Kwiecień zaowocował kolejnymi zmianami średnich cen ofertowych mieszkań w największych polskich miastach. Jak wynika z podsumowującej miniony miesiąc analizy serwisu Oferty.net do największych spadków cen na rynku wtórnym doszło w Łodzi (-5,1 proc.), Białymstoku i Lublinie (po -4,8 proc.). Wzrost o 4,4 proc. zanotował Rzeszów, a miesięczne zmiany cen w pozostałych miastach mieściły się w granicach +-3 proc. Aby dostrzec pełniejszy obraz rynku warto spojrzeć na zmiany cen jakie zaszły na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy. W porównaniu z październikowym zestawieniem cen przygotowanym przez serwis Oferty.net znacznie spadła średnia cena mieszkań w Łodzi – o blisko 12 proc. O ponad 5 proc. spadły także ceny w Lublinie i Krakowie. W tym samym okresie o ponad 8 proc. wzrosły średnie ceny ofertowe w Gdyni i Katowicach, a o ponad 5 proc. w Szczecinie.
Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie jest minimalnie niższa niż pół roku temu o (-1,3 proc.) i wynosi 9582 zł/m kw.
miasto | 03’07 (PLN/ mkw.) |
04’08 (PLN/ mkw.) |
zmia- na w ciągu mies. (%) |
zmia- na w ciągu 6 mies. (%) |
średnia cena mieszk. o pow. 50 mkw.* (PLN) |
wysokość raty |
ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt (netto) |
||
w PLN (7,35 %) |
w CHF (4,19 %) |
w PLN | w CHF | ||||||
Białystok | 4 678 | 4 452 | -4,8 | -4,5 | 222 600 | 1 534 | 1 140 | 2 560 | 2 963 |
Bydgoszcz | 4 264 | 4 312 | 1,1 | -0,6 | 215 600 | 1 485 | 1 103 | 2 495 | 2 885 |
Gdańsk | 7 079 | 6 986 | -1,3 | 2,2 | 349 300 | 2 407 | 1 787 | 3 560 | 4 238 |
Gdynia | 7 196 | 7 028 | -2,3 | 8,7 | 351 400 | 2 421 | 1 798 | 3 560 | 4 264 |
Katowice | 4 468 | 4 576 | 2,4 | 8,4 | 228 800 | 1 576 | 1 171 | 2 600 | 3 013 |
Kraków | 8 005 | 8 022 | 0,2 | -5,2 | 401 100 | 2 763 | 2 052 | 3 950 | 4 867 |
Lublin | 5 187 | 4 936 | -4,8 | -5,8 | 246 800 | 1 700 | 1 263 | 2 751 | 3 198 |
Łódź | 4 455 | 4 229 | -5,1 | -11,8 | 211 450 | 1 457 | 1 082 | 2 477 | 2 860 |
Opole | 4 263 | 4 269 | 0,1 | bd. | 213 450 | 1 471 | 1 092 | 2 492 | 2 879 |
Poznań | 6 247 | 6 312 | 1,0 | -3,1 | 315 600 | 2 174 | 1 615 | 3 285 | 3 857 |
Rzeszów | 4 870 | 5 086 | 4,4 | -1,0 | 254 300 | 1 752 | 1 301 | 2 800 | 3 260 |
Sopot | 10 750 | 10 464 | -2,7 | -2,3 | 523 200 | 3 604 | 2 677 | 5 047 | 6 348 |
Szczecin | 5 272 | 5 390 | 2,2 | 5,6 | 269 500 | 1 857 | 1 400 | 2 918 | 3 405 |
Warszawa | 9 541 | 9 582 | 0,4 | -1,3 | 479 100 | 3 301 | 2 452 | 4 621 | 5 813 |
Wrocław | 7 216 | 7 190 | -0,4 | -0,9 | 359 500 | 2 477 | 1 840 | 3 623 | 4 362 |
* na podstawie cen z kwietnia br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
Kredyty wciąż drożeją
Przez ostatnie trzydzieści dni (od 20 kwietnia) rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, ponownie wzrosły. Emil Szweda z Open Finance twierdzi, iż tym razem wzrost był skromny – trzymiesięczna stopa WIBOR wynosi obecnie 6,43 proc. wobec 6,30 proc. przed miesiącem, ale tendencja wzrostowa wciąż się utrzymuje – rosną oczekiwania rynku na kolejne podwyżki stóp procentowych.
– To oznacza, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wciąż może rosnąć i już niebawem osiągnie prognozowany przez nas poziom 7,5 proc. dla kredytów w złotych – mówi analityk z Open Finance.
W lepszej sytuacji są posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich – trzymiesięczna stopa LIBOR spadła w ostatnich 30 dniach z 2,85 do 2,77 proc., a więc o 8 punktów. Co prawda to zbyt mało, by banki dokonały istotnych zmian w oprocentowaniu kredytów „frankowych”, ale ten spadek daje pewien bufor bezpieczeństwa – oprocentowanie kredytów we frankach nie będzie rosło, przynajmniej w najbliższym czasie. Warto jednak obserwować niepokojący wzrost inflacji w cenach produkcji w Szwajcarii, bo może się on przełożyć – w dłuższym okresie – na wzrost stóp w tym kraju.
Inną konsekwencją powiększania się dysparytetu w rynkowych stopach procentowych między Polską i Szwajcarią jest także umocnienie franka, którego kurs spadł w ciągu miesiąca z 2,13 do 2,08 zł.
Perspektywy
Ostatnie dni przyniosły też szereg publikacji dotyczących stanu rynku kredytowego. Zarówno badania Narodowego Banku Polskiego, Związku Banków Polskich jak i Open Finance potwierdzają, że sprzedaż kredytów hipotecznych – w ujęciu ilościowym – spada. O ile ZBP twierdzi, że jest to sytuacja przejściowa, to z danych NBP i Open Finance wynika, że sprzedaż kredytów hipotecznych spada trzeci kwartał z rzędu, a w I kwartale liczba przyznanych kredytów (ok. 62 tys. według ZBP) była o ok. 12 proc. niższa niż I kwartale ubiegłego roku (dane ZBP i Open Finance są zbieżne).
Co więcej w Open Finance spodziewamy się utrzymania tej tendencji i mniejszej liczby udzielonych kredytów hipotecznych w całym 2008 r. o ok. 10-15 proc. w porównaniu do ubiegłego roku. Przy czym dla rynku nieruchomości istotny jest fakt, że z 280 tys. kredytów które mają być – według nas – udzielone w tym roku, ok. 10 proc. stanowią kredyty refinansowe, które nie służą inwestowaniu nowych zakupów na rynku nieruchomości.
– Również dane pochodzące z ankiety Narodowego Banku Polskiego potwierdzają scenariusz spowolnienia na rynku kredytów hipotecznych. Prawie połowa banków zamierza bowiem zaostrzyć kryteria przyznawania kredytów hipotecznych w najbliższych miesiącach, co w sytuacji wyższych stóp procentowych, oznaczać może jeszcze mniejszą liczbę przyznanych kredytów, niż do tej pory sądziliśmy – oceniają specjaliści OF.
Podaż ofert w największych aglomeracjach w kwietniu 2008 (wg cen za całość)
cena całkowita (PLN) |
War-szawa |
Poznań (%) |
Łódź |
Kraków (%) |
Wrocław (%) |
Gdańsk (%) |
do 200 000 | 0,7 | 6,1 | 55,6 | 2,7 | 4,2 | 6,6 |
od 200 001 do 300 000 | 12,1 | 38,6 | 33,3 | 22,7 | 24,6 | 26,0 |
od 300 001 do 400 000 | 24,3 | 33,3 | 11,1 | 30,3 | 42,2 | 32,9 |
od 400 001 do 500 000 | 22,1 | 11,8 | 0,0 | 17,6 | 16,5 | 16,7 |
od 500 001 do 800 000 | 27,3 | 8,8 | 0,0 | 20,1 | 11,5 | 14,8 |
pow. 800 000 |
13,5 | 1,3 | 0,0 | 6,6 | 1,1 | 3,0 |
Rownowaga podaży w Warszawie
Obserwowana stabilizacja na stołecznym rynku mieszkaniowym i wiążące się z nią wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań nie przekładają się na widoczny spadek cen ofertowych oczekiwanych przez zbywców. Od początku roku procentowy udział wystawianych do sprzedaży ofert z poszczególnych segmentów cenowych, pozostaje praktycznie bez zmian. Udział w podaży ofert najtańszych, tj. mających w chwili wystawienia cenę do 7000 zł/m kw. minimalnie spadł – z 6,6 proc. w styczniu do 6,3 proc. w kwietniu. Zmiana udziału ofert w cenach od 7001 do 9000 zł także jest minimalna (wzrost o 0,2 proc.). Te dane podważają prawdziwość twierdzeń jakoby sprzedający, w związku z obecną sytuacją na rynku, zaczęli oferować mieszkania po niższych cenach.
Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net do obniżek cen nieruchomości dochodzi dopiero w sytuacji długotrwałego braku zainteresowania klientów daną ofertą oraz podczas ostatecznych negocjacji poprzedzających transakcję.
cena za 1m kw. (zł) | udział w podaży (%) | |
styczeń ’08 | kwiecień ’08 | |
do 7 000 | 6,6 | 6,3 |
7 001 do 9 000 | 42,1 | 42,3 |
9 001 do 11 000 | 31 | 32,3 |
11 001 do 13 000 | 12,9 | 11,9 |
pow. 13 000 | 7,3 | 7,0 |
Różne ulice, różne ceny mieszkań
Nie od dziś wiadomo, że głównym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości jest lokalizacja. Im atrakcyjniejsza, im bardziej prestiżowa tym ceny są wyższe. Liczy się dzielnica i okolica. Ogromne znaczenie ma także ulica. Jest bowiem tak, że w dzielnicach postrzeganych za prestiżowe można znaleźć ulice z relatywnie tanimi ofertami mieszkań, i odwrotnie – w dzielnicach zajmujących odległe miejsca w rankingu popularności są ulice, przy których ceny mieszkań są znacznie wyższe od średniej.
Tę starą prawdę potwierdzają wyniki przeprowadzonej przez serwis Oferty.net analizy średnich cen ofertowych mieszkań przy wybranych ulicach Warszawy wystawionych do sprzedaży w kwietniu br. Czołówkę najdroższych ulic w stolicy otwierają ulice śródmiejskie – na Starówce (ul. Krzywe Koło, Rynek Nowego Miasta), przy Trakcie Królewskim (Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat) i w rejonach, w których zachowała się przedwojenna zabudowa (ul. Mokotowska, Al. Szucha, Wilcza, Rozbrat). Prestiżowym adresem z wysokimi cenami mieszkań i apartamentów jest także ul. Biały Kamień na Mokotowie.
Najniższe średnie ceny ofertowe mieszkań są natomiast domeną ulic znacznie oddalonych od centrum, ulic przy których dominuje stara, zaniedbana zabudowa (stare, wymagające remontów kamienice czynszowe, PRL-owskie blokowiska) oraz ulice z tzw. „złą sławą”.
Przyglądając się średnim stawkom trzeba także pamiętać o wielu ulicach, przy których można znaleźć oferty o dużej czy wręcz bardzo dużej rozpiętości cen. Dotyczy to zarówno długich ulic przecinających znaczne obszary miasta (np. ul. Puławska, Górczewska, Czerniakowska) jak i tych, przy których obok starych budynków wznoszą się nowoczesne osiedla i apartament owce (np.: ul. KEN, Grochowska, Al. Jana Pawła II).
ulica | średnia cena m kw. |
Balzaka | 6 910 |
Askenazego | 6 942 |
Rembielińska | 7 301 |
Erazma z Zakroczymia | 7 447 |
Majdańska | 7 453 |
Stalowa | 7 560 |
Aluzyjna | 7 628 |
Skarbka z Gór | 7 631 |
Głębocka | 7 694 |
Bora-Komorowskiego | 7 716 |
Biskupia | 7 731 |
Czerniakowska | 9 263 |
Modzelewskiego | 9 314 |
Jana III Sobieskiego | 9 342 |
Waszyngtona | 9 398 |
Lazurowa | 9 425 |
Esperanto | 9 453 |
Grójecka | 9 506 |
Międzynarodowa | 9 562 |
Belgradzka | 9 576 |
Górnośląska | 9 579 |
Opaczewska | 9 631 |
Abrahama | 9 665 |
Anielewicza | 9 698 |
Grzybowska | 9 735 |
Białobrzeska | 9 737 |
Gwiaździsta | 9 895 |
Al. 3 Maja | 11 510 |
Marszałkowska | 11 657 |
Bartycka | 11 695 |
Bagno | 11 868 |
Krucza | 12 077 |
Filtrowa | 12 167 |
Hoża | 12 975 |
Rozbrat | 13 436 |
Koszykowa | 13 550 |
Polna | 13 566 |
Wilcza | 13 570 |
Świętokrzyska | 13 667 |
Plac Konstytucji | 14 175 |
Mokotowska | 14 794 |
Nowy Świat | 15 570 |
Rynek Nowego Miasta | 16 735 |
Al. Szucha | 17 677 |
Biały Kamień | 19 300 |
Krakowskie Przedmieście | 19 987 |
Krzywe Koło | 20 582 |
Średnie ceny mieszkań zlokalizowanych przy innych ulicach Warszawy są zaprezentowane na stronie: www.oferty.net/warszawa/ceny_wg_ulic
Indeks kredytowy Open Finance
Rynek kredytów w wybranych miastach Polski w kwietniu 2008
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów Open Finance w kwietniu 2008 r.
miasto | średnia wartość kredytu w kwietniu’08 (w PLN) |
średnie LTV (stos. kwoty kredytu do wart. nieruch., w proc.) |
średni okres kredytowania (w latach) |
Warszawa | 448 771 | 88 | 34 |
Kraków | 290 263 | 81 | 30 |
Wrocław | 324 381 | 90 | 32 |
Poznań | 288 900 | 79 | 31 |
Gdańsk | 336 616 | 93 | 35 |
Gdynia | 278 745 | 87 | 30 |
Katowice | 206 328 | 91 | 32 |
Lublin | 267 375 | 92 | 32 |
Olsztyn | 222 584 | 88 | 32 |
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net – nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 16908 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w kwietniu 2008 r.