Odwrócona hipoteka – czy to się opłaca?

Odwrócona hipoteka to nie jedyny sposób na wyższą emeryturę. Co jeszcze można zrobić z nieruchomością, żeby po zakończeniu aktywności zawodowej mieć więcej? Kokosów z tego nie będzie. Wprawdzie odwrócona hipoteka da więcej niż ostatnia, zapowiedziana podwyżka emerytur, jednak nadal będą to pieniądze stosunkowo niewysokie. Alternatywą może być samodzielna sprzedaż dotychczasowego i kupno mniejszego mieszkania, a kwotę uzyskaną z nadwyżki sprzedaży umieścić na lokacie.
Taki wariant przyjęliśmy to zastosowanych wyliczeń.

Drogie mieszkanie, niskie świadczenie

Zanim jednak o tym, przyjrzyjmy się, ile może otrzymać emeryt korzystający z odwróconej hipoteki w Warszawie, gdzie przeciętne ceny mieszkań są najwyższe. Z danych serwisu domiporta.pl wynika, że za pięć pokoi trzeba tam zapłacić 850 tys. zł. Dużo? Owszem. I dlatego posiadacz takiego mieszkania może liczyć na jakieś 1 tys. zł dodatkowych dochodów przez pierwszych osiemnaście lat swojej emerytury.
Dlaczego osiemnaście? To nieco więcej niż według GUS wynosi przewidywana średnia długość życia ludzi w wieku 65 lat. Co stanie się po upływie tego czasu? Emeryt będzie nadal mieszkał w lokalu, ale pieniądze przestaną płynąć.
Porównanie ceny mieszkania i wysokości świadczenia może szokować. Nie powinno. Bank, który udziela odwróconego kredytu hipotecznego musi na transakcji zarobić. Ponieważ na pieniądze będzie musiał czekać kilkanaście lat (odzyska je, gdy po śmierci klienta sprzeda mieszkanie), oprocentowanie będzie zapewne wyższe niż w przypadku tradycyjnych kredytów (dziś około 4,5 proc. w skali roku, w wyliczeniach przyjęto 8 proc.). Do tego dochodzi prowizja (około 2 proc.) i inne dodatkowe opłaty pobierane przez bank.
– Nie znamy jeszcze szczegółowej oferty banków, ale już wiadomo, że swojego produktu kredytowego nie będą oferowały na 100 procent wartości nieruchomości, a jedynie na 40-50 procent. Wynika to z faktu, że bank chce zarobić w bezpieczny sposób na odsetkach, bez obawy straty z powodu znacznego spadku wartości kredytowanej nieruchomości na przestrzeni lat – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

Typowi dostaną jeszcze mniej

Trzeba przy tym pamiętać o tym, że nie każdy emeryt ma pięć pokoi do sprzedania. Według danych GUS przeciętne mieszkanie w stolicy to M4. Wyceniane średnio na 600 tys. zł. Przy takiej cenie emeryt dostanie co miesiąc 723 zł.
Czy jednak na pewno? Z ogłoszeń publikowanych w serwisie domiporta.pl wynika, że w niektórych dzielnicach ceny są znacznie niższe. Trzy pokoje w wielkiej płycie na Ursynowie wyceniane są przeciętnie na 440 tys. zł. W takim wypadku emeryt otrzyma 550 zł miesięcznie. O ile bank nie wyceni jego mieszkania niżej. W końcu to, czego oczekuje sprzedawca wcale nie musi być równe rzeczywistej wartości lokalu.

Im taniej, tym gorzej

W innych miastach sytuacja jest jeszcze mniej korzystna. W Poznaniu posiadacz typowego dla tego miasta, trzypokojowego mieszkania w dzielnicy Jeżyce może liczyć na 486 zł dodatku. We Wrocławiu emeryt, który dorobił się podobnego lokalu, dostanie nieco więcej, bo 405 zł. Nieco lepiej jest w Krakowie, gdzie odwrócona hipoteka za mieszkanie w popularnej dzielnicy Bronowice da 449 zł miesięcznie.
Na kwoty w granicach 300 zł mogą liczyć właściciele typowych, trzypokojowych mieszkań w Katowicach czy Łodzi. Im niższe ceny na rynku, tym niższe wypłacane co miesiąc kwoty, co oznacza, że w małych miastach odwrócona hipoteka może przynieść co najwyżej 200-300 zł miesięcznie.

Alternatywa dla hipoteki

W tym miejscu pojawia się pytanie: jak wygląda alternatywa? Przecież, jak łatwo policzyć, 300 zł wypłacane co miesiąc emerytowi z Łodzi da, po 18 latach, 72 tys. zł. Resztę tego, co można by uzyskać za mieszkanie, a więc nawet 200 tys. zł weźmie bank. Czy nie byłoby lepiej, gdyby także te pieniądze pracowały na rzecz emeryta?
Żeby się przekonać, czy rzeczywiście tak jest, warto rozważyć inny scenariusz: sprzedaż dotychczasowego mieszkania i kupno innego, mniejszego i tańszego. Taka opcja dostępna jest jednak tylko dla tych, którzy mogą za swój lokal uzyskać odpowiednią cenę. Emeryt, który już teraz mieszka w dwóch pokojach, raczej na tym nie zyska.

Opcja bardziej egalitarna

Co innego ktoś, kto ma duży lokal. Znowu, najwięcej wyciągnąć mogą warszawiacy. Posiadacz mieszkania pięciopokojowego, który zamieni je na kawalerkę, a uzyskane w ten sposób pieniądze wpłaci na lokatę dającą 2 proc. ponad inflację, będzie mógł cieszyć się przez osiemnaście lat dodatkiem do emerytury na poziomie 3 tys. zł. Ktoś, kto sprzeda mieszkanie czteropokojowe i przeniesie się do dwupokojowego zyska 1,5 tys. miesięcznie.
Ważna sprawa: w przypadku sprzedaży mieszkania i przenosin do mniejszego różnice między poszczególnymi miastami nie są tak duże. Dlaczego? Bo przy podobnych cenach za metr kwadratowy dla danego miasta możliwe do uzyskania kwoty także są zbliżone.
W Krakowie emeryt, który zamieni cztery na dwa pokoje, otrzyma nawet więcej niż w stolicy – 1,7 tys. zł. W Katowicach, gdzie ceny mieszkań są wyjątkowo niskie, po przeprowadzeniu takiej samej operacji miesięcznie powinno trafiać na konto 1,2 tys. zł.

Dodatkowe koszty przy kupnie/sprzedaży

Dodatkową korzyścią, którą odnosi emeryt, jest ograniczenie wydatków na utrzymanie mieszkania. Mniejszy lokal łatwiej ogrzać, wiele opłat ustalanych na podstawie metrażu także jest mniejszych.
Z drugiej strony taka operacja nie obędzie się bez kosztów. Sprzedaż i kupno mieszkania wymagają pewnych wydatków. Prowizja dla pośrednika, podatek od czynności cywilno-prawnych, taksa notarialna mogą w sumie wynieść 5-7 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowo, od zysków z lokaty czy innej inwestycji trzeba zapłacić podatek Belki.
Emeryt mieszka jednak w swoim mieszkaniu. Może je zostawić bliskim budując ich bezpieczeństwo finansowe.
– Ustawa przewiduje prawo pierwokupu przez spadkobierców beneficjenta przez okres 12 miesięcy od zakończenia umowy lub śmierci. Jeżeli spadkobiercy nie będą zainteresowani spłatą zobowiązań to bank po zlicytowaniu nieruchomości odda im nadwyżkę ze sprzedaży po zaspokojeniu swoich roszczeń – mówi Maciej Górka.

A więc?

Czy to oznacza, że odwrócona hipoteka to zły pomysł? To zależy od tego, co zaproponują banki. Jeśli ich oferta będzie atrakcyjna, emeryci mogą chętniej korzystać z nowego rozwiązania. W przeciwnym razie pozostaje im szukać dodatkowych dochodów dysponując mieszkaniami na własną rękę.
– Banki mogą nie być w ogóle zainteresowane udzielaniem kredytów w tym modelu, ponieważ oferowane przez potencjalnych beneficjentów nieruchomości nie będą atrakcyjne pod względem popytowym, przez co bank nie podejmie takiego ryzyka. Przykładem takim może być gospodarstwo rolne w małej wsi, która się wyludnia. Sprzedaż takiej nieruchomości po cenie rynkowej będzie po prostu trudna. Na większą przychylność banków mogą liczyć posiadacze nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach – ocenia Maciej Górka.

Trzy przykładowe scenariusze na podstawie realnych ogłoszeń

Przykład 1:

Częstochowska Północ jest dzielnicą, jakich wiele powstawało w Polsce pod koniec lat 70 i na początku 80. Wielu spośród prawie 30 tys. mieszkańców zbliża się do wieku emerytalnego. Może być zainteresowana odwróconą hipoteką.
W serwisie domiporta.pl znaleźć można oferty sprzedaży mieszkań w wybudowanych tam w latach osiemdziesiątych blokach. Za cztery pokoje o powierzchni około 70 m kw. trzeba zapłacić około 210-250 tys. zł.
Gdyby emeryt zdecydował się na odwrócony kredyt hipoteczny zaciągnięty na 18 lat, otrzymałby dodatkowo miesięcznie około 253 zł.
Emeryt może także sprzedać swoje mieszkanie i przenieść się do innego, mniejszego. Na tym samym osiedlu kupi pokój z kuchnią za 95 tys. zł. W takiej sytuacji jego dodatkowy dochód będzie nieco wyższy i wyniesie około 566 zł.

Przykład 2:

Na emeryturę mogą także wybierać się ci, którzy w latach osiemdziesiątych wprowadzali się na warszawski Ursynów. Część z nich zapewne wyprowadziła się z bloków pamiętających czasy serialu Alternatywy 4, jednak wielu zostało.
Na co może liczyć właściciel trzypokojowego mieszkania o pow. 58 m kw. z 1985 roku? W serwisie znaleźć można ogłoszenia, w których cena ofertowa to 380 tys. zł.
Jeśli zdecyduje się sprzedać mieszkanie, może przenieść się na przykład do Ursusa, gdzie kupi dwa pokoje o pow. 32 m kw. za 195 tys. zł. Może też wybrać rynek pierwotny – w Białołęce za dwa pokoje o pow. 35 m kw. zapłaci 185 tys. zł.
Biorąc odwrócony kredyt hipoteczny otrzymałby miesięcznie 458 zł. W przypadku sprzedaży mieszkania i kupna mniejszego – 922 zł.

Przykład 3:

Nie wszyscy emeryci mieszkają w wielkiej płycie. Wiele osób przeniosło się w ostatnich dwudziestu pięciu latach na przedmieścia – do własnych domów. Trend widać w szczególności pod Poznaniem. O ile z samego miasta wyprowadziło się od 1995 roku około 31 tys. ludzi, to do okalającego je powiatu wprowadziło się ich ponad sto tysięcy.
W Swarzędzu dom o powierzchni 130 m kw. wybudowany w 2000 roku kosztuje 629 tys. zł. Z kolei za mieszkanie o pow. 34 m kw. w dzielnicy Podolany (blok z 2013 roku) trzeba zapłacić184 tys. zł.
Na ile mógłby liczyć emeryt, który zdecydowałby się na odwróconą hipotekę? Średnio, bo 758 zł miesięcznie. Nie musiałby też przenosić się do mieszkania w mieście. W drugim scenariuszu miałby miesięcznie 2265 zł dodatkowego dochodu.

Drukuj