Rynek sprzyja nabywcom mieszkań

Możliwości zakupowe Polaków na rynku nieruchomości wzrosły już po raz trzeci z rzędu – wynika z analizy Lion’s Bank. We wrześniu sprzyjały temu wszystkie elementy brane pod uwagę w badaniu – możliwości pożyczkowe, poziom wynagrodzeń, a niespodziewanie w tym miesiącu także ceny nieruchomości. Trzyosobowa rodzina może dziś kupić lokal o 2,4 m kw. większy niż przed rokiem. We wrześniu ponownie wzrosły możliwości zakupowe Polaków na ryku nieruchomości- wynika z indeksu możliwości zakupowych stworzonego przez Lion’s Bank. Co więcej względem sierpnia rósł on dynamicznie z poziomu 135,9 do 140,7 pkt. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła w sierpniu br. pozwolić sobie na zakup 135,9 m kw. mieszkania, to we wrześniu mogłaby kupić już 140,7 m kw. Jeśli natomiast za nieruchomość bazową przyjąć lokal o powierzchni 50 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby 51,7 m kw. Jeszcze wyraźniej widać zmianę w możliwościach zakupowych gdyby wziąć pod uwagę okres ostatnich 12 miesięcy. Indeks możliwości zakupowych wzrósł w tym czasie z poziomu 134,3 pkt. do 140,7 pkt. przed rokiem, czyli o 4,8%. Teoretycznie oznacza to, że jeśli rodzina składająca się z 3 osób mogła rok temu kupić mieszkanie o powierzchni 50 m kw., to dziś możliwości zakupowe wyniosłyby 52,4 m kw.

Wrześniowe zmiany sprzyjają nabywcom

Pozytywna zmiana notowań indeksu to wynik korzystnych dla kupujących zmian we wszystkich branych pod uwagę obszarach. Po pierwsze więc w otoczeniu rekordowo niskich stóp procentowych banki są skłonne pożyczać kredytobiorcom więcej. I tak we wrześniu br. 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła od banku pożyczyć na 30 lat przeciętnie 395 tys. zł, czyli o 38 tys. zł więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Znany już wynik za październik, który pod uwagę wzięty zostanie dopiero w przyszło miesięcznym odczycie indeksu sugeruje dalszą znaczną poprawę w tym zakresie (zdolność kredytowa na poziomie 414 tys. zł).
Tradycyjnie już obserwowana jest też umiarkowanie pozytywna kontrybucja wzrostu przeciętnego poziomu wynagrodzeń. Liczony jako średnia dla ostatnich 12 obwieszczeń GUS-u o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw wzrósł z 3703,31 zł brutto miesięcznie we wrześniu 2012 do 3794,41 we wrześniu 2013.
Wyłamując się z ogólnego trendu obserwowanego od początku roku wrzesień przyniósł też niewielki spadek przeciętnej ceny transakcyjnej mieszkań (o niecały 1% względem sierpnia). W tym miesiącu obserwowana zmiana miała więc skutek pozytywny dla możliwości nabywczych Polaków. W dłuższym horyzoncie trzeba jednak pamiętać, że te same dane sugerują, że w ostatnich 12 miesiącach mieszkania zdrożały o 8,2% (wrzesień 2012 do września 2013). Od grudnia natomiast indeks zanotował aż 10,2-proc. zwyżkę. Ceny mieszkań są więc w ostatnich miesiącach czynnikiem wpływającym negatywnie na możliwości zakupowe.
Dla porządku należy wyjaśnić, że część obserwowanego wzrostu cen transakcyjnych (w ujęciu r/r) to efekt zmiany przyzwyczajeń zakupowych Polaków. W zeszłym roku program dopłat do kredytów faworyzował kwotami idącymi niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych zakupy najtańszych lokali, co w 2012 roku zaniżało przeciętną cenę transakcyjną tym mocniej, im bardziej zbliżał się koniec programu „Rodzina na swoim”. Dziś nabywcy kupują częściej lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe, co ma odzwierciedlenie w przeciętnej cenie transakcyjnej.
Przedstawione wyniki są efektem wielu uproszczeń. Uwzględniają one przeciętną ofertę rynkową kredytów mieszkaniowych dla 3-os rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, przeciętną cenę transakcyjną mieszkania i poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw (za GUS). Nie wzięto natomiast pod uwagę np. możliwości skorzystania z programów dopłat do kredytu, wymagań co do wysokości wkładu własnego czy różnicy w przeciętnej cenie metra kwadratowego mieszkania o mniejszym i większym metrażu.

Pełny obraz rynku

Indeks możliwości zakupowych obrazuje jak zmienia się siła nabywcza modelowej rodziny na rynku nieruchomości. Jest ona tym większa, im niższe są ceny mieszkań, a wyższe zarobki i zdolność kredytowa.
Indeks łączy w sobie trzy elementy:
1. zmiany poziomu wynagrodzeń – na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat z zysków (dane uśrednione z odczytów za ostatnie 12 miesięcy),
2. zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych mieszkań w 16 największych miastach Polski (dane Open Finance i Home Broker),
3. zmiany poziomu mediany zdolności kredytowej modelowej 3-os. rodziny o dochodzie 5 tys. zł netto (dane Home Broker).
Połączenie tych trzech czynników w jeden indeks jest sporym uproszczeniem, ale dzięki temu w prosty i syntetyczny sposób zderzyć można siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań. Za moment „startowy” przyjęto styczeń 2008 r. – wtedy też indeks przyjmuje wartość 100 punktów.
W badanym okresie najłatwiej było zostać właścicielem lokalu w kwietniu 2013 r., kiedy indeks osiągnął wartość 144,5 punktów. Jego ówczesny poziom oznaczał, że statystyczna rodzina mogłaby kupić o ponad 80% większe mieszkanie niż w grudniu 2008 r., kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na najniższym poziomie (80 pkt).

Drukuj