W Poznaniu znów nieco taniej

Jak wynika z analizy cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w grudniu 2007 roku sytuacja na rynku wtórnym w największych polskich miastach nadal jest bardzo zróżnicowana. W Krakowie i Rzeszowie średnie ceny ponownie poszły w dół, tym razem o 3,3 proc. O 1,8 proc. spadły ceny w Bydgoszczy, a o 1,7 proc. w Poznaniu. Nieznaczny, wynoszący zaledwie 0,5 proc. spadek cen nastąpił w Warszawie.

W analizowanym okresie wzrosły średnie ceny mieszkań oferowanych do sprzedaży w Trójmieście. Liderem wzrostów była Gdynia, w której grudniowe stawki były aż o 6 proc. wyższe od listopadowych. Średnia cena ofertowa 1 m kw. mieszkania w tym mieście osiągnęła poziom 7199 PLN i po raz pierwszy była wyższa od średniej ceny w Gdańsku – 7149 PLN/m kw. (w którym ceny wzrosły o 3,7 proc.). Niezmiennie najdroższą trójmiejską lokalizacją pozostaje Sopot. W grudniu średnia cena oferowanego tam mieszkania wyniosła 10 948 PLN i była o 2,3 proc. wyższa aniżeli w listopadzie.
W gronie miast, w których nastąpiły ponad 2-procentowe wzrosty cen ofertowych znalazł się także Wrocław (2,4 proc.) oraz Łódź (3,9 proc.).

* na podstawie cen z grudnia 2007
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Rok 2007 dla kredytobiorców

Na pewno nie był tak przyjemny jak lata wcześniejsze. Oprocentowanie kredytów zamiast spadać, rosło – i to jak. Z analiz Open Finance wynika, iż od początku stycznia do końca grudnia stopa trzymiesięczna WIBOR wzrosła z 4,20 do 5,70 proc., a więc o 35 proc. To przełożyło się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych o 29 proc. – z 5,20 do 6,70 proc., co finalnie doprowadziło do wzrostu rat kredytów złotowych o 17,5 proc. (kredyt 30 letni, raty stałe) lub o 96 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN.
Nieco lepiej prezentuje się sytuacja posiadaczy kredytów we frankach. Co prawda i w Szwajcarii rosły rynkowe stopy procentowe, ale tylko do września. Od tego czasu zauważalny jest ich umiarkowany spadek. W skali 12 miesięcy trzymiesięczna stopa LIBOR wzrosła o 31 proc. z 2,11 do 2,76 proc., co przełożyło się 19 proc. wzrost oprocentowania kredytów (z 3,3 do 4,06 proc.), ale ostatecznie tylko na 8,4-proc. wzrost raty kredytowej. Jako przeciwwaga działało tutaj umocnienie złotego wobec franka o 7,5 proc. (kurs CHF spadł z 2,38 do 2,20 PLN), zatem ostatecznie rata kredytu zaciągniętego w grudniu 2006 we frankach szwajcarskich była zaledwie o 0,3 proc. lub licząc inaczej o 1 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN.

* kredyty 30-letnie, raty równe. Uwzględniono spread w jedną stronę oraz zmianę kursu CHF

Wzrost raty kredytowej może być szczególnie dotkliwy w gospodarstwach domowych, które nie uzyskały w ostatnim czasie wzrostu dochodów – twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. W połączeniu z wyższymi o prawie 8 proc. cenami żywności i w ogóle wzrostem inflacji, uzyskanie wyższego wynagrodzenia jest warunkiem utrzymania stopy życiowej, a w niektórych wypadkach także płynności finansowej. Szczęśliwie wzrost oprocentowania kredytów zbiega się w czasie ze wzrostem przeciętnego wynagrodzenia, który w sektorze przedsiębiorstw sięga 12 proc. (dane za listopad) i obniżką składki rentowej, która skutkuje prawie 5-proc. wzrostem wynagrodzeń netto u pracowników objętych ubezpieczeniem zdrowotnym.
Choć to tylko efekt statystyczny, z przeprowadzonej przez Open Finance symulacji wynika, że osoby które przed rokiem przeznaczały 50 proc. swoich dochodów na obsługę kredytu hipotecznego, po zmianach, które zaszły na przestrzeni roku obecnie przeznaczają na jego obsługę 49,6 proc. dochodów (zakładając, że uzyskały 12-proc. wzrost wynagrodzeń). Jednocześnie kwota pozostała – po odjęciu raty kredytu – wzrosła o 19,2 proc., a więc w stopniu wystarczającym by pokryć wzrost wydatków związany z rosnącymi cenami.
Osoby, które nie osiągnęły żadnej pożyczki, a na początku 2007 r. przeznaczały połowę swoich dochodów na obsługę kredytu, obecnie muszą przeznaczyć na jego obsługę 55,4 proc. dochodów, a kwota pozostała „na życie” jest niższa o 5,5 proc. niż przed rokiem.
Należy nadmienić, że to tylko symulacja, zwłaszcza osoby o niskich dochodach nie powinny pozwalać sobie na tak wysoką relację rata/dochody.

Perspektywy

W dającej się przewidzieć przyszłości należy liczyć się z dalszym wzrostem oprocentowania kredytów złotowych i prawdopodobnym utrzymaniem kosztów kredytów we frankach szacuje Open Finance. Według naszych prognoz, przeciętne oprocentowanie kredytów złotowych może do końca roku sięgnąć 7,0-7,2 proc. (przy założeniu czterech kolejnych podwyżek stóp w NBP, uspokojenia sytuacji na rynku pieniężnym i nie zmienionych marżach kredytowych w bankach), podczas gdy kredytów we frankach utrzyma się na poziomie 3,9-4,3 proc. Mimo wszystko posiadacze kredytów w CHF nie mogą być pewni, że ich raty nie wzrosną w 2008 roku, ponieważ w ostatnich tygodniach obserwujemy na świecie wzrost kursów walut z krajów o niskich stopach procentowych (Japonia, Szwajcaria), co może mieć swoje reperkusje w kursie PLN/CHF, choć nie na tyle istotne by podejmować decyzje o przewalutowaniu kredytu.
Jednocześnie wzrost wynagrodzeń w nadchodzącym roku może tylko do pewnego stopnia rekompensować wyższe koszty kredytów. Pracownikom może być bardzo trudno uzyskać w 2008 r. kolejną kilkunastoprocentową podwyżkę wynagrodzeń w warunkach spadku marż w przedsiębiorstwach. Należy zatem zakładać – mając na uwadze naszą (optymistyczną) wizję wzrostu oprocentowania kredytów oraz wyhamowanie tempa wzrostu wynagrodzeń – ustabilizowanie sytuacji kredytobiorców, lub jej umiarkowane pogorszenie, gdyby rynkowy scenariusz okazał się gorszy (silny wzrost oprocentowania kredytów).

Rynek kredytów w wybranych miastach miastach w grudniu 2007

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów OPEN FINANCE w grudniu 2007 r.

Ĺšródło: Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance

Drukuj