Ostrożnie z nowicjuszami

Rozmowa z Ryszardem Szulcem, prezesem PPB Ataner. – Pańska firma nigdy nie narzekała na brak zainteresowania ze strony klientów. Ale ostatnie oferty zeszły „na pniu”, nie pojawiając się nawet w publicznej sprzedaży…
– To prawda, ostatnie lokalizacje przy ul. Poznańskiej i Kutrzeby rozeszły się w ciągu jednego dnia. Musieliśmy więc wycofać ogłoszenia prasowe, które były już zakontraktowane, aby nie wprowadzać ludzi w błąd oferując coś, czego de facto nie ma.

– Czy ta tendencja trwa? Czy klienci rezerwują nadal mieszkania w kolejnych, projektowanych dopiero obiektach i gdy będą przygotowane, znikną one w oka mgnieniu?
– W przygotowaniu mamy trzy lokalizacje, z których dwie pokazaliśmy na targach mieszkaniowych w Arenie. Przy ul. Naramowickiej i Palacza będzie w sumie około 400 mieszkań. Wprawdzie nie rezerwujemy konkretnych mieszkań, ale mamy listę zainteresowanych tymi lokalizacjami i gdy przygotujemy projekty, to w lipcu zaczniemy robić rezerwacje wśród naszych stałych, wieloletnich klientów. W sprzedaży mieszkania te znajdą się około sierpnia-września i wtedy rozpoczniemy budowę.

– Czyli rozumiem dawni klienci powracają i kupują kolejne lokale?
– Kupują kolejne, często kupują też rodziny – są przypadki, że mamy już trzecie pokolenie nabywców – przychodzą znajomi z polecenia wcześniejszych klientów. Mamy też wieloletnich klientów kupujących kolejne mieszkania z myślą o inwestycji, albo zmieniających lokum. Tak więc należy spodziewać się, że i nowe lokale szybko znikną ze sprzedaży.

– Jak pan ocenia zatem obecną koniunkturę? Jak długo należy liczyć się z tak znacznym popytem na mieszkania?
– To będzie zależało od tego jaka będzie oferta na rynku, ile mieszkań zostanie oddanych do dyspozycji nabywców. Patrząc na ubiegły rok, gdy zainteresowanie było duże, to mieszkań oddawanych do użytku nie przybywało. Był to poziom lat ubiegłych.
Nie przewiduję już tak gwałtownie rosnącego popytu, jak miało to miejsce w ubiegłym roku i na początku obecnego. W drugiej połowie roku powinna nastąpić pewna stabilizacja. Popyt bez wątpienia nadal będzie jednak znaczny, bo oprócz mieszkań kupowanych na własne potrzeby mamy coraz większy rynek inwestycyjny, rozwijany przez krajowych nabywców jak i zagranicznych inwestorów. Koniunktura przez kolejne lata będzie z pewnością trwała, szczególnie w kontekście Euro 2012, które da dodatkowy impuls gospodarce i budownictwu.

– Padło magiczne od niedawna słowo „euro”. Czy w związku z szerokimi planami inwestycyjnymi, które dotyczyć będą również Poznania, widzicie w nich Państwo jakieś miejsce dla siebie w określonych sektorach budownictwa związanych z obsługą tej imprezy?
– Oczywiście w budowie stadionu czy dróg uczestniczyć nie będziemy, ale mamy tereny, które możemy zaoferować na przykład pod budowę hotelu, jeżeli znajdzie się operator. Także w naszej klasycznej działalności deweloperskiej znajdziemy obiekty biurowe. W tej chwili budujemy biurowiec przy Dąbrowskiego, myślimy o następnym, choć za wcześnie jeszcze mówić o jego lokalizacji.
Pracujemy nad centrum handlowym na narożniku ul. Św. Marcin i Marcinkowskiego. Dogrywamy aktualnie sprawę spółki z miastem i kupcami, w której będziemy głównym udziałowcem. Spodziewamy się podpisać akt założycielski w maju, a w lipcu zaprosić wybranych projektantów do udziału w konkursie architektonicznym. Jeśli wszystko pójdzie dobrze, w połowie przyszłego roku chcielibyśmy rozpocząć budowę i w ciągu półtora roku ją zakończyć.

– Wspomniał Pan o terenach. Jest zapas gruntów pozwalających na płynną działalność, bo dla wielu inwestorów to istotna przeszkoda w podjęciu inwestycji?
– Posiadane rezerwy gruntowe powinny umożliwić nam budowę przez 2-3 lata i zbudować na nich około 1500 mieszkań plus obiekty komercyjne.

– O grunty pod zabudowę w Poznaniu toczy się prawdziwa bitwa. Działki wystawione na przetarg zyskują 10-krotne przebicie, co wynika między innymi z pewnego zastoju planistycznego. Ostatnio gospodarze miasta zapowiedzieli rychłe zakończenia prac nad studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, co pozwoli przyspieszyć uchwalanie miejscowych placów oraz udostępnienie pod zabudowę 4000 ha gruntów. Czy przyhamuje to wzrost cen działek?
– Miasto ma dość spore zasoby gruntów, które dotychczas oszczędnie oferowało na rynku, czego barierą rzeczywiście jest brak planów, bo nie wiadomo co można zbudować i jak wysoko licytować. Jest oczywiście nadzieja, że zaoferowanie tych terenów spowoduje pewną stabilizację cen, które ostatnio sięgają granic rozsądku, patrząc na relację między wartością gruntu, a ceną za którą można sprzedać wybudowaną powierzchnię.

– A jaka jest obecnie ta cena graniczna w przypadku budownictwa wielorodzinnego, za którą opłaci się kupić grunt?
– Wyliczamy oczywiście zawsze chłonność gruntu i kalkulujemy, aby udział jego wartości w całym przedsięwzięciu nie przekraczał 15-18 procent. Biorąc pod uwagę cenę jednostkową metra kwadratowego, to ciężko jest obecnie kupić tereny poniżej 1200-1300 złotych. Zazwyczaj są to kwoty sięgające wyżej.
Chociaż w prawobrzeżnym Poznaniu trudno będzie w najbliższym czasie coś wybudować z innego powodu, a mianowicie braku odpowiedniego kolektora sanitarnego. Ma być on wybudowany dopiero w 2011 roku, więc nawet jeśli ktoś kupi teraz tam teren, będzie miał kłopot z jego wykorzystaniem. Dlatego przebijanie się cenami w tym rejonie jest trochę niezrozumiałe.

– Obecny popyt na mieszkania sprawia, że za działalność deweloperską biorą się również firmy, działające dotychczas w innych branżach. Czy koniunktura pozwala każdemu wykroić sobie z niej swój kawałek tortu, czy też istnieją realne zagrożenia niepowodzeń określonych przedsięwzięć i w konsekwencji utraty pieniędzy klientów?
– Rzeczywiście pojawiła się opinia, że działalność deweloperska jest bardzo rentowna, co zachęciło do niej wiele nowych firm. Faktycznie jednak nie każdy może osiągnąć powodzenie. Nie każdy, kto wejdzie na rynek, kupi grunt i zaoferuje mieszkania może być pewien, że odniesie sukces. Z taką sytuacją mieliśmy już zresztą do czynienia w końcu lat dziewięćdziesiątych. Pewne doświadczenie, wiedza, umiejętność kalkulacji kosztów są tu wymagane. Do tego dochodzą nowe trudności z deficytem materiałów czy wykonawców. Znam przypadki, że ktoś sprzedał mieszkania, a teraz ma dylemat, kto ma to wybudować i z czego. Firmy działające na rynku od lat są zabezpieczone wieloletnimi kontraktami.
Poza tym nie wszyscy przewidzieli tak duże skoki cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Ceny mieszkań owszem poszły w górę, ale w ślad za tym również koszty ich wytworzenia, tak że rentowność finalna tak znacząco nie wzrosła. Trzeba też pamiętać, że w budownictwie mieszkaniowym każdy nabywca to inspektor nadzoru. Klienci są niezwykle wymagający. Tak więc do nowicjuszy na rynku należałoby podejść z dużą ostrożnością i rozwagą.

– Wspomniał Pan o powszechnie zresztą znanych kłopotach wykonawczych. Ataner jest nie tylko organizatorem procesu inwestycyjnego, ale również generalnym wykonawcą. Czy w obliczu czekających nas ogromnych inwestycji związanych z mistrzostwami piłkarskimi będzie potrzeba importowania pracowników na budowy?
– W skali Wielkopolski odczuwa się rzeczywiście brak rąk do pracy. Chociaż ja osobiście widzę pewne wyhamowanie ucieczki zarobkowej. Już jesienią ubiegłego roku były w budownictwie znaczne kilkudziesięcioprocentowe podwyżki płac i to spowodowało, że ludzie zastanawiają się nad sensem wyjazdu za granicę. Ponadto umocnienie się złotówki zmieniło relacje zarobków zagranicznych. To nie zmienia faktu, że pracowników brakuje, w związku z boomem nie tylko mieszkaniowym, ale i w innych rodzajach inwestycji.
Jeśli dojdą do tego budowy obiektów na Euro 2012, na pewno trzeba będzie pomyśleć o umożliwieniu zatrudnienia obcokrajowców, głównie chyba ze Wschodu.

Drukuj