Tańszy wykup, łatwiejszy podział

Sejm znowelizował ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmienił część przepisów w innych związanych z nią ustawach, między innymi w prawie spółdzielczym. Nowe przepisy poszerzą katalog praw spółdzielców, umożliwią tańsze przekształcenie na własność zajmowanych mieszkań lokatorskich oraz ułatwią podział spółdzielni. Do ustawy wprowadzono nowy rozdział określający prawa członków spółdzielni mieszkaniowych. Określają one na nowo warunki przeniesienia

Własności lokalu.

Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności pod warunkiem spłaty przypadającej na ten lokal

Zarządy spółdzielni obawiają się, że
nowe rozliczenia adpłat za wykupione
mieszkania spowodują utratę ogromnej
części wpływów przeznaczanych na
remonty zasobów mieszkaniowych

części kosztów budowy wraz z zadłużeniem kredytowym. Spółdzielca musi również spłacić kwotę umorzenia kredytu, ale w wielkości nominalnej, a więc takiej, z jakiej skorzystała spółdzielnia w latach 70. i 80. A to oznacza niewspółmiernie niższe kwoty, niż obowiązujące dotychczas – rzędu kilkudziesięciu złotych. Osoby chcące uzyskać pełną własność nie będą musiały dopłacać za modernizację i kredyty, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty.
Po poprawkach wniesionych przez Senat uwzględnione zostały także interesy tych spółdzielców, którzy wcześniej uzyskali prawo własności mieszkań płacąc zwaloryzowane wartości umorzeń. Dotyczą one jednak osób, które dokonały tego po 23 kwietnia 2001 r. Uzyskają one zwrot nadpłaty w postaci zwolnienia z wpłat na fundusz remontowy do momentu wyrównania wniesionych kwot. Dotyczy to także wpłat z tytułu modernizacji, jeżeli kwoty te nie powiększały wkładu budowlanego. O zaliczeniu nadpłat na poczet remontów będzie musiało jednak zadecydować walne zgromadzenie członków.
Umowę przeniesienia własności spółdzielnia musi zawrzeć w ciągu 3 miesięcy od daty otrzymania wniosku, pod warunkiem, że nieruchomość ma uregulowany stan prawny. Termin 3-miesięczny od daty wejścia w życie ustawy dotyczy także wniosków złożonych wcześniej. Koszty notarialne i sądowe związane z przekształceniem obciążają spółdzielcę. W ustawie określono koszty notariusza za ogół czynności dokonanych przy zawieraniu umowy na kwotę odpowiadającą¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę. Przepisy te stosuje się także odpowiednio do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych.
Umowę przeniesienia własności spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć również na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego – także garażu – oraz najemcę pracowni wykorzystywanej przez twórcę, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu. W przypadku śmierci członka spółdzielni, który wystąpił z wnioskiem o przeniesienie własności i braku osób uprawnionych, przeniesienia tego mogą żądać spadkobiercy, nawet jeśli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni. W razie bezczynności spółdzielni w sprawach przekształcenia osoba uprawniona może wystąpić z powództwem do sądu. Pozew wolny jest od opłaty sądowej, a koszty postępowania pokrywa spółdzielnia.
Jeżeli w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, wówczas nieruchomość ta zaczyna funkcjonować jako wspólnota mieszkaniowa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali – niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni.
Osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali są zobowiązane do pokrywania kosztów związanych z eksploatacja i utrzymaniem nieruchomości na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni. Natomiast z prowadzonej przez spółdzielnię działalności kulturalnej i oświatowej osoby te mogą korzystać odpłatnie.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia ogłasza w ciągu 3 miesięcy od jego opróżnienia przetarg publiczny, chyba że członkowie nie posiadający mieszkania zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Jeżeli zgłosi się kilku uprawnionych, wyboru dokona spółdzielnia uwzględniając czas oczekiwania na przyznanie mieszkania.

Dokumenty na żądanie

Spółdzielcy wielokrotnie skarżyli się na utrudnienia ze strony zarządów w dostępie do dokumentów pozwalającym na kontrolę działalności. Nowe przepisy regulują tę kwestię. Członkowie spółdzielni mieszkaniowych będą mieli prawo otrzymania odpisów statutów i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokółów ich obrad, protokółów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnie z osobami trzecimi, dotyczących nieruchomości, w której znajduje się jego lokal. Spółdzielnia musi jednak pokryć koszty sporządzenia odpisów i kopii – z wyjątkiem statutu i wynikających z niego regulaminów. Statut spółdzielni, regulaminy, uchwały i protokóły obrad organów spółdzielni, a także protokóły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej.
Znowelizowana ustawa nakłada odpowiedzialność karną na członków zarządów czy pełnomocników nie wywiązujących się z nałożonych obowiązków. Za nie zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu grozi kara grzywny lub ograniczenia wolności. Karą grzywny obciążone jest również nieudostępnienie członkowi kopii dokumentów, o które może on wnioskować oraz nie rozliczenie kosztów budowy w ciągu 6 miesięcy od jej zakończenia.
Zarządy spółdzielni zobowiązane zostają do prowadzenia odrębnej dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Nieruchomości wielobudynkowe będą mogły być utworzone tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie albo działka pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej.

Walne w kilku częściach

Nowe przepisy wykluczają możliwość zasiadania w radzie nadzorczej pracowników spółdzielni, a uchwała w sprawie wyboru takiej osoby jest nieważna. Jeżeli członek rady nadzorczej zostanie zatrudniony w spółdzielni, jego członkostwo w radzie ustaje. Członkiem rady nadzorczej można być najdłużej przez 2 kolejne kadencje.
Nowela stanowi, że walne zebranie spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli. Jeżeli jednak liczba jej członków przekroczy 500, walne zgromadzenie może być podzielone na części. Walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków. Jednakże w sprawach likwidacji spółdzielni oraz sprawach majątkowych do podjęcia uchwały konieczne jest, aby we wszystkich częściach walnego zgromadzenia uczestniczyła łącznie co najmniej połowa uprawnionych do głosowania.
Zgodnie z nowymi przepisami spółdzielnie nie będą mogły ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali oraz do miejsc postojowych w wielostanowiskowych garażach. Z dniem wejścia w życie ustawy ekspektatywa własnościowego prawa staje się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu. Jeżeli jednak spółdzielni nie przysługuje prawo własności gruntu lub użytkowania wieczystego, to do 31 grudnia 2010 r. na żądanie spółdzielcy prawo lokatorskie będzie mogło być przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Złożone i nie zrealizowane wnioski o przekształcenie prawa będą rozpatrywane zgodnie z nowa ustawą. To samo dotyczy toczących się i nie zakończonych spraw sądowych.

Łatwiej z podziałem

Uchwalona 14 czerwca ustawa wprowadza również kilka zmian w Prawie spółdzielczym. Najważniejszymi są przepisy dotyczące podziału spółdzielni. Wprowadzono przepis mówiący, że członkowie spółdzielni, których prawa majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką albo z częścią majątku nadającą się do wyodrębnienia, mogą większością głosów podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Z wyodrębnionej części zostanie utworzona nowa spółdzielnia. Zarząd dotychczasowej spółdzielni będzie zobowiązany do przygotowania w ciągu 60 dni dokumentów niezbędnych do dokonania podziału. Walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni w ciągu 3 miesięcy od daty doręczenia zarządowi żądania zwołania walnego w celu podjęcia uchwały o podziale, podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału. Uchwała odmawiająca może być podjęta tylko ze względu na ważne interesy gospodarcze dotychczasowej spółdzielni lub istotne interesy jej członków.
W razie nie podjęcia przez walne uchwały o podziale lub podjęcia uchwały odmawiającej podziału, reprezentanci spółdzielców zainteresowanych nim mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia. Uchwała walnego zgromadzenia o podziale lub zastępujące ją prawomocne orzeczenie sądu stanowią podstawę do dokonania wpisów do Krajowego Rejestru Sądowego i księgi wieczystej.
Znowelizowany dokument uwzględnia ubiegłoroczne orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, uznające część starych przepisów za niezgodne z konstytucją. Ustawa czekająca tylko na podpis prezydenta ma wejść w życie 31 lipca 2007 r.

Anna Borucka-Cieślewicz – wiceprezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców, była członkini nadzwyczajnej komisji ds. Prawa spółdzielczego:
– To co uchwalił Sejm jest zgodne z kierunkami wytyczonymi przez Trybunał Konstytucyjny w kwietniu 2006 r. Trybunał zaznaczył, iż należy iść w kierunku pełnej własności mieszkań oraz bezpośredniego wpływu członków na to, co dzieje sie w spółdzielniach mieszkaniowych. I to w uchwalonym dokumencie znalazło się. Moim zdaniem jest to prawidłowe. Ważne, że spółdzielcy będą mieli pełny wgląd w gospodarkę spółdzielni. Możliwa jest realna kontrola przez biegłych rewidentów.
Trybunał Konstytucyjny wypowiedział się również, że zgodny z konstytucją jest podział spółdzielni na wniosek mniejszości. To dobre rozwiązanie, ponieważ kierowanie wielkimi molochami spółdzielczymi jest trudne do skontrolowania. Ludzi interesuje to, co dzieje się w ich otoczeniu. Skoro spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem członków, powinni sami decydować jak chcą funkcjonować. Także organizowanie cząstkowych walny zebrań w dużych spółdzielniach jest prawidłowe. Jeżeli bowiem zarząd odpowiednio dobierze sobie przedstawicieli, może robić co chce. To powinno również zmobilizować członków do zainteresowania się losami spółdzielni.
Słusznie potraktowane zostały również koszty wykupu mieszkań lokatorskich. Skoro spółdzielnie mieszkaniowe działają non-profit, nie powinny zarabiać na swoich członkach. Z drugiej strony dobrze, że po poprawkach wniesionych przez Senat uwzględniono interesy tych, którzy wykupili już mieszkania wcześniej za duże pieniądze. Nie rozumiem jednak dlaczego poprawka, umożliwiająca zwrócenie tym spółdzielcom nadwyżki we wpłatach na fundusz remontowy dotyczy tylko osób, które dokonały przekształcenia po 23 kwietnia 2001 r., a nie wszystkich.

Tadeusz Stachowski – prezes Spółdzielni Mieszkaniowej ,,Osiedle Młodych” w Poznaniu:

– Uczestnicy Zebrania Przedstawicieli Członków Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Młodych” w Poznaniu, reprezentujący rzeszę 40.000 członków, uchwalili apel do Prezydenta RP, w którym wnioskują o zwrócenie szczególnej uwagi na przygotowaną przez Parlament Rzeczypospolitej Polskiej ustawę o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o skorzystanie z przysługujących mu uprawnień. W szczególności wnoszą o przeprowadzenie szczegółowej analizy prawnej ustawy pod kątem zgodności jej zapisów z konstytucją, jak również oceny skutków społecznych i gospodarczych wprowadzenia tej nowelizacji. Zarząd spółdzielni w pełni podziela tę ocenę.
Naszym zdaniem, postanowienia ustawy w wielu miejscach w sposób rażący naruszają zapisy konstytucji, na co w toku procesu ustawodawczego bezskutecznie zwracały uwagę Biura Legislacyjne Sejmu i Senatu. Zgłaszamy stanowczy sprzeciw przeciwko projektowanym zapisom tej ustawy, jako rażąco niesprawiedliwym i niekorzystnym dla członków spółdzielni mieszkaniowych. Wejście w życie rozwiązań w niej zawartych skutkować będzie ograniczeniem praw członków (np. w zakresie prawa wyboru tytułu prawnego do lokalu – praktycznie wyłączenie możliwości uzyskania prawa lokatorskiego lub własnościowego, na rzecz odrębnej własności lokalu), zwiększeniem kosztów bieżącej działalności spółdzielni, a co za tym idzie i opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez członków. Wprowadzenie zakazu ustanawiania nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali tak nowo budowanych jak i z odzysku oraz w trybie przekształcania praw lokatorskich jest ograniczeniem swobody wyboru przez obywateli formy prawnej korzystania z lokali, a tym samym ingerencją ustawodawcy w sferę wolności obywatelskich. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia będzie musiała ogłosić przetarg w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu. Na tej podstawie ustawa uniemożliwi uzyskanie spółdzielczego prawa do lokalu osobom, których nie będzie stać na zakup odrębnej własności lokali, a które mogą tego dokonać obecnie uiszczając tylko część kosztów budowy – tzw. wkład mieszkaniowy. W naszej spółdzielni jest obecnie ponad sześciuset takich członków.
Wprowadzane zmiany odnośnie funkcjonowania organów spółdzielni – likwidacja zebrania przedstawicieli członków na rzecz tylko walnych zgromadzeń (w praktyce zupełnie niesprawdzone) spowodują destabilizację i chaos w funkcjonowaniu spółdzielni. Przepis ten skierowany jest wyłącznie do spółdzielni mieszkaniowych, a pomija inne rodzaje spółdzielni. W ten sposób naruszona została konstytucyjna zasada równości wobec prawa i równego traktowania przez władze publiczne podmiotów spółdzielczych. Proponowane zmiany odnośnie zwoływania jednego walnego zgromadzenia lub walnego zgromadzenia w częściach rodzi wiele kłopotów natury formalnoprawnej jak i technicznej. W przypadku częściowego walnego zgromadzenia wątpliwe pozostają zasady dotyczące między innymi: głosowania, wprowadzenia ewentualnych zmian w porządku obrad lub w projektach uchwał, rozpatrywania odwołań członków od wykluczenia lub wykreślenia oraz wyborów do organów samorządowych spółdzielni.
Korzyści majątkowe jednej grupy członków spółdzielni wynikające z prawa przejmowania mieszkań za tzw. złotówkę lub wynikające ze zwolnienia z wnoszenia opłat na fundusz remontowy muszą przełożyć się na dodatkowe obowiązki finansowe pozostałych członków spółdzielni. Jest to populistyczna próba uprzywilejowania 900 tysięcy członków zajmujących mieszkania na warunkach lokatorskich ze szkodą dla 2,6 miliona członków, którzy spółdzielcze własnościowe prawa do lokali uzyskali pod rządami dotychczasowych przepisów. W naszej spółdzielni powyższy przepis będzie krzywdzący dla około 75 procent mieszkańców, którzy dokonali już przekształceń. Próba arbitralnego zadysponowania przez ustawodawcę prywatnym majątkiem spółdzielni mieszkaniowych była już kwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny.
Podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 12 ust. 3 ustawy wpłatę z tytułu uzupełnienia różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego, spółdzielnia przeznaczała na remonty zasobów mieszkaniowych, między innymi docieplenia. Propozycja, aby członkom spółdzielni, którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a którzy dokonali przekształcenia tego prawa po dniu 23 kwietnia 2001 roku w prawo własności bądź spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na poprzednich warunkach różnicę pomiędzy wartością rynkową lokalu, a waloryzowanym wkładem mieszkaniowym, wpisać na poczet wpłat na fundusz remontowy budzi szczególne zastrzeżenia. Wprowadzając takie rozwiązanie spółdzielnie utraciłyby ogromną część wpływów przeznaczanych na remonty zasobów mieszkaniowych, co mogłoby doprowadzić do pogorszenia stanu technicznego budynków spółdzielczych.
Rozwiązania te budzą nadto ogromne niezadowolenie społeczne, a nawet konflikty międzysąsiedzkie osób, które skorzystają bądź nie skorzystają z „dobrodziejstw” tej ustawy.

Drukuj