Rozmowa z Andrzejem Miękisiakiem, prezesem Spółdzielni Mieszkaniowej Jeżyce w Poznaniu

Spółdzielczość ma za sobą okres ,,burzy i naporu”, dążeń separatystycznych, podziałowych. Jeżyce utrzymały się jednak – podobnie jak większość spółdzielni – w całości. Jaka jest obecnie atmosfera w spółdzielni Jeżyce?

– Spółdzielczość mieszkaniowa od dłuższego czasu niepokojona jest różnymi decyzjami. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 24 kwietnia 2001, zrewolucjonizowała tę spółdzielczość. Wprowadzono nową formę własności mieszkań, która dotychczas w Polsce w spółdzielniach nie występowała, czyli odrębną własność. A spółdzielczość mieszkaniowa nie była przygotowana do tego, aby przenosić własność.
Trzeba było przygotowywać dokumenty, których spółdzielczość jednak sama nie tworzy. Z minionego okresu były znaczne zaległości w kwestiach terenowo-prawnych. Przypomnę, że w poprzednim ustroju nakaz był jeden – budować. Nie ważne na czyim, czy na cudzym, ale budować. Stąd szczególnie w dużych miastach spółdzielnie mieszkaniowe budowały w dużej części na terenach wywłaszczonych. Po zmianie ustroju odezwali się właściciele tych terenów, bądź ich spadkobiercy. Zaczęto więc wdrażać określone procedury administracyjne – długotrwałe, pracochłonne.
Tymczasem narobiono mieszkańcom wiele nadziei, że szybko można zmienić prawo własności. Kolejne regulacje prawne dotyczące funkcjonowania spółdzielczości mieszkaniowej rozchwiały ją.
Ostatnia nowelizacja ustawy o spółdzielniach, która weszła w życie 21 lipca 2007 roku i kazała w bardzo krótkim czasie przenieść własność spowodowała, że w spółdzielniach stworzyły się nieciekawe nastroje. Ostrze niezadowolenia zostało skierowane na zarządy. Powstała opinia, że to zarządy wstrzymują przenoszenie własności, co nie jest prawdą. Jak powiedziałem już szereg niezbędnych do tego dokumentów jest przygotowywanych poza spółdzielnią. Do tego, żeby te dokumenty załatwić – czy to w Urzędzie Miasta, czy geodezji – trzeba było mieć materiały źródłowe. A tych materiałów nie było i trzeba było je stworzyć.
My jednak – mimo, że Trybunał Konstytucyjny orzekł niekonstytucyjność szeregu przepisów – przenosimy nadal własność.

Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego pozwala na przenoszenie własności mieszkań w spółdzielniach po cenie nominalnej do końca tego roku. Jak to przebiega w Państwa spółdzielni?

– Spółdzielnia przenosi własność. W tej chwili mamy szczyt przenoszenia, gdyż jak powiedziałem, przygotowywaliśmy dokumenty i teraz kiedy trybunał uznał niekonstytucyjność przepisów, ale do końca 2009 r. dopuścił przenoszenie własności na przyjętych warunkach, niczego nie wstrzymujemy i przenosimy własność.
Tam, gdzie mamy nieuregulowane stany prawne gruntów, a jest tego niemało, przekształcamy prawo z lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Bo to jest obecnie jedyny wyjątek ustanawiania takiego prawa. U nas główny ciężar tego typu problemów spoczywa na Winiarach.

Jak liczna była w państwa spółdzielni grupa osób, która na podstawie przepisów z 2007 r. mogła przekształcić prawo z lokatorskiego na własność?

– Spółdzielnia nasza posiada 6600 mieszkań. Mamy zawartych około 600 aktów notarialnych. Wniosków przed orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego było około 1600. Ale one ciągle napływają, ponieważ sukcesywnie podejmujemy uchwały o przedmiocie odrębnej własności lokalu. I w momencie, kiedy informujemy członka, że taka uchwała została podjęta, osoby, które wcześniej nie były zainteresowane przeniesieniem własności, teraz składają wnioski.
Już dziś wiemy, że nie jesteśmy w stanie do końca roku przenieść własności wszystkim i nie dlatego, że nie zdążymy złożyć podpisów, lecz przygotować wszystkich dokumentów. Część osób nie zostanie więc załatwiona pozytywnie. W przypadku niektórych wniosków nawet nie mogę określić daty, kiedy mogą być załatwione, gdyż tam się toczą w dalszym ciągu postępowania administracyjne o uregulowanie stanów prawnych gruntów. Kiedy to się zakończy, trudno powiedzieć. Wnioski o pozyskanie tych gruntów w wieczyste użytkowanie spółdzielnia złożyła w 1995 roku. Proces trwa prawie 15 lat i w dalszym ciągu spółdzielnia nie ma uregulowanych stanów prawnych terenów w większej części Winiar. Nie wiem kiedy to będzie uregulowane, ponieważ sąd administracyjny uchylił decyzję wojewody o ich komunalizacji. Spółdzielnia mając interes społeczny złożyła kasację do Sądu Najwyższego, a ten odrzucił ją. Wobec tego jesteśmy w punkcie wyjścia, tak jak w 1995 r.
Wnioski są aktualne, bo przecież nikt spółdzielni tych budynków nie odbierze, ale nie ma uregulowanego stanu prawnego. To jest procedura bardzo długa i trudna, szczególnie w przypadkach kiedy mamy do czynienia ze spadkobiercami, którzy na ogół są wiekowi. Wobec tego określenie kiedy prawo własności będzie mogło być przeniesione nie jest możliwe. Ale zarząd wystąpił w pismem do tych wnioskodawców, że tymczasem mogą wejść w posiadanie własnościowego prawa do lokalu bez udziału w gruncie.
My nie jesteśmy jedyną spółdzielnia mieszkaniową w Poznaniu, która jest w takiej sytuacji. Generalnie w takich sytuacjach są spółdzielnie w dużych miastach. Mniejsze miejscowości nie mają takich problemów, gdyż tam bardziej przestrzegano zasad czy budować na cudzym, czy kupować. W takich miastach jak Poznań, z dużym skupiskiem ludności, nacisk polityczny w tamtym ustroju był tak ogromny, że budowało się i koniec. Dzisiaj nabywający mieszkanie w nowej inwestycji nie zawarłby nawet umowy przedwstępnej, gdyby dowiedział się, że budujemy na cudzym. A wtedy nikt nie zapytał czy macie uregulowany stan prawny.

Czy wobec orzeczenia przez trybunał niekonstytucyjności przepisów o nabyciu prawa własności mieszkań po cenach nominalnych spółdzielnia będzie domagać się odszkodowania od Skarbu Państwa za utracone korzyści?

– Jeśli zrobilibyśmy coś takiego, to tylko na zasadzie sondażowej. Co prawda nie liczyliśmy jeszcze ile na tych przepisach straciliśmy. Na razie jeszcze nie zdecydowaliśmy, bo zdania prawników na ten temat nie są jednoznaczne. Jedni wskazują, że spółdzielnia ma duże szanse wygrania procesu, ale trzeba mieć w tym względzie umiar i patrzeć na ekonomikę procesu. Każdy proces o dobra materialne wiąże się z wniesieniem odpowiednich opłat. Przyglądamy się więc innym spółdzielniom i oczekujemy zajęcia bardziej wyrazistego stanowiska przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych, do którego należymy.
Niemniej spółdzielnia pozbawiona została dopływu sporej ilości pieniędzy, które przeznaczane były na fundusz remontowy. Przy tak znaczącej dekapitalizacji majątku trwałego, jaki miał miejsce w latach poprzednich, jest to znaczące, wielomilionowe uszczuplenie. Wcześniej fundusz remontowy był zasilany środkami z przekształceń rzędu pół do miliona złotych rocznie.
Mieszkańcy chyba mają świadomość, że koszty utrzymania metra kwadratowego odbiegają od płaconych przez nich kwot. Mieszkańcy nie pokrywają pełnych kosztów, bo spółdzielnia wypracowuje pewien dochód z tytułu dzierżaw, najmu. I z tego dopłacamy do kosztów eksploatacji mając świadomość, że zarobki w Polsce dalece odbiegają od uzyskiwanych na Zachodzie. A koszty utrzymania są podobne.
To, że zasoby mieszkaniowe są w dobrym stanie jest zasługą tego, że spółdzielnia jest duża.

No właśnie. A w swoim czasie występowały bardzo silne tendencje podziałowe SM Jeżyce. I nie tylko w tej spółdzielni…

– Proces podziałowy był prowadzony przez kilka lat, ale doprowadził do niczego. Obecnie taka inicjatywa oddolna znów się pojawiła, ale nie ma większego poparcia społecznego. Małe jest piękne, ale duży może więcej. Jeśli środki w danym momencie nie są w jakiejś nieruchomości potrzebne na remonty, to można je alokować w innej. Remont kapitalny dachu czy windy, to są ogromne pieniądze. W jednym, niewielkim budynku pieniądze trzeba by zbierać bardzo długo. Spółdzielnia takie środki posiada i może je alokować. I na razie uważam, że dobrze się dzieje, iż spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy, a nie na poszczególne nieruchomości. A gdyby tak było, to trzeba by było to zrobić od pewnego momentu. I wtedy powstałaby sytuacja, że jednemu się udało, bo ma budynek docieplony, a inni muszą dalej czekać. Rozliczanie funduszu na nieruchomości ma jedynie pokazywać ile w niej zebrano pieniędzy i co zrobiono w danym roku. Nie oznacza, że skoro ileś zebrano, to tylko tyle można wydać. Oczywiście mądry zarządca będzie tak gospodarował, aby suma wydanych środków oscylowała wokół zebranych. Chwilowo można ,,pożyczyć” z innej nieruchomości, żeby można zabezpieczyć inny budynek przed dalszą degradacją.

Spółdzielnie mieszkaniowe w znacznie mniejszym stopniu inwestują obecnie w nowe zasoby. Spółdzielnia Jeżyce nie rezygnuje z tego.

– Nasza spółdzielnia inwestowała od zawsze, a ma już 50 lat. Budowaliśmy niewielkie ilości mieszkań, ale te działania były utrzymywane. W tej chwili jest realizowana inwestycja przy ul. Urbanowskiej i Generała Maczka – to są trzy budynki. Ta inwestycja została przygotowana jeszcze przed wejściem w życie ustawy z 14 czerwca 2007 roku i stąd rozpędem ją realizujemy.
Ale dlaczego spółdzielczość mieszkaniowa zaczyna być wypierana z pierwotnego rynku nieruchomości? Dziś spółdzielczość nie korzysta już z żadnych przywilejów. A trzeba przypomnieć w jakim celu była ona powoływana jeszcze w okresie kapitalistycznym, przed wojną. To miała być samopomoc, żeby można było za mniejsze pieniądze, razem wybudować i wspólnie zamieszkać.
Spółdzielczość mieszkaniowa powinna – moim zdaniem – być kształtowana albo jako własnościowa, albo jako lokatorska, w której będziemy dalej zarządzać. W momencie, kiedy ustawodawca powiada: – z chwilą wybudowania budynki nie są majątkiem spółdzielni i czytając dalej – wcale spółdzielnia nie musi tym majątkiem zarządzać – to rodzi się pytanie, w jakiej sytuacji gospodarczej została postawiona spółdzielnia mieszkaniowa. Stawia się ją nie jako spółdzielnię, która ma prowadzić działalność non-profit, tylko w pozycji dewelopera. Bo jaki ma interes spółdzielnia mieszkaniowa jako organizm gospodarczy, z którego mają czerpać wszyscy członkowie, skoro majątek wytworzony wychodzi z tej spółdzielni? Mało tego. Nabywca mieszkania czy lokalu nie musi być członkiem i nie łączy go nic ze spółdzielnią. Wobec tego spółdzielczość z pierwotnego rynku mieszkaniowego zostaje powoli wyrugowana.
Spółdzielnia mieszkaniowa nie jest zrzeszeniem kapitału, lecz podmiotów osobowych – ludzi. Natomiast postrzega nas się tak, jakbyśmy mieli się zachowywać jak zrzeszenie kapitału, spółka… To jest nieporozumienie. Pozostawiono prawo spółdzielcze w takim kształcie, że organy samorządowe mają decydować czy spółdzielnia ma budować, gdzie, kiedy. Droga decyzyjna, jaką zarząd ma przebyć, jest bardzo długa. Przyjmijmy wariant, że spółdzielnia nie ma żadnych gruntów. Co w takim razie ma przedsięwziąć, aby wywołać klienta, skoro nie wie gdzie będzie budować, jak inwestycja będzie wyglądać, nie wie za ile i nie wie kiedy wybuduje. I na dodatek ma oczekiwać od tego potencjalnego klienta, że wniesie pierwszą ratę. Czy znajdzie się taki?
A deweloper nikogo nie pyta. Kupuje grunt i zaczyna przygotowywać inwestycję. On ma o 75 procent krótszą drogę. Nie musi kierować się postępowaniem przetargowym na poszczególne etapy. Czyli z jednej strony stawia nas się w szeregu deweloperów, ale z drugiej musimy zachowywać się jak spółdzielcy. A efekt mamy mieć taki jak deweloperzy. Nie da się tego w ten sposób ułożyć.
Angażowanie natomiast środków własnych spółdzielni w przygotowanie inwestycji i efekty, jakie może ona uzyskać z inwestycji w porównaniu do ryzyka, jakie ponosi powoduje, że organy samorządowe nie kwapią się do takich przedsięwzięć. Dlatego obecnie realizowana inwestycja będzie zapewne naszą ostatnią.
Nie mam nic przeciwko odrębnej własności w spółdzielczości, ale to powinno być określone w założeniu. Jedna spółdzielnia ma mieć lokale na prawach lokatorskich, a inna – z prawem własności. A teraz mamy mieszankę: własnościowe prawo, odrębną własność i lokatorskie. I do tego jeszcze przy prawach własnościowych można być członkiem lub nie.
Różnice między tymi prawami są znaczące. Część mieszkańców idąc spisywać akt notarialny do końca nie wie o co chodzi – szczególnie ludzie starsi. Do tego uważają, że jak już pozyskali odrębną własność, to poza podatkiem od nieruchomości i użytkowaniem wieczystym nie powinni za nic płacić. Inni nie rozumieją dlaczego jako właściciele nie mogą czerpać pożytków z działalności gospodarczej spółdzielni, na przykład z dzierżawy lokali. Taki właściciel uważa, że nie musi być członkiem, ale skoro mieszka w budynku, a na parterze jest sklep, to on też powinien mieć pożytki z tego lokalu. A ja się pytam jaki on miał udział w tym, żeby ten lokal powstał.
Faktycznie więc tak pozamazywano wszystkie przepisy, że zarządzanie takimi zasobami jest trudne. I dlatego spółdzielnie nie są skore obecnie do inwestowania w nowe mieszkania.

Drukuj