Ładowarki emu.energy

TBS-y chcą budować

Rozmowa z Beatą Kocięcką, dyrektorem Biura Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta Poznania

Beata Kocięcka

– Poznańskie towarzystwa budownictwa społecznego inwestują obecnie w minimalnym stopniu. Czy to zmierzch idei budowy mieszkań lokatorskich o umiarkowanych czynszach?
– Towarzystwa budownictwa społecznego z udziałem miasta Poznania realizują obecnie zarówno budownictwo czynszowe jak i komercyjne. Poznańskie TBS realizuje inwestycję w systemie mieszkań na wynajem pod nazwą Środowiskowy Dom Emeryta przy ul. Drewlańskiej-Łużyckiej, gdzie powstaną mieszkania dla osób starszych. Inwestycję o podobnym przeznaczeniu – mieszkania na wynajem dla osób starszych – prowadzi również TBS „Wielkopolska” przy ul. Grabowej. W bieżącym roku TBS „Wielkopolska” rozpocznie inwestycję przy ul. Konfederackiej, gdzie powstanie 75 mieszkań czynszowych i 45 mieszkań w systemie komercyjnym. A PTBS w 2008 r. zakończy inwestycję przy ul. Opieńskiego i rozpocznie budowę domów jednorodzinnych przy ul Suwalskiej. Obie inwestycje mają charakter komercyjny. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkań komercyjnych będą przeznaczane na finansowanie budownictwa społecznego. Zapewnią one pokrycie tzw. kosztów niekwalifikowanych inwestycji, które nie mogą być przedmiotem kredytowania z KFM, jak również wymagane przez bank środki własne na realizację inwestycji.
– Czy zdaniem władz miasta budowa społecznych mieszkań czynszowych ma dalsze uzasadnienie, bo przecież ludzi, których nie stać na kupno własnego lokum nie brakuje?
– W ocenie miasta Poznania budowa mieszkań w systemie TBS jest potrzebna. Najlepiej świadczy o tym liczba wniosków o przyznanie mieszkania zarejestrowana w ewidencjach towarzystw budownictwa społecznego
z udziałem miasta.
– Co z Krajowym Funduszem Mieszkaniowym? Bo o kredyty coraz trudniej.
– Krajowy Fundusz Mieszkaniowy powinien zostać zasilony dodatkowymi środkami z budżetu państwa lub z innych źródeł. Alternatywnie, ograniczone środki tego funduszu mogłyby być wykorzystane na stworzenie systemu dopłat do spłaty odsetek kredytów komercyjnych udzielanych przez banki towarzystwom budownictwa społecznego na realizację tej formy budownictwa mieszkaniowego.
W chwili obecnej KFM tylko w niewielkim stopniu umożliwia zapewnienie finansowania projektów inwestycyjnych w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Z uwagi na fakt, iż TBS-om coraz trudniej pozyskać kredyt z KFM, miasto Poznań zaczęło poszukiwać innych źródeł finansowania inwestycji. Obecnie realizowane projekty w zakresie budownictwa czynszowego dla seniorów finansowane są z dopłat wspólników do kapitału spółek. Dopłaty te są zwracane wspólnikom z części czynszu przeznaczanej dotychczas na spłatę zadłużenia kredytowego. Okres zwrotu dopłat kalkulowany jest indywidualnie dla każdego projektu i maksymalnie może wynosić 30 lat.
– Na co wobec tego mogą liczyć w nadchodzącym czasie poznaniacy?
– W Poznaniu nadal będą realizowane inwestycje w zakresie budowy mieszkań na wynajem. W 2008 rozpocznie się budowa mieszkań czynszowych przy ul. Konfederackiej. Ponadto realizowane będą projekty w zakresie budowy mieszkań na wynajem dla osób starszych przy ul. Grabowej i ul. Drewlańskiej-Łużyckiej. W przypadku obu tych ostatnich inwestycji miasto będzie wnosiło także partycypację w kosztach budowy mieszkań, co uprawni je do wskazywania osób do zasiedlenia tych zasobów.
– Czy TBS-y powinny angażować się w budownictwo komercyjne, aby zarobić pieniądze na budowę mieszkań czynszowych? Miasto nakazało TBS-om sprzedaż posiadanych gruntów. Jakie jest tego uzasadnienie?
– Sprzedaż przez TBS-y mieszkań budowanych w systemie komercyjnym jest traktowana jako jedno ze źródeł finansowania budowy mieszkań na wynajem w zakresie pokrycia tzw. kosztów niekwalifikowanych, które nie są obejmowane kredytowaniem z KFM (np. podziemne hale garażowe itp.). Ponadto środki pozyskane z inwestycji komercyjnych pozwolą na zapewnienie źródeł finansowania zobowiązań, jakie powstały przy realizacji wcześniejszych przedsięwzięć. Taka sytuacja występuje na przykład w PTBS, która to spółka emitowała obligacje zwrotne na finansowanie inwestycji.
Wobec istotnego wzrostu cen na rynku nieruchomości miasto w pierwszej połowie 2007 roku zwróciło się do TBS-ów o przeanalizowanie, który z wariantów: budowa mieszkań w systemie komercyjnym, czy sprzedaż gruntów, będzie dla spółek bardziej opłacalna. Dla każdej inwestycji komercyjnej TBS-y przedstawiają takie analizy ekonomiczne i dopiero one są podstawą do podejmowania konkretnych decyzji przez miasto, jako wspólnika. Dotychczas w przypadku nieruchomości przy ul. Suwalskiej spółka wykazała, iż bardziej korzystna jest budowa domów jednorodzinnych. W przypadku pozostałych gruntów rozpatrywanych pod tym kątem nie zapadły jeszcze ostateczne ustalenia.
– Ministerstwo Infrastruktury zapowiada zmianę przepisów umożliwiających wykup mieszkań przez lokatorów TBS-ów. Czy Pani zdaniem jest to słuszny pomysł? A jeśli tak, jakie warunki musiałyby być spełnione przez kupujących?
– Ocena koncepcji wykupu mieszkań w TBS-ach opracowywanej przez Ministerstwo Infrastruktury jest na obecnym etapie bardzo trudna. Dopiero projekt konkretnych rozwiązań będzie pozwalał na ustosunkowanie się do koncepcji. Propozycja ta rodzi wiele pytań. Kto będzie uprawniony do wykupu: partycypant czy wskazany przez niego najemca? Cena sprzedaży mieszkań będzie musiała uwzględniać konieczność zapewnienia obsługi zadłużenia kredytowego. Obecnie TBS-y mają zawarte umowy kredytowe z okresem spłaty ponad 30 lat. Czy bank zgodzi się na cesję praw z umowy kredytowej na nabywcę mieszkania, czy też konieczna będzie spłata zadłużenia kredytowego w momencie sprzedaży? Na jakich warunkach bank zgodzi się na wcześniejszą spłatę kredytu, czy będzie bonifikował odsetki?
Może się zdarzyć, że nie wszyscy skorzystają z możliwości nabycia mieszkań. Jak w takich warunkach będzie funkcjonował TBS? Wątpliwości budzi zasadność ekonomiczna utrzymywania spółki, która będzie właścicielem 100 czy 200 mieszkań rozproszonych w różnych lokalizacjach. W budynkach TBS-ów znajdują się także lokale użytkowe i hale garażowe. Co będzie z miejscami parkingowymi, które nie znajdą nabywców? Kto będzie pokrywał koszty ich utrzymania?
Wykup mieszkań w TBS-ach spowoduje powstanie w tych budynkach wspólnot mieszkaniowych. Każda wspólnota odrębnie będzie kumulowała środki na bieżące i kapitalne remonty. Większość budynków TBS-ów to budynki stosunkowo nowe, ale w dalszych latach będzie konieczność przeprowadzania istotnych remontów, co będzie wiązało się ze znacznymi nakładami i podwyższaniem wpłat na fundusz remontowy przez właścicieli mieszkań. Pytań jest bardzo wiele. Ustosunkowanie się do przygotowywanej koncepcji będzie możliwe dopiero po opublikowaniu projektów rozwiązań prawnych w tym zakresie.

x

Zobasz także

Kto zezwolił na zamek?

Zamek powstaje na sztucznej wyspie (fot. Google Maps) Portalsamorządowy.pl rozmawia z Piotrem Woszczykiem zastępcą burmistrza ...

Willa wkomponowana w Wąsosz

Michał Urbański, specjalista do spraw planowania przestrzennego spółki „Urbania” W pierwszy dzień Wiosny 2018 r. ...

Podatek na drogi to mydlenie oczu

Rozmowa z Janem Grabkowskim, starostą poznańskim Dziś powiat poznański zgarnął największą dotację z puli wojewody ...

Zmniejszamy biurokrację i szukamy mieszkań pod wynajem

Rozmowa Arkadiuszem Stasicą, prezesem Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu Od końca sierpnia, kiedy zakończy ...

Polityka mieszkaniowa jest działaniem prorozwojowym

Rozmowa z Tomaszem Lewandowskim, przewodniczącym komisji gospodarki komunalnej i polityki mieszkaniowej w Radzie Miasta Poznania ...