Plusy i minusy kredytu refinansowanego

Skokowy wzrost wartości nieruchomości sprawił, że mieszkanie, nawet obciążone hipoteką, może umożliwić pożyczenie znacznej sumy pieniędzy. Money.pl sprawdził plusy i minusy tzw. kredytu refinansowego. Możliwe jest to, bo przez ostatnie kilka lat ceny nieruchomości wzrosły o sto, a nawet więcej procent. Przykładowo w 2005 roku 20-letnie mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych we Wrocławiu można było nabyć za 150 tys. złotych. Obecnie ten sam lokal jest wyceniany na 300 tysięcy. Podobne relacje można zauważyć w większych miastach w całym kraju.
Dlatego jeśli nawet zaciągnięto kredyt na sto procent wartości mieszkania, dziś zadłużenie to stanowi około połowy wartości nieruchomości. Można to wykorzystać.
Posiadając mieszkanie kupione na kredyt, można zaciągnąć nowy, tak zwany refinansowy. Bank wyceni nieruchomość według obecnych realiów, a więc posługując się wcześniejszym przykładem, na 300 tys. złotych.
W przypadku kredytu refinansowego bank pożycza pieniądze na spłatę starego kredytu i jeszcze może dać sporo gotówki na dowolny cel. Na przykład na remont mieszkania, zakup samochodu, czy wycieczkę dookoła świata.
Nieruchomość stanowi zabezpieczenie dla banku, zatem teoretycznie możesz pożyczyć do 300 tysięcy złotych. Około 150 tysięcy trafia na spłatę starego zobowiązania, a resztę masz na swoje potrzeby.
W rzeczywistości nie jest jednak aż tak łatwo. Nie każdy bank ma taka ofertę. Jest jednak kilka, które choć nie pożyczą tyle, ile warte jest teraz mieszkanie, to znacznie więcej, niż potrzeba na spłatę starego kredytu – na przykład 200 tysięcy złotych.
Zaciągnięcie kredytu refinansowego opłaca się szczególnie wtedy, gdy jest on na lepszych warunkach, niż dotychczasowy dług. Można zamienić kredyt w złotówkach oprocentowany na poziomie 7-8 procent na kredyt we frankach oprocentowany na 4-5 procent. Po takiej zmianie, miesięczna rata nowego – większego – kredytu, może być tylko nieznacznie wyższa.
Dodatkowa gotówka to nie jedyny plus skorzystania z kredytu refinansowego. Dzięki niemu można równocześnie także obniżyć koszty dotychczasowego zadłużenia. Konkurencyjny bank może zaproponować niższe oprocentowanie, dłuższy niż obecnie okres spłaty, a także opcję kredytu walutowego, jeżeli u aktualnego kredytodawcy nie ma takiej w ofercie.
To jednak kosztuje. Każdy, kto chce zrefinansować kredyt musi się liczyć z kosztami takiej operacji. Choć większość banków w przypadku kredytów refinansowych rezygnuje z prowizji za jego udzielenie, niektóre każą sobie płacić i to nawet słono. GE Money Bank 2,9 proc., PKO BP 1,8 proc., Dombank, Santander i Multibank 1,5 proc., a BPH 0,5 procent.
Innym kosztem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe oraz wkładu własnego. Pierwsze gwarantuje bankowi spłatę kredytu w razie, gdyby bank nie mógł skorzystać z zabezpieczenia hipotecznego – wpis do księgi wieczystej trwa, co najmniej kilka miesięcy. W tym przypadku bank może też zastosować inny mechanizm zabezpieczający w postaci podwyższonego oprocentowania do momentu wpisu (od 1 do 1,5 p.p). Natomiast drugie ubezpieczenie będą zmuszeni zapłacić kredytobiorcy, którzy nie uiścili jeszcze 20 proc. wartości kwoty kredytu.
Część banków (m.in. Santander Consumer bank, Multibank, BZ WBK, Pekao S.A., Millennium bank) może także wymagać ponownej wyceny nieruchomości, co wiąże się z wydatkiem kilkuset złotych.
Do tego należy doliczyć 200 zł opłaty sądowej za wpis do hipoteki oraz kolejne 200 zł w celu ustanowienia hipoteki kaucyjnej (jednak tylko część banków ma takie wymagania np. PKO BP, BGŻ, Kredyt Bank, Multibank). Ponadto należy uiścić opłatę w wysokości 100 zł za wykreślenie każdej z hipotek ustanowionych na rzecz pierwszego banku.
Decydując się na korzystanie z kredytu refinansowego należy wziąć także pod uwagę prowizję pobieraną za wcześniejszą spłatę starego kredytu. Obecnie większość banków taką opłatę nalicza w ciągu pierwszych trzech lat, jednak w przypadku kredytów zaciąganych kilka lat temu warunki mogą być inne.
Przy kredytach denominowanych w walutach obcych jeszcze jeden czynnik może mieć duży wpływ na opłacalność operacji refinansowania – spread.
Banki stosują inny kurs waluty przy wypłacie kredytu i inny (wyższy) przy spłacie. Można uniknąć tego znacznego kosztu – w zależności od kwoty kredytu i banku może to być od kilku do kilkunastu tysięcy – jeżeli stary bank przyjmuje spłatę, a nowy wypłaca kredyt w obcej walucie.

Drukuj