Ukraina

W Poznaniu mieszkania staniały

Ceny nieruchomości w listopadzie ulegają normalizacji, mimo to wciąż duży popyt na mieszkania nadal jest ograniczony z powodu zbyt wysokich cen – wynika z raportu OFERTY.NET i OPEN FINANCE. Listopad był kolejnym miesiącem, który przyniósł niewielką korektę średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. Jak wskazuje analiza ofert wystawionych do sprzedaży w serwisie OFERTY.NET w miastach, które w ciągu ostatnich trzech lat odnotowały największe wzrosty, w minionym miesiącu nastąpiły niewielkie zmiany. W Poznaniu, Krakowie i Warszawie średnie ceny spadły o od 1,2 do 2,3 proc., a w Gdańsku i Wrocławiu minimalnie wzrosły – odpowiednio o 0,8 i 1,3 proc.
Nieznaczne spadki cen ofertowych nastąpiły w Szczecinie, Rzeszowie, Bydgoszczy i Łodzi – od 1,5 do 2,2 proc. Odmienna sytuacja miała miejsce w Gdyni i Katowicach; w tych miastach ostatni miesiąc przyniósł wysokie 5-procentowe wzrosty średnich stawek ofertowych.

miasto 10’07
(PLN/m2)
11’07
(PLN/m2)
zmiana
(%)
średnia cena
mieszkania
o pow. 50 mkw.*
(PLN)
wysokość raty ile trzeba zarabiać,
aby uzyskać kredyt
(netto)
w PLN
(6,30%)
w CHF
(4,19%)
w PLN w CHF
Poznań 6513 6360 -2,3 318 000 1968 1622 3076 3611
Szczecin 5103 4989 -2,2 249 450 1544 1272 2586 2986
Rzeszów 5137 5047 -1,8 252 350 1562 1287 2607 3011
Bydgoszcz 4340 4270 -1,6 213 500 1321 1089 2329 2672
Kraków 8458 8327 -1,5 416 350 2577 2124 3777 4729
Łódź 4793 4720 -1,5 236 000 1461 1204 2490 2869
Warszawa 9710 9590 -1,2 479 500 2968 2446 4343 5446
Sopot 10707 10697 -0,1 534 850 3311 2728 4844 6075
Lublin 5239 5267 0,5 263 350 1630 1343 2685 3108
Białystok 4660 4696 0,8 234 800 1453 1198 2481 2858
Gdańsk 6838 6891 0,8 344 550 2133 1758 3265 3913
Wrocław 7253 7347 1,3 367 350 2274 1874 3428 4172
Gdynia 6468 6793 5,0 339 650 2102 1733 3230 3858
Katowice 4221 4455 5,5 222 750 1379 1136 2396 2753

* na podstawie cen z listopada br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-metrowego mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Złotowe drożeją, franki stabilne

Przez ostatnie 30 dni rynkowe stopy WIBOR, o które opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrosły o kolejne 35 punktów bazowych – wynika z informacji gromadzonych przez OPEN FINANCE. Oznacza to, że wkrótce banki zaczną wysyłać nowe harmonogramy spłat do swoich klientów, a oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło do 6,7 proc. wobec 5,2 proc. jeszcze pod koniec I kwartału. Dynamika wzrostu rynkowych stóp procentowych wynika w znacznej mierze z obaw uczestników rynku o wzrost inflacji w Polsce i na świecie, ale także rykoszetem uderza nas kryzys płynności na międzynarodowym rynku międzybankowym. Swoją drogą także polskie banki mogą mieć kłopoty z dalszym finansowaniem akcji kredytowej, co może prowadzić niebawem do wzrostu marż na kredytach, czyli dalszego wzrostu ich oprocentowania.
Mówiąc bardziej czytelnym językiem – szacunki OPEN FINANCE pokazują, że od połowy marca do połowy grudnia rata 30-letniego kredytu złotowego (raty równe) wzrosła o 17,5 proc. lub o 96 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Dynamika wzrostu rat kredytowych jest więc bardzo szybka i może zacząć zagrażać słabiej uposażonym gospodarstwom domowym. Niemniej, mając na uwadze wzrost wynagrodzeń w Polsce, który dokonał się na przestrzeni roku, a także obniżkę składki rentowej (już dokonanej i tej, która wejdzie w życie od 1 stycznia), statystycznie sytuacja większości kredytobiorców nie powinna ulec pogorszeniu. Warunkiem jest jednak uzyskanie podwyżki wynagrodzeń.
Warto także pamiętać, że większość klientów, którzy z trudem osiągali zdolność kredytową, zaciągała kredyty we frankach szwajcarskich jeszcze przed wejściem w życie „Rekomendacji S”, ograniczającej udzielanie kredytów walutowych (od 1 lipca 2006 r.). Posiadacze kredytów we frankach są nadal w bardzo dobrej sytuacji – od trzech miesięcy rynkowe stopy procentowe LIBOR wahają się w wąskim zakresie (o ok. 5 pkt bazowych), a kurs franka wobec złotego ustabilizował się poniżej 2,20 PLN, co oznacza, że na przestrzeni ostatnich miesięcy raty kredytów zmniejszyły się lub ustabilizowały na niskim (w porównaniu do złotowych) poziomie. Zrównanie rat nastąpiłoby, gdyby kurs franka wzrósł w okolice 2,75 PLN.

Wysoka cena nie dla wszystkich jest przeszkodą

Zmiany średnich cen ofertowych, jakie zaszły w listopadzie potwierdzają tezę o postępującej normalizacji sytuacji na wtórnym rynku mieszkaniowym. Zapotrzebowanie na lokale mieszkalne wciąż jest ogromne, ale z racji wysokich cen popyt został znacznie ograniczony. Osoby o najniższych dochodach – niewystarczających na zaciągnięcie kredytu siłą rzeczy zostały zmuszone do odłożenia, przynajmniej na jakiś czas, planów związanych z zakupem własnego M. Przejawia się to spadkiem zainteresowania ofertami sprzedaży mieszkań o niższym standardzie – w blokach, w oddalonych od centrum częściach miast. Sprzedaż nieatrakcyjnych i jednocześnie drogich mieszkań praktycznie stanęła.
Inaczej przedstawia się sytuacja na rynku mieszkań ze „średniej półki” i „wyższej półki”. Dobra koniunktura gospodarcza i rosnące płace sprawiają, że osób dobrze sytuowanych stale przybywa. Jednocześnie wciąż rośnie zamożność osób, których sytuacja materialna już wcześniej była bardzo dobra. Obie te grupy są bardzo aktywne na rynku nieruchomości i generowany przez nie popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Zakupy mieszkań dokonywane w związku z dążeniem do poprawy komfortu życia (mieszkania większe, nowocześniejsze o wyższym standardzie) oraz zakupy będące formą lokaty kapitału przekładają się na wysokie i wciąż rosnące ceny mieszkań w prestiżowych lokalizacjach, w eleganckich kamienicach, w nowych, ekskluzywnych inwestycjach.

Normalizacja cen

Upływający czas i całkowity brak zainteresowania klientów wieloma wystawionymi do sprzedaży mieszkaniami powodują, że ich właściciele podejmują decyzje o obniżeniu cen ofertowych. Zmuszeni przez rynek, który stał się „rynkiem kupującego”, dokonują przecen, o których wcześniej nawet nie chcieli słyszeć. By doprowadzić do długo oczekiwanej transakcji, idą na dodatkowe ustępstwa podczas bezpośrednich negocjacji z kupującym, co w niektórych przypadkach przynosi efekt w cenie transakcyjnej niższej nawet o ponad 10 proc. od pierwotnie oczekiwanej.
Również właściciele mieszkań obecnie wystawianych do sprzedaży są znacznie bardziej powściągliwi w oczekiwaniach finansowych. Realna ocena wartości oferowanego mieszkania bierze górę nad subiektywnym przekonaniem o wyjątkowej atrakcyjności tego co „moje”. Naturalne mechanizmy kształtujące rynek unaoczniają sprzedającym, że mieszkanie na peryferiach nie może kosztować tyle samo co w centrum, że za mieszkanie w starym bloku nie można żądać takiej samej ceny jak za mieszkanie oferowane w pobliskim, nowym, kameralnym budynku.

Warszawa – sprzedać czy wynająć?

Wydłużający się średni czas sprzedaży mieszkań oraz spadki cen na rynku wtórnym otwierają przed właścicielami tego typu nieruchomości nową perspektywę – zamiast sprzedawać mieszkanie korzystniej jest je wynająć.
Jak wskazują wyniki listopadowej analizy cen wynajmu mieszkań w Warszawie przygotowanej przez serwis OFERTY.NET średnie stawki za wynajem poszły w ostatnich miesiącach mocno w górę. Dotyczy to zarówno mieszkań popularnych jak również tych o średnim i wysokim standardzie.
Choć wymagania najemców względem standardu wynajmowanych lokali cały czas rosną, to mimo wszystko są one daleko mniejsze od wymagań klientów poszukujących mieszkań do zakupu. Z uwagi na względnie krótki czas korzystania z wynajmowanego lokalu dla wynajmującego niewielkie znaczenie ma technologia, w jakiej został wzniesiony budynek.
Wysokość stawek za wynajem małych i średnich mieszkań jest bardzo zbliżona niezależnie od tego, czy mieszkanie znajduje się w kamienicy z cegły, w budynku w „ramie H” czy w bloku z wielkiej płyty. Ważniejsza jest lokalizacja, komunikacja, zaplecze usługowo-handlowe. W sytuacji kiedy popyt na mieszkania osłabł i trudniej znaleźć kupca dla tych właścicieli, którzy mogą odłożyć sprzedaż na później, wynajem staje się bardzo korzystnym rozwiązaniem.

Rynek kredytów w wybranaych miastach Polski w listopadzie

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w listopadzie 2007 r.

miasto średnia wartość kredytu
w listopadzie (w PLN)
średnie LTV (stosunek
kwoty kredytu do
wart. nieruch., w proc.)
średni okres kredytowania
(w latach)
Warszawa 476 536 88 34
Kraków 343 893 83 30
Wrocław 369 309 94 34
Poznań 247 222 85 30
Gdańsk 283 254 86 34
Gdynia 271 182 76 31
Katowice 217 210 90 31
Lublin 261 743 90 31
Olsztyn 301 152 85 34

Ĺšródło: Raport z rynku nieruchomości OFERTY.NET i OPEN FINANCE

x

Zobasz także

Czas na rewitalizację

W Polsce w regionalnych programach unijnych na lata 2021-2027 jest 944 mln euro (czyli 4,1 ...

Ochrona nie tylko najemcy

Lewica jest za utrzymaniem obecnych przepisów chroniących lokatorów, mimo zdarzających się sytuacji wykorzystywania stanu prawnego ...

Więcej lokali socjalnych

Rząd ustanowił program, którego celem jest wzmacnianie poziomu integracji społecznej osób i rodzin znajdujących się ...

Społeczna agencja najmu

W Dąbrowie Górniczej w ramach rządowego pilotażu powstaje jedna z pierwszych w Polsce tzw. społecznych ...

Domy z drewna iluzją

Polskie Domy Drewniane, jako operator rządowego programu Mieszkanie Plus,  miały w ciągu 5 lat – do ...