Ukraina

Trzy razy lokalizacja

Rozmowa z Dariuszem Jędraszakiem, rzeczoznawcą – konsultantem firmy Eudeco Sp. z o.o.

Ile kosztuje ziemia w Poznaniu?
– Ceny ziemi zależą od wielu czynników. Eksperci twierdzą, że decydują o tym trzy podstawowe: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ceny działek są różne w zależności od dzielnic i obecnych mód. Takim przykładem sztandarowym będą w Poznaniu tereny na Sołaczu i na Grunwaldzie. I obecnie i w przeszłości te dzielnice były modne i drogie. Takim zainteresowaniem cieszą się także niektóre gminy przylegające do miasta np. Suchy Las czy Swarzędz.

A od czego te mody zależą?
– To są często historyczne zaszłości, niewątpliwie dotyczy to Sołacza. Obecnie mody kształtuje dobra promocja. Po wypromowaniu jakiejś lokalizacji zostaje ona zaszczepiona wśród kupujących. Takim przykładem może być podpoznańska Dąbrówka, gdzie najpierw budowano domy jednorodzinne, później powstało cały mnóstwo szeregowców, a teraz buduje się także bloki.

Oficjalny poznański rekord cenowy ziemi to 3 tys. zł za m kw. Czy nieoficjalnie wiadomo, że ziemia w Poznaniu była gdzieś jeszcze droższa?
– Coraz trudniej monitorować ceny sprzedaży, ponieważ rzeczoznawcy mają dostęp tylko do aktów notarialnych transakcji. A coraz częściej sprzedawana jest nie ziemia tylko udziały w spółkach deweloperskich. Gdy taka transakcja następuje, to nikt nie ma dostępu do danych transakcyjnych. Chyba, że uczestniczą w tym spółki giełdowe, które mają obowiązek publikowania wszystkich informacji o sobie.
Jednak specjaliści obliczają ceny gruntów nie w takim parametrze bezwzględnym, czyli ile kosztował metr kwadratowy działki. W takim przypadku bierze się pod uwagę cenę gruntu w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej przyszłych budynków. Dlatego relatywnie cena gruntu będzie wyższa, gdy budowany jest kilkunastopiętrowy wieżowiec.
3 tys. zł za m kw. nie przeraża, gdy dotyczy to działki w dobrej lokalizacji, na której można postawić wysokie budynki.

W jaki sposób wycenia się ziemię?
– Najlepszą próbą określenia wartości jest zebranie ofert przez sprzedającego. Natomiast rzeczoznawcy określają najbardziej prawdopodobną cenę porównując podobne transakcje. Nieruchomości są jednak dobrem jednostkowym, dlatego nie zawsze da się przewidzieć jak rynek przyjmie daną ofertę. Najlepszym przykładem na to są przetargi, które raz się udają, raz nie.

Często się mówi, że dana działka jest warta tyle ile da za nią kupujący. To chyba jest trudne, gdy sprzedawane są nieruchomości publiczne?
– Każdy sprzedający ma jakieś pomysły na zagospodarowanie danego terenu. Jednak nie zawsze pokrywają się one z pomysłami kupującego. Np. władze miasta rekomendując dany grunt na cele hotelowe, mogą się mylić. Inwestorzy mogą chcieć czegoś innego.
Myślę, że miasto powinno podejmować bardzo elastyczne decyzje, a plany zagospodarowania przestrzennego nie powinny za bardzo ograniczać inwestorów. Jeśli tylko inwestycje nie są uciążliwe dla sąsiadów, to władze powinny wychodzić naprzeciw oczekiwaniom inwestorów.

W ostatnim czasie nie udało się kilka miejskich przetargów. Pozornie interesujące działki na Marcelinie nie znalazły nabywców. Dlaczego?
– Miasto nie musi się wyzbywać swoich gruntów za każdą cenę. Nie ma takiej potrzeby. W tej chwili wszystko wskazuje na to, że ceny gruntów w Poznaniu nie będą maleć. Jeśli więc miasto podjęło decyzję, że nie chce obniżać ceny, to dobrze. Nie ma się co spieszyć. Watro poczekać na lepszą koniunkturę. Kondycja miasta nie wymaga dziś żądnych gwałtownych ruchów.

Nie udało się sprzedać także terenu nad Maltą, gdzie stanąć ma sąsiadujący z aquaparkiem hotel…
– Można się zastanowić czy sprzedający wykorzystał wszystkie formy promocji tego terenu. Sprzedając nieruchomość trzeba ją wypromować, nie wystarczy tylko prasowe ogłoszenie.
Warto uczestniczyć w międzynarodowych targach nieruchomości, trzeba się jednak do nich dobrze przygotować.

Czy te nieudane przetargi świadczą o tym, że Poznań słabo się rozwija, że jest nieatrakcyjny dla inwestorów?
– Widzimy, że Poznań czasem jest postrzegany jako miasto, gdzie nie warto inwestować. Jest to związane z tym, że nadal wiele instytucji centralnych jest usytuowanych w Warszawie. Poznań ma także za mało połączeń lotniczych i nie ma autostrady do zachodniej granicy. To nas ogranicza i np. dla pięciogwiazdkowego hotelu Poznań nie jest zbyt atrakcyjny.
Jednak moim zdaniem te nieudane przetargi świadczą raczej o tym, że w ogóle mamy pewne ostudzenie na rynku nieruchomości. To może się też łączyć z kryzysem amerykańskim, bo jednak to banki najczęściej kredytują duże inwestycje. Żaden inwestor nie inwestuje przecież wyłącznie środków własnych. Trzeba poczekać na lepszą koniunkturę.

x

Zobasz także

Unikatowy adres: Sucha 5A

Rozmowa z mgr inż. Natalią Jakubiak, koordynatorką procesu projektowego i budowlanego inwestycji przy ulicy Suchej ...

Kto zezwolił na zamek?

Zamek powstaje na sztucznej wyspie (fot. Google Maps) Portalsamorządowy.pl rozmawia z Piotrem Woszczykiem zastępcą burmistrza ...

Willa wkomponowana w Wąsosz

Michał Urbański, specjalista do spraw planowania przestrzennego spółki „Urbania” W pierwszy dzień Wiosny 2018 r. ...

Podatek na drogi to mydlenie oczu

Rozmowa z Janem Grabkowskim, starostą poznańskim Dziś powiat poznański zgarnął największą dotację z puli wojewody ...

Zmniejszamy biurokrację i szukamy mieszkań pod wynajem

Rozmowa Arkadiuszem Stasicą, prezesem Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu Od końca sierpnia, kiedy zakończy ...