Stabilne ceny mieszkań

Epidemia zatrzymała szybki wzrost cen mieszkań, z którym mieliśmy do czynienia jeszcze na początku roku. Nie widać przy tym poważnych przecen. Barierami dla nich są m.in. bezprecedensowa stymulacja monetarna i fiskalna, kondycja finansowa gospodarstw domowych czy fakt, że Polacy szukają dziś bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności.

Zgodnie z przewidywaniami ceny mieszkań pozostają stabilne. Bazujemy przy tym póki co na informacjach o cenach pochodzących z ofert o chęci sprzedaży mieszkań. Na te zapisywane w umowach notarialnych przyjdzie nam bowiem poczekać co najmniej kilka miesięcy.
Stabilizacja z możliwością odchyleń

Oczywiście jeśli koronawirus i związane z nim ograniczenia gospodarcze zostaną z nami na dużej, kryzys weźmie górę, wzrośnie bezrobocie, płace Polaków przestaną rosnąć, coraz więcej gospodarstw domowych będzie mieć problemy finansowe, a banki jeszcze mocniej zakręcą kurki z kredytami hipotecznymi, to ceny mieszkań mogą oczywiście spaść.

Porzućmy na chwilę kasandryczne wizje kryzysu na rynku mieszkaniowym i spójrzmy też na kilka hamulców dla spadków cen mieszkań.
1. Niechęć do przecen

Jednym z najważniejszych jest podejście samych sprzedających. Dane na temat cen ofertowych sugerują, że właściciele mieszkań używanych nie są skorzy do obniżania cen (wg danych firmy Sonar Home średnia cena ofertowa od początku epidemii spadła w stolicy o mniej niż 1%). Powodów takiej sytuacji jest sporo. Po pierwsze rynek nieruchomości reaguje na wszystkie zmiany z opóźnieniem.

2. Brak alternatywnych inwestycji

Ważnym hamulcem dla spadków jest też popyt inwestycyjny. Powód to lokaty oprocentowane przeciętnie na około 0,5% w skali roku i obligacje skarbowe, których oferta od maja jest nawet 2-3 razy gorsza niż jeszcze w kwietniu. Do tego dochodzi awersja do ryzyka, czego ofiarą padły między innymi fundusze inwestycyjne, z których w marcu i kwietniu odpłynęło o około 23 mld złotych więcej niż do nich napłynęły. W efekcie Polacy mają kapitał idący w setki miliardów złotych, który w jest głodny zyskownej i w miarę bezpiecznej inwestycji.

3. 500+ i finanse gospodarstw domowych

W odróżnieniu od sytuacji sprzed ostatniego kryzysu finansowego w znacznie lepszej kondycji są też dziś gospodarstwa domowe. I tak na przykład z danych CBOS wynika, że większość (61 proc.) rodaków ma oszczędności. W 2007 roku odsetek ten był na poziomie zaledwie 23 proc. Lepszą sytuację finansową rodaków potwierdzają też badania Eurostatu.

Wynika z nich na przykład, że w 2019 roku problemy z niewystarczającymi środkami na życie, czyli brakiem pieniędzy „do pierwszego” deklarowało 4,5 proc. badanych. W 2008 roku odsetek ten był na poziomie 14,4 proc. Nieprzewidziane wydatki zmusiłyby ponadto teraz 29 proc. gospodarstw domowych do pożyczenia pieniędzy. To sporo, choć w 2008 roku brak pieniędzy na nieprzewidziane wydatki deklarowało 51 proc. badanych. Jeśli natomiast chodzi o wakacje, to w ostatnim badaniu brak pieniędzy na wyjazd deklarował co trzeci rodak. W 2008 roku odsetek ten był prawie dwa razy wyższy.

4. Wsparcie od banków

Idąc dalej, to jeśli ktoś, w związku z ograniczeniami nałożonymi na gospodarkę, popadnie w problemy finansowe, to też rozwiązania zaoferowane przez szeroko pojęty sektor bankowy powinny skutecznie pomóc. O co chodzi? Pierwszą zmianą były cięcia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dzięki nim kredytobiorcy złotowi powinni zaobserwować wyraźny spadek raty kredytu. W przypadku długu zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. złotych możemy mówić o spadku raty o 150 złotych – z 1530 zł do 1380 złotych miesięcznie.

Jest to już pewna ulga. Jeśli niewystarczająca, to banki zaoferowały też wakacje kredytowe. Rozwiązania są różne. Sam okres wakacji kredytowych to od 3 do 6 miesięcy. W ich ramach można nie płacić całej lub części raty. Okres kredytowania albo jest wydłużany albo nie. Jedno jest pewne – łączny koszt długu przez cały okres kredytowania będzie dla osoby korzystającej z wakacji kredytowych wyższy niż dla kogoś kto z takich wakacji nie skorzysta.

5. Wsparcie od rządu

Jeśli już wspominamy o rozwiązaniach legislacyjnych, to nie sposób nie zauważyć innych działań rządu. Te najgłośniejsze mają oczywiście za zadanie zminimalizowanie efektów ograniczeń w gospodarce i skutków epidemii. Cel jest prosty – możliwie szybkie odrodzenie gospodarki z postępującym jej odmrażaniem.

Rząd rozważa też wprowadzenie ulgi podatkowej dla osób młodych zasiedlających nowe domy lub mieszkania. Mowa jest o kwotach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Problem w tym, że pieniądze mają trafiać do beneficjentów dopiero po zakupie lub wybudowaniu domu lub mieszkania. Nie jest to więc pomoc dla osób, których dziś nie stać na zakup, ale wsparcie z opóźnieniem tych, którzy kupili. Dlaczego z opóźnieniem? Ulga ma być rozliczana w rocznym zeznaniu PIT.

6. Nierealne oczekiwania sprzedających

Rozmawiając o zmianach cen powinniśmy przy tym bazować na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Pierwsze mówią przecież o tym za ile Polacy nieruchomości faktycznie kupowali, a drugie jedynie o tym za ile sprzedający chcą je sprzedać. Co ciekawe, w tym rozdźwięku pomiędzy faktycznymi umowami, a nadziejami sprzedających leży kolejny hamulec dla spadków cen. Spójrzmy na konkretne liczby udostępniane przez bank centralny.

7. Trwalsze fundamenty rynku

Ostatecznie hamulcem dla przecen powinny być fundamenty rynku mieszkaniowego – znacznie bardziej racjonalne niż kilkanaście lat temu, czyli pod koniec ostatniej hossy. Wtedy królowały zakupy spekulacyjne – Polacy kupowali mieszkania dla wzrostu ich wartości. Dowód? Na lokacie mogli zarobić więcej niż na wynajmie. Popularne były przy tym systemy zakupu np. 10/90. Polegał on na tym, że 10% ceny wpłacane było na etapie dziury w ziemi, a 90% dopiero przed odbiorem kluczy. To spowodowało później masowe rezygnacje z kupionych w ten sposób mieszkań. Mało tego, kilkanaście lat temu głównym motorem rynku był kredyt. Nawet jednak wtedy po szalonych wzrostach cen idących w dziesiątki procent rocznie kryzys sprowadził wyceny mieszkań w dół o zaledwie kilkanaście procent w ciągu kilku lat.

Dziś sytuacja wyjściowa jest zupełnie inna. Kondycja mieszkaniówki była przed epidemią zdrowa i nie mieliśmy do czynienia z bańką na tym rynku. Nawet więcej – abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej z przełomu lat 2007/2008, ceny mieszkań musiałyby się niemal podwoić. Wskazują na to twarde dane pokazujące, ile metrów mieszkania w dużym mieście można kupić za przeciętną pensję albo jaką część wynagrodzenia należałoby wydać na ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Całe szczęście Polska dołączyła do europejskiej hossy mieszkaniowej z dużym opóźnieniem. Dlatego nie zdążyliśmy napompować naszego rynku tak jak na przykład Islandczycy, Austriacy, Skandynawowie, Niemcy, Brytyjczycy czy nawet Czesi lub Węgrzy.
Więcej na interia.pl

Drukuj