 10 proc., ale powyżej inflacji jak najbardziej – ocenia.

Z kolei zdaniem ekonomisty ING Banku Śląskiego w perspektywie 2-3 najbliższych lat ceny nieruchomości się ustabilizują, czyli przestaną rosnąć. Trudno powiedzieć czy zaczną spadać -zaznacza Karol Pogorzelski.

Sytuację spółek najlepiej obrazują poziomy marży brutto, która również rośnie. Z raportów deweloperów za wyniki po dziewięciu miesiącach zeszłego roku wynika, że wynosi ona mniej więcej 26-29 proc.

Na przykład w przypadku Dom Development marża ta wzrosła po trzech kwartałach 2019 roku do 28,9 proc. z 27,2 proc. rok wcześniej, a w przypadku JW. Construction – do 25,2 proc. z 18,1 proc. Atal zanotował wzrost do 27,3 proc. z 27,1 proc., a Marvipol do 25,8 proc. z 24,5 proc. – Przy czym nie są to marże rekordowe. W okresie hossy z 2007 – 2008 roku średnio wynosiły one ponad 30 proc., a czasem przy poszczególnych projektach dochodziły nawet do 50 proc. Ale poziomy te potwierdzają mimo wszystko, że tendencja na rynku jest bardzo korzystna – mówi Wewiórski.
Gdzie jest największa luka na rynku mieszkaniowym w Polsce?

– Szacuje się, że w Polsce brakuje ponad dwóch milionów mieszkań, ale to sytuacja na teraz, a trzeba mieć na uwadze, że Polaków z roku na rok ubywa. W ostatnim roku deweloperzy oddali do użytku ok. 200 tys. mieszkań a do tej liczby należy dodać budownictwo indywidualne. Oznacza to, że w ciągu 7-9 lat deficyt mieszkań w Polsce zostanie zaspokojony – mówi Karol Pogorzelski.

Według Adama Czerniaka, na razie nie widać narzędzia, które miałoby zachęcić deweloperów prywatnych do tego, by budowali więcej mieszkań. Oczywiście można skrócić czas postępowań przygotowawczych, uzyskiwania pozwoleń, akceptacji projektów itd., ale dużego efektu to i tak nie przyniesie. Deweloperzy nie chcą przestrzelić z podażą i boją się powtórki sytuacji z 2009 i 2010 roku.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze.

MMMM
Przy okazji prac rządu nad nową koncepcją programu „Mieszkanie Plus” pojawiły się głosy, że rynek być może potrzebuje schłodzenia. Miałyby do tego doprowadzić obostrzenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Jest też świadomość konieczności usprawnienia przepisów, by prywatni deweloperzy mogli budować więcej, co mogłoby się przełożyć przynajmniej na spadek tempa wzrostu cen.

Decydenci zastanawiają się, czy nie należy schłodzić popytu na nieruchomości przez zwiększenie obostrzeń przy przyznawaniu kredytów hipotecznych – pisze „Rzeczpospolita”.

Według informacji dziennika, przy okazji prac rządu nad nową koncepcją programu „Mieszkanie Plus” pojawiły się głosy, że rynek być może potrzebuje schłodzenia. Miałyby do tego doprowadzić obostrzenia przy udzielaniu kredytów hipotecznych, związane np. z kolejną rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego. Jak zastrzega „Rz”, urząd nie potwierdził, że prowadzi takie prace.

Czytaj też: Deweloperzy pomogą w budowaniu Mieszkań Plus

Jak pisze dziennik, jest też świadomość konieczności usprawnienia przepisów, by prywatni deweloperzy mogli budować więcej, co mogłoby się przełożyć przynajmniej na spadek tempa wzrostu cen.

„Rz” podaje, że w ostatnich trzech latach średnie ceny mieszkań w sześciu głównych aglomeracjach poszły w górę o ponad 30 proc. Wzrost cen przyspieszył w połowie 2017 r., kiedy skokowo zdrożała robocizna. Deweloperzy przerzucają to wprost na klientów.

Mieszkania – jak dodaje gazeta – znajdują nabywców, bo przy rekordowo niskich stopach procentowych są traktowane jako atrakcyjna i relatywnie bezpieczna lokata kapitału. Z danych NBP wynika, że choć rośnie inwestycyjny popyt na mieszkania, to popyt konsumpcyjny pozostaje stabilny (udział to odpowiednio: 43 i 57 proc.)

x

Zobasz także

Inflacja czy deflacja?

Główny Urząd Statystyczny podał, że inflacja w maju tego roku wyniosła 2,9 proc. Ale już ...

Niebawem „okazyjne” ceny

Badanie Deloitte wskazuje, że deweloperzy będą się teraz skupiać na budowaniu mieszkań, zostawiają biura i ...

Rynek deweloperów w kwietniu

Kwiecień bieżącego roku można uznać za pierwszy miesiąc, w którym epidemia koronawirusa wywierała bardzo duży ...

Znów szukają mieszkań

Rynek nieruchomości nie zareagował nerwowo na obecną sytuację związaną z pandemią. Popyt na mieszkania nadal ...

Popyt na działki rekreacyjne

Pandemia wpływa na zmianę preferencji Polaków dotyczącą nieruchomości – wynika z analizy HRE Investments. Rośnie ...