Takiego boomu na rynku deweloperskim nie było jeszcze nigdy

Maj po raz kolejny przyniósł dane o dużej aktywności inwestycyjnej deweloperów. Firmy te przez pierwsze 5 miesięcy roku rozpoczęły budowę tak dużej liczby mieszkań jak jeszcze nigdy w historii. Nadmierny optymizm deweloperów powinien budzić obawy o to, czy budowane dziś mieszkania łatwo znajdą nabywców. Najnowsze dane GUS już po raz 23 pokazują dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim. W maju liczba rozpoczętych przez nich inwestycji była o 40,7 proc. wyższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. W jednym miesiącu zaczęli oni bowiem budowę prawie 8,3 tys. lokali, co jest jednym z najwyższych wyników miesięcznych w historii.
Miesięczne odczyty mogą jednak nie dawać pełnego obrazu rynku, a to ze względu na sezonowość biznesu budowlanego. Warto więc na dane GUS-u spojrzeć w okresach 12-miesięcznych. Tutaj optymistycznych sygnałów również nie brakuje. W ostatnim roku, czyli od początku czerwca 2014 r. do końca maja 2015 r., deweloperzy rozpoczęli budowę 77490 mieszkań (najwięcej od co najmniej pięciu lat), podczas gdy rok temu było to 60252, co oznacza wzrost o 28,6 proc. Licząc na to, że dobra passa się utrzyma firmy planują kolejne inwestycje i występują o pozwolenia na nie. W ostatnich dwunastu miesiącach otrzymały łącznie 83299, o 27,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. To wartość największa od trzech lat.
O skali optymizmu panującego wśród deweloperów świadczyć może fakt, że w ciągu zaledwie 5 miesięcy br. rozpoczęli oni budowy prawie 34 tys. mieszkań. To o 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, a ponadto najwięcej w historii. Do tej pory rekordem było 30,7 tys. mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w okresie od stycznia do maja 2008 roku.

Regulacje pomagają sprzedawać nowe mieszkania

Nie powinno ulegać wątpliwości, że boom inwestycyjny jest powiązany z dobrymi wynikami sprzedaży nowych mieszkań. Chętnych na nowe mieszkania nie brakuje (notowani na GPW deweloperzy notują rekordową sprzedaż), co przekłada się na ich aktywność. To deweloperzy zawdzięczają natomiast rekordowo niskim stopom procentowym. Wpływają one pozytywnie na wielkość popytu, bo z jednej strony skłaniają do zaciągania tanich kredytów, a z drugiej do szukania przez posiadaczy kapitału alternatywnych inwestycji, które pozwolą zarobić więcej niż niskooprocentowane lokaty (np. mieszkania na wynajem). Do tego dochodzi jeszcze konieczność posiadania 10-proc. wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt (o co przy różnym poziomie koniecznych do poniesienia kosztów transakcyjnych łatwiej w przypadku mieszkania nowego niż używanego) oraz fakt, że jedynie na rynku pierwotnym można liczyć o rządowe dofinansowanie przy zakupie na kredyt.
Najbliższe miesiące mogą jednak przynieść zmiany, które osłabią działanie dwóch z wyżej wymienionych czynników. Już dziś prognozy sugerują, że na wyższe stopy procentowe przyjdzie czekać mniej niż rok, a do tego program Mieszkanie dla Młodych ma zostać rozszerzony na rynek wtórny. Obie te zmiany mogą obniżyć popyt na nowe mieszkania. Deweloperzy już dziś powinni rozważyć wpływ tych zmian na popyt na mieszkania i odpowiednio dostosować skalę prowadzonych inwestycji.

27 tys. mieszkań może powstać w każdej chwili

GUS informuje ponadto, że w maju sporo wydano też pozwoleń na budowę. Dzięki nim firmy budujące mieszkania mogą zacząć budować 8,3 tys. lokali. To o 58,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Gdyby ponadto pokusić się o zabawę na liczbach i zsumować ile pozwoleń wydano w ostatnich 36 miesiącach (tak długo ważne jest pozwolenie na budowę) oraz odjąć od tego liczbę rozpoczętych budów, to okaże się, że deweloperzy powinni móc bez problemu odpowiedzieć na popyt ze strony nabywców mieszkań. Nadwyżka zgromadzonych pozwoleń na budowę nad liczbą rozpoczętych inwestycji, w badanym okresie, wynosi bowiem prawie 26,5 tys. lokali. To oznacza zapas na ponad trzy miesiące tak dynamicznego rozwoju oferty jak w maju br.

Przychodzi czas na klucze

W obliczu wyżej opisanych danych rozczarowywać może jedynie liczba mieszkań oddawanych do użytkowania. Najnowsze informacje mówią o zakończeniu budowy 4,1 tys. mieszkań. To znacznie mniej niż liczba rozpoczynanych inwestycji, ale też znacznie więcej (o 28,4 proc.) niż wynosiła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w analogicznym okresie przed rokiem. Fakt, że oddanych mieszkań jest więcej niż przed rokiem może być jaskółką zwiastującą lepsze odczyty w kolejnych miesiącach. Trzeba bowiem pamiętać, że budowa bloku przez dewelopera trwa przeciętnie 2 lata, a z drugiej strony spore wzrosty liczby rozpoczynanych inwestycji rozpoczęły się w czerwcu 2013 roku. Wszystko wskazuje wiec na to, że budowy rozpoczynane na początku bieżącego okresu ożywienia mają się ku końcowi.

Trendy w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego:

GUS prezentuje dane o budownictwie mieszkaniowym dzieląc inwestorów na 4 kategorie:
– inwestorów indywidualnych,
– deweloperów,
– spółdzielnie,
– pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe).
W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki w dużej mierze są uzależnione od tych notowanych przez deweloperów. W maju 2015 r. wydano pozwolenia na budowę 16,1 tys. mieszkań, a więc o 23,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Rozpoczęto budowę 16,3 tys. lokali, a więc 19,9 proc. więcej niż rok wcześniej. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła natomiast o 12,2 proc. (do 10 tys.).

Komentarz eksperta: Robert Latuszek, analityk projektów inwestycyjnych, Home Broker Business

Deweloperzy coraz częściej korzystają z zewnętrznego finansowania projektów w postaci kredytów bankowych, czy emisji obligacji, minimalizując w ten sposób zaangażowanie własnego kapitału. Takie podejście daje możliwość bardziej dynamicznego i elastycznego działania poprzez realizowanie większej liczby inwestycji równocześnie, czy też zakupu gruntów i budowaniu własnych banków ziemi pod przyszłe projekty.
Obserwujemy również rosnący obrót gruntami niezabudowanymi z już wydanymi pozwoleniami na budowę i projektami architektonicznymi podjętymi przez poprzednich właścicieli. To gotowe projekty inwestycyjne, wymagające jednak najczęściej kosmetycznych poprawek czy optymalizacji.
Choć deweloperzy uzyskują coraz więcej pozwoleń na budowę to nadal borykają się z protestami ze strony mieszkańców okolicy. Ma to najczęściej miejsce w przypadku nowych projektów, które mają powstać w centralnych dzielnicach miast.

Drukuj