Seniorzy nie chcą mieszkań

Na rynku brakuje ok. 2-2,5 miliona mieszkań, ale w najbliższych latach ten niedobór zostanie ograniczony. Zakłada się, że do 2030 roku spadnie liczba ludności Polski o prawie milion.

Wzrośnie też odsetek seniorów. Jednocześnie GUS prognozuje większą liczbę gospodarstw domowych, co może nakręcić popyt na nieruchomości. Według specjalistów z branży, lokale podrożeją w największych miastach. Z kolei w małych i średnich ośrodkach ceny pozostaną stabilne lub delikatnie spadną.
Ceny mieszkań są wysokie. Istnieje jednak szansa, że w mniejszych miastach będą one spadać. W najbliższych latach dużo zależeć będzie od demografii. Do 2030 roku grupa docelowa kupująca mieszkania, czyli osoby między 28. a 39. rokiem życia zmaleje o ponad 2 miliony osób. więcej »

Kraj seniorów

Demografia pozostaje jednym z podstawowych czynników wpływających na rynek nieruchomości mieszkaniowych, co zgodnie podkreślają eksperci. Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, powołuje się na prognozy przedstawiane przez GUS. Wynika z nich, że spadnie liczba ludności Polski, z 38,4 mln w 2018 roku do 38 mln w 2025 roku oraz 37,6 mln w 2030 roku.

Ponadto, osoby w wieku 65 lat i starsze będą do przyszłego roku stanowiły jedną piątą społeczeństwa, a w 2050 roku nawet jedną trzecią. Przewidywania sugerują także spadek liczby ludności w wieku produkcyjnym z 23,3 mln obecnie do 21,9 mln w 2025 roku i 21 mln w 2030 roku.Będzie coraz mniej mieszkańców, ale GUS prognozuje, że jeszcze przez co najmniej 10 lat ma wzrastać liczba gospodarstw domowych. To oznacza, że te nowe rodziny gdzieś muszą się pomieścić. To z pewnością napędzi popyt na nieruchomości.

Możemy założyć, że rynek będzie się dalej dobrze rozwijał, ale już w nie tak mocnym tempie jak w poprzednich dwóch, trzech latach – mówi dr Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao SA.
Pogoń za Europą

Aktualnie w Polsce brakuje 2-2,5 mln mieszkań, co podkreśla Jarosław Jędrzyński. Zdaniem eksperta, wynika to z liczebności młodych, aczkolwiek dorosłych Polaków, zamieszkujących wspólnie z rodzicami. W latach 2021-2030 powinno nastąpić względne zrównoważenie niedoboru mieszkaniowego w Polsce. W tym czasie może bowiem powstać około 1,5-2 mln nowych lokali mieszkalnych. Jednak nie należy wykluczyć, że potrzeby będą mniejsze, np. ze względu na kolejną falę emigracji przy braku dostatecznej imigracji.
Wzrost rynku budowlanego obnaża słabość finansową wielu jego uczestników. W Polsce w ubiegłym roku liczba niewypłacalności firm budowlanych wzrosła o 14 proc. r/r, w styczniu 2019 r. mieliśmy do czynienia z kontynuacją tego zjawiska. Ta chroniczna słabość finansowa polskich firm budowlanych, a przynajmniej dużej części jest jedną z przyczyn obecnej fali niewypłacalności w budownictwie, współwystępującą obok wskazywanych zdecydowanie częściej: wzrostu kosztów materiałów oraz zatrudnienia i problemów ze znalezieniem pracowników.

W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 376 mieszkań, a w UE – 489. To pokazuje nasze opóźnienie zarówno pod względem liczebności i jakości nieruchomości. Jeżeli chcielibyśmy dogonić dzisiejszą średnią, to musielibyśmy wybudować 4 mln mieszkań.

Ludzie jednak będą chcieli mieszkać w lepszym standardzie, na większym metrażu itd. Moim zdaniem, to będzie siła przeciwdziałająca temu trendowi demograficznemu – dodaje dr Marcin Mrowiec.
Drożej czy taniej?

Jak wskazuje Maciej Górka, dyrektor Departamentu Developerskiego, analityk rynku nieruchomości z Home Broker, spadek liczby ludności w Polsce oznaczać będzie rosnącą podaż i mniej kupujących. Sytuacja odbije się w cenach, których wzrost wyhamuje, nawet do kilku procent. W niektórych lokalizacjach zaczną one spadać. Taki trend będzie zauważalny w wyludniających się małych miejscowościach na rzecz miast przeżywających procesy aglomeracyjne.GUS prognozuje do 2030 roku wzrost ludności Warszawy o 70 tysięcy, Wrocławia i Krakowa odpowiednio po 10 tysięcy. I to właśnie w tych miastach można spodziewać się największych zmian cenowych. Natomiast eksperci mają wątpliwości.
Kolejny światowy kryzys gospodarczy zacznie się w sektorze budowlanym? Z analiz Euler Hermes wynika, że po dziesięciu latach wzrostu (2008-2018) osiągnęliśmy szczyt w globalnym cyklu wzrostu koniunktury budowlanej. Rok 2018 był punktem zwrotnym na podstawie unikalnych, własnych danych Euler Hermes dotyczących milionów firm działających w 70 krajach. Wzrost w tej branży powinien stopniowo wyhamowywać do +3,0 proc. w 2019 roku z +3,5 proc. r/r w 2018 roku. więcej »

Sądzę, że zmiany cen w najmniejszym stopniu dotkną duże miasta. Do takich ośrodków zawsze napływają ludzie w poszukiwaniu pracy, to one dają największe szanse na rozwój. Spodziewałbym się większych zmian w miastach o średniej wielkości. Zwłaszcza tych, które nie są ośrodkami akademickimi i nie generują popytu w związku z działalnością firm zatrudniających setki pracowników – dodaje Marcin Jańczuk.
Biznes ze starszymi

Rynek nieruchomości zmieni swoje oblicze w związku ze zmianą struktury demograficznej. Prawdopodobnie pojawi się zapotrzebowanie na inne mieszkania niż dotąd. Wzrośnie odsetek seniorów, z których część nie będzie zainteresowana aż tak dużymi lokalami. Z kolei właściciele małych nieruchomości, którym rośnie rodzina, pomyślą o przeprowadzce. Będą też osoby chcące mieszkać w lepszym standardzie, ale niekoniecznie na większym metrażu – stwierdza dr Mrowiec.

Jak wskazuje ekspert z Metrohouse, zmiany demograficzne są już dziś widoczne na przedmieściach dużych miast. W sprzedaży znajduje się bardzo dużo domów zbudowanych w latach 70. i 80. ubiegłego stulecia. Starsze osoby przenoszą się zwykle do innych lokalizacji w obrębie miasta, ponieważ ich nieruchomości są mało funkcjonalne i drogie w utrzymaniu.
Inwestowanie w mieszkania coraz mniej opłacalne

W zdecydowanej większości miast rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada. Źródeł tego trendu należy szukać w dynamicznym wzroście cen mieszkań w ostatnim roku. Stawki najmu nie nadążają za wzrostem cen mieszkań, rośnie też konkurencja. W efekcie rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada. Średnio dla największych miast jest to obecnie 5,02 proc. netto w skali roku, podczas gdy jeszcze pół roku temu wartość ta przekraczała 5,3 proc. więcej »

Spotkać się można z sytuacjami, gdzie planowane wstępnie powszechne budownictwo mieszkaniowe było zamieniane na osiedla z infrastrukturą dla osób starszych, z pełnym zapleczem sanitarnym. Wyhamowanie popytu wpłynie na produkcję nowych mieszkań. To oznacza wyższe koszty utrzymania starzejącego się obecnego zasobu mieszkaniowego – podkreśla analityk rynku nieruchomości z Home Broker.
Więcej na portalu: interia.pl