RPO a ustawa deweloperska

Od kilku lat w sferze zainteresowania rzecznika praw obywatelskich pozostaje problem dotyczący zapewnienia ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich w procesie inwestycyjnym. W ocenie RPO dotychczas obowiązujące przepisy prawa w sposób dalece niewystarczający chroniły interesy nabywców będących klientami firm deweloperskich. Na istnienie luki prawnej w tym zakresie zwrócił również uwagę Trybunał Konstytucyjny, który zasygnalizował Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań. W dniu 16 września 2011 r. została uchwalona ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) regulująca zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Ustawa określa środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę; zasady i tryb zawierania umów deweloperskich; obowiązki przedkontraktowe dewelopera; treść umowy deweloperskiej; prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej; zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Przepisy tej ustawy mają zastosowanie również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna). Istotnym rozwiązaniem przewidzianym w ustawie jest wprowadzenie nadzoru nad pieniędzmi powierzonymi deweloperom przez klientów, przez nałożenie na dewelopera obowiązku zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego.
Zdaniem części deweloperów dla uniknięcia obowiązku zastosowania rachunku powierniczego wystarczy samo ogłoszenie w mediach, przed dniem wejścia w życie ustawy, o planowanej inwestycji, nawet jeżeli budowa ma ruszyć już po wejściu w życie ustawy, a nawet kilka lat później.
Zgodnie z art. 41 ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jej ogłoszenia, tj. w dniu 29 kwietnia 2012 r. Jej przepisy, oprócz art. 4 mówiącego o konieczności uruchomienia przez deweloperów rachunków powierniczych, będą miały zastosowanie zarówno do nowych inwestycji, jak i do tych inwestycji, które są już w trakcie realizacji. W myśl art. 37 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przepis art. 4 nakładający na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z wymienionych w nim rachunków powierniczych, stosuje się do tych przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Pozwala to przypuszczać, że intencją ustawodawcy, który wprowadził do obrotu prawnego powołany przepis przejściowy, było umożliwienie deweloperom dokończenia na dotychczasowych zasadach, tj. bez konieczności zakładania rachunku powierniczego, inwestycji faktycznie już rozpoczętych, tzn. takich, w których deweloper posiada pozwolenie na budowę i może rozpocząć fizycznie sprzedaż lokali.
Z uzasadnienia do poselskiego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynika, że – zawarta pierwotnie w art. 43 tego projektu – propozycja zastosowania obowiązku otwarcia rachunku powierniczego dopiero do zadań inwestycyjnych rozpoczętych po dniu wejścia w życie ustawy, podyktowana została chęcią uniknięcia przypadków, kiedy w jednym budynku w momencie ogłoszenia upadłości dewelopera będą znajdowały się lokale objęte ochroną wynikającą z przepisów projektowanej ustawy oraz te, które takiej ochrony będą pozbawione. Projektodawca założył zatem w okresie przejściowym istnienie różnej ochrony nabywców, w zależności od momentu rozpoczęcia konkretnego zadania inwestycyjnego. Natomiast wszystkie nowe przedsięwzięcia deweloperskie winny mieć, w zakresie wszystkich zadań inwestycyjnych, ten sam rodzaj ochrony. Wykładnia gramatyczna art. 37 prowadzi do wniosku, że jeśli deweloper przed wejściem w życie ustawy „ogłosi publicznie” rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, nie będzie musiał stosować rachunków powierniczych aż do zakończenia tego projektu. Wątpliwości interpretacyjne budzi użyte w nim sformułowanie „rozpoczęcie sprzedaży”.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 10 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, rozpoczęcie sprzedaży oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Jednakże art. 3 pkt 10 w związku z art. 3 pkt 6 ustawy nie rozstrzyga jednoznacznie możliwych wątpliwości dotyczących tego, na jakim etapie zaawansowania winno znajdować się dane przedsięwzięcie, aby deweloper mógł ogłosić publicznie rozpoczęcie sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Jedynie w myśl art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Analiza załącznika do ustawy dotyczącego zawartości prospektu informacyjnego prowadzi do wniosku, że na tym etapie deweloper nie musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości, na której ma być prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ani pozwoleniem na budowę.
W ocenie rzecznika praw obywatelskich wskazane wyżej argumenty zasługują na uwagę i wymagają rozważenia, bowiem istnieje obawa, że mimo uchwalenia wspomnianej ustawy, nadal będzie istnieć luka prawna w zakresie zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań w transakcjach deweloperskich, zaś przewidziana w ustawie ochrona uzyska w istocie charakter iluzoryczny i nadal nie będzie realizowała wartości konstytucyjnych przyznających m.in. konsumentom ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi.
RPO w związku z dostrzeżonym zagrożeniem prosi ministra transportu budownictwa i gospodarki morskiej Sławomira Nowaka o ustosunkowanie się do problemu i podjęcia stosownej decyzji legislacyjnej.

Drukuj