Ukraina

Umowa bez tajemnic

W wielu dziedzinach naszego życia opłaca się pytać. Kto pyta nie błądzi ? mówi stare przysłowie. W przypadku kredytów mieszkaniowych zasada ta brzmi jednak inaczej ? kto pyta, nie przepłaca. Specjaliści od marketingu w bankach potrafią nawet kiepską ofertę przedstawić jako atrakcyjną. Nie ma jednak sensu ulegać magii. Kredyt mieszkaniowy zaciągamy na wiele lat. Zanim podpiszemy umowę, warto dopytać o szczegóły. Tylko o co pytać? Paweł Adamiak, doradca z firmy Dom Kredytowy Notus, oferującej w sieci swoich oddziałów w Polsce bezpłatną pomoc w zaciąganiu kredytów mieszkaniowych kilkunastu banków jest przekonany, że w zalewie ofert kredytobiorca jest jak dziecko we mgle. Nie powinien poruszać się już bez przewodnika. Pomocna dłoń doradcy finansowego, znającego rynek i szczegóły ofert bankowych, jest obecnie niezbędna, a usługi tego typu coraz bardziej doceniane. Nadal jest jednak duża grupa osób, która woli działać samodzielnie.
Oczywistym jest, że doradca kredytowy ? pracownik banku tak zaprezentuje umowę, że wszystko wygląda bardzo dobrze; pokaże plusy, nie pokaże minusów. Zawsze jest“ coś za coś“. Ważne jest jednak żeby to klient wybierał korzyści dla siebie mając świadomość o gorszych stronach oferty. Spotykając się z niezależnym doradcą prezentującym ofertę kilku banków ma tą zaletę, że taki doradca“wypunktuje” bez skrupułów słabe i mocne strony umowy.
Jest kilka spraw na które należy zwrócić szczególną uwagę. – W zestawie podstawowych spraw, jakie trzeba wyjaśnić z bankiem, zanim podpiszemy umowę kredytową, wymieniłbym przede wszystkim kwestie ewentualnej wcześniejszej spłaty kredytu ? mówi Paweł Adamiak z Notusa. ? Banki nie lubią takich, którzy zaciągając kredyt na 25 lat, przybiegają do nich po trzech latach z pieniędzmi wygranymi w Lotto i chcą jednorazowo spłacić wszystko. Bank wtedy nie zarabia na odsetkach. Dlatego w umowach kredytowych wpisywane są różne bariery utrudniające kwestię wcześniejszej spłaty. Wysokie prowizje, opłaty za sporządzenie aneksu do umowy, minimalne jednorazowe kwoty nadpłaty. Warto o to zapytać i uważnie wczytać się w umowę. Niektórym klientom może jednak nie zależeć na wcześniejszej spłacie, szczególnie jeżeli mają w zamian np. niższe oprocentowanie. Jeżeli jednak zostali poinformowani o możliwości wcześniejszej spłaty, ważne jest czy taki zapis znajduje się w umowie, co jest gwarancję, że nie może zostać zmienione jednostronnie przez bank, czy też jest to ujęte w tabeli opłat i prowizji, która z kolei może zostać zmieniona ( np za miesiąc lub za rok ) uchwałą zarządu banku i klient nie ma na to żadnego wpływu.
Doradcy z Notusa zwracają również uwagę na kwestię oprocentowania. Dla większości laików wystarczająco satysfakcjonującym jest zapis w umowie, że oprocentowanie udzielonego kredytu jest zmienne.
? Tymczasem dla banków oczywiste jest raczej to, że oprocentowanie wzrośnie gdy wzrosną stopy procentowe, a mniej już oczywiste, że spadnie gdy stopy podstawowe spadną ? mówi P. Adamiak z Domu Kredytowego Notus. ? Jest wielu takich kredytobiorców, którzy płacą od kilku lat kredyt denominowany w walucie obcej na poziomie 7 procent, podczas gdy osoba zaciągająca kredyt obecnie w tym samym banku otrzymuje go na poziomie 3 procent. Wynika to ze sposobu ustalania oprocentowania np. w oparciu o marżę banku + Libor, lub Podstawową Stopę Procentową, określaną przez zarząd danego banku . W momencie podpisywania umowy jedna z w/w opcji może być lepsza, a po kilku miesiącach lub latch może być odwrotnie. Ponownie trzeba kientowi zwrócić na to uwagę, żeby miał podstawową wiedzę o mechaniźmie zmiany oprocentowania. Często banki robiąc promocją obniżają marżę banku ( czyli jeden ze składników regulujących oprocentowanie ) na określony czas ( np 6 m-cy, lub 1 rok ), a po tym okresie wzrasta i wówczas przestaje być konkurencyjne w stosunku do ofert innych banków. Pamiętajmy: zaciągamy kredyt długoterminowy ? przeważnie na okres 20-30 lat. Bardzo ważne jest jest zatem precyzyjne ustalenie z bankiem w umowie, kiedy ten musi obniżyć nam oprocentowanie, a kiedy może je zwiększyć.
Banki kuszą często w promocjach niskim oprocentowaniem kredytów walutowych. Zanim jednak zaciągniemy taki kredyt, warto ustalić w umowie zasady i koszty ewentualnego przewalutowania kredytu, jeśli na przykład kurs byłby kiepski. Istotne jest także, abyśmy sprawdzili ? podkreśla P. Adamiak z Notusa ? jak bank wypłaci nam kredyt w walucie obcej. Najczęściej jest bowiem tak, że bank wypłaca nam złotówki licząc walutę po kursie kupna, a spłacać każe nam według aktualnego kursu sprzedaży. To spora różnica i duży koszt dla kredytobiorcy. Bardzo istotne jest również to jaka waluta jest zapisana w umowie. Jeżeli bank na etapie analizy przelicza potrzebną nam kwotę PLN na walutę wg kursu z dnia analizy i taka kwotę wpisuje w umowę moze się okazać, że po kilku dniach lub miesiącach ( jeżeli kredyt wypłacany jest w transzach w przypadku kredytu na budowę ) kurs waluty do PLN zmniejszył się i dostajemy mniej PLN. Różnice te mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych.
Są banki, które rozwiązują to w inny sposób: w umowie wpisują wymaganą kwotę w PLN a na walutę przeliczają dopiero w dniu wypłaty. W ten sposób klient ma zagwarantowaną kwotę PLN w dniu wypłaty i nie ma ryzyka, że zabraknie w dniu transakcji. Znowu mamy do czynienia z sytuacją“coś za coś”, ponieważ może się okazać, że klient gotów jest ponieść to ryzyko w zamian za dobrą ofertę cenową.
Doradcy Notusa zalecają również unikanie takich umów z bankami, w których stawki prowizji i opłat pobieranych przez bank w różnych sytuacjach w trakcie trwania umowy kredytowej reguluje nie umowa, ale na przykład regulamin banku. Bank może go zmienić, a treści umowy nie może. ? Dlatego warto żądać wpisywania takich opłat i prowizji do umów. Unikniemy tym samym przykrych niespodzianek w przyszłości ? radzi P. Adamiak.
Jeśli dodatkowo wyjaśnimy z bankiem przed popisaniem umowy na kredyt mieszkaniowy, czy musimy powiadamiać bank, czy też uzyskiwać jego zgodę na kupno lodówki lub samochodu na raty w trakcie spłaty kredytu oraz to, jak i na jak długo możemy zawiesić spłatę kredytu w trakcie na przykład ciężkiej choroby lub utraty pracy, to można powiedzieć, że podstawową wiedzę już mamy.

x

Zobasz także

Wakacje kredytowe inaczej

Będzie kłopot z wakacjami kredytowymi, bo problematyczne będzie prawidłowe wyliczenie dochodów, na podstawie których trzeba ...

TK: jaka stawka za garaż

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że opodatkowanie miejsca garażowego posiadającego księgę wieczystą w budynkach wielorodzinnych stawką wyższą ...

Uhonorowali 250 lat KEN

Wspólna emisja Narodowego Banku Polskiego i Banku Litwy upamiętniająca 250. rocznicę powołania Komisji Edukacji Narodowej. ...

Wsparcie BGK dla Nadolnika

Rekordowe wsparcie dla poznańskiego budownictwa z Funduszu Dopłat BGK Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych (ZKZL) w ...

Konta mieszkaniowe w PKO

PKO BP  uruchomił możliwość oferowania konta mieszkaniowego Na koncie mieszkaniowym można odkładać między 500 a ...