Rynek mieszkaniowy – luty

Deweloperzy wychodzą naprzeciw potrzebom kupujących. Rozpoczynane przez nich nowe projekty są zdecydowanie bardziej dostosowane do oczekiwań rynku – czytamy w raporcie Domu Kredytowego Notus. Najkrótszy miesiąc w roku nie przyniósł zbyt wielu niespodzianek na rynku mieszkaniowym w Polsce. Nadal w poszczególnych miastach sprzedawały się mieszkania zdecydowanie tańsze od średniej ceny tych pozostających w ofercie.
Pomimo panującej zimy, która zwyczajowo jest okresem charakteryzującym się niższą liczbą sprzedawanych lokali, w minionych miesiącach nie zaobserwowano tak dużego spadku wolumenu sprzedaży, jak miało to miejsce w latach ubiegłych. Duża podaż nowych mieszkań wraz z poprawiającymi się warunkami uzyskania kredytu na zakup mieszkania sprawia, że na rynku utrzymuje się zadowalające tempo sprzedaży. Oprócz lokali deweloperskich w ofercie widoczna jest także spora pula lokali gotowych, zakupionych przez inwestorów jeszcze przed kryzysem, które powróciły na rynek w ostatnich miesiącach zwiększając możliwości wyboru nabywców.
Również deweloperzy wychodzą naprzeciw potrzebom kupujących – rozpoczynane przez nich nowe projekty są zdecydowanie bardziej dostosowane do oczekiwań rynku. Większość najnowszych inwestycji uplasowana jest w segmencie popularnym, a więc charakteryzuje się cenami niższymi od średnich rynkowych. Dodatkowo, zmianie ulega również struktura oferowanych lokali – w nowych projektach dominują przede wszystkim mieszkania dwupokojowe, a także trzypokojowe, mniejsze metrażowo od tych projektowanych w czasie hossy, a co za tym idzie bardziej przystępne cenowo. W rezultacie z uwagi na dużą liczbę nowych atrakcyjnych projektów oraz znaczną poprawę dostępności kredytów na wiosnę spodziewany jest wzrost liczby lokali sprzedawanych na rynku.

Legenda:
* Cena oferty mieszkań – średnia, ofertowa cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w projektach deweloperskich wystawionych do sprzedaży wg stanu z 29 dnia każdego miesiąca.
* Cena mieszkań sprzedanych – średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych w okresie ostatnich 3 miesięcy
Ĺšródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl

Średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach Polski ukształtowała się na koniec lutego 2010 na poziomie 7 785 PLN/mkw. i była o 0,4% niższa niż na koniec stycznia 2010. Jej niewielki spadek wynikał przede wszystkim z rozpoczęcia sprzedaży lokali w nowych projektach wycenionych poniżej średniej rynkowej.
Średnia cena mieszkań sprzedanych, która utrzymuje się od początku 2009 roku na praktycznie stałym poziomie, w lutym 2010 wyniosła 6 906 PLN/mkw., co oznacza jej spadek o około 1,0% w stosunku do poprzedniego miesiąca. W relacji do średniej ceny oferty w siedmiu głównych aglomeracjach średnia cena mieszkań sprzedanych w ostatnich trzech miesiącach pozostawała na poziomie niższym o ponad 11%. Taka różnica jest efektem ciągłego wyboru przez kupujących najbardziej atrakcyjnie wycenionych lokali. Coraz większe znaczenie na rynku zaczynają mieć także nowe inwestycje rozpoczynane w II połowie minionego roku, w których cena mieszkań zazwyczaj jest niższa od średniej, a ze względu na wczesny etap ich realizacji bywa dodatkowo obniżona.
Miesięczne zmiany średnich cen na rynku wahające się w zakresie +/- 1% świadczą o coraz lepszym dopasowaniu poziomu cenowego oferty deweloperskiej do oczekiwań nabywców.

Sytuacja cenowa w poszczególnych miastach wygląda następująco:

Ĺšródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl

Porównując średnie ceny oferty ze średnimi cenami lokali, które się sprzedają w poszczególnych miastach bardzo łatwo zauważyć jak diametralnie różnią się od siebie poszczególne rynki. W Gdańsku różnica cenowa pomiędzy poziomem oferty, a lokali sprzedanych przekroczyła w minionych miesiącach 20%, a we Wrocławiu 13%, podczas gdy w Poznaniu czy Warszawie sięgała zaledwie 6-7%. Znaczne różnice cenowe na Pomorzu tłumaczy dość silne ożywienie inwestycyjne wśród deweloperów realizujących projekty w segmencie wysokim. Na trójmiejskim rynku mieszkaniowym pojawiła się spora oferta nowych i drogich lokali, która spowodowała wzrost średniej ceny oferty. W związku z tym, że nabywcy nadal decydują się przede wszystkim na tańsze mieszkania o zaawansowanym etapie realizacji, wzrost średniej ceny oferty nie pociągnął za sobą znacznych zmian w poziomie cen mieszkań, które się sprzedają, co w rezultacie powiększyło różnicę pomiędzy tymi dwoma średnimi.
W miastach, gdzie średnie ceny mieszkań w mniejszym stopniu odbiegają od średniej ceny oferty mamy do czynienia ze zdecydowanie lepszym dopasowaniem popytu i podaży. Oznacza to, że nabywcy mają ułatwione zadanie jeśli chodzi o znalezienie lokali odpowiadających im potrzebom i możliwościom nabywczym.

Ĺšródło: redNet Consulting na podst. danych tabelaofert.pl

Większa dostępność kredytów mieszkaniowych wraz z prognozowaną ogólną poprawą koniunktury w gospodarce sprawia, że wiosną spodziewany jest wzrost liczby sprzedawanych lokali. Rosnące tempo sprzedaży z uwagi na nadal bardzo szeroką ofertę mieszkaniową nie będzie jeszcze przekładać się na wzrost cen na rynku mieszkaniowym, lecz przyczyniając się do większej płynności inwestycji skłoni deweloperów do rozpoczynania kolejnych projektów, których plany odkładano w minionym roku do szuflady. Wraz z wyższą sprzedażą oraz pojawiającą się szeroką nową ofertą rynek mieszkaniowy powoli zapominać będzie o dotykającym go kryzysie.