Wielkie zmiany w prawie nieruchomości. Co przyniesie 2017 r?

Rok 2016 zmienił w znaczący sposób procedury inwestycyjne w przypadku nowych przedsięwzięć komercyjnych. Jak tłumaczy w specjalnym komentarzu adwokat Lucyna Staniszewska, najbliższe miesiące przyniosą jeszcze większe zmiany. Rok 2016 przyniósł w systemie prawa wiele nowelizacji ustaw w zakresie realizacji inwestycji. Przede wszystkim mowa tu o trzech dużych zmianach, tj.:
– nowelizacji pakietu ustaw ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw,
– nowelizacji ustawy prawo zamówień publicznych z dnia 22 czerwca 2016 roku,
– nowej ustawie o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi z dnia 21 października 2016 roku, nie zapominając również o równie ważnych, jednak mniejszych zmianach.
Pierwsza z nich wprowadziła dotkliwe ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi z dniem 30 kwietnia 2016 roku. Szczególną uwagę należy zwrócić na zmiany wprowadzone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku. Nowelizacja ta miała na celu zabezpieczyć ziemię rolną przed masowym wykupem przez cudzoziemców, ale przyniosła negatywne skutki dla polskich obywateli, przede wszystkim dla inwestorów.
Zasadniczą nowością jest zapis, że nieruchomość rolną powyżej 0,3 ha może nabyć jedynie rolnik indywidualny. Oczywiście ustawa przewiduje wyłączenia spod stosowania powyższej zasady dla różnego kręgu podmiotów, np. dla osób najbliższych zbywcy. W sytuacji natomiast, gdy potencjalnym nabywcą nieruchomości rolnej nie jest rolnik indywidualny ani żaden z podmiotów wyłączonych spod stosowania ustawy, ustawodawca przewidział możliwość wystąpienia do Agencji Nieruchomości Rolnych o wyrażenie zgody na przedmiotową transakcję, jednakże z zastrzeżeniem, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej na przedmiotowej nieruchomości.
Zmiana dotknęła również spółki – ustawodawca zabezpieczył się przed przenoszeniem własności nieruchomości rolnych poprzez sprzedaż udziałów, akcji, czy ogółu praw i obowiązku wspólnika w spółkach będących właścicielami gruntów rolnych, wprowadzając w tym zakresie prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.
Kolejną ważna zmianą w prawie była nowelizacja ustawy z dnia 29 stycznia 2004 roku prawo zamówień publicznych, która zaczęła obowiązywać w większości z dniem 28 lipca 2016 roku (w większości, ponieważ część zmian np. dot. komunikacji elektronicznej między zamawiającym a wykonawcą ma być sukcesywnie wprowadzana do 18 października 2018 roku). Celem noweli było przede wszystkim wdrożenie do polskiego prawa dyrektyw unijnych, ale też odpowiedź na postulaty zgłaszane od jakiegoś czasu przez uczestników rynku zamówień publicznych.
Nowelizacja przyniosła liczne zmiany w systemie zamówień publicznych, m.in. przyznała prawo zamawiającemu do przeprowadzenia tzw. „procedury odwróconej”, zmieniły się kryteria oceny ofert, wprowadzono obowiązek każdorazowego rozważenia przez zamawiającego podziału zamówienia na części, co sprzyja rozwojowi MSP, a także wprowadzono nowe zasady wykluczenia wykonawcy z postępowania, w tym rozbudowany katalog fakultatywnych podstaw wykluczenia. W związku z dużym zakresem zmian w ustawie zostały wprowadzone również nowe przepisy wykonawcze, w tym: nowe rozporządzenie w sprawie rodzajów dokumentów, jakich może żądać zamawiający od wykonawcy, okresu ich ważności oraz form, w jakich dokumenty te mogą być składane; nowe rozporządzenie w sprawie protokołu postępowania o udzielenie zamówienia publicznego; nowe rozporządzenie w sprawie wzorów ogłoszeń zamieszczanych w Biuletynie Zamówień Publicznych.
Z dniem 14 grudnia 2016 roku weszła w życie również nowa ustawa o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi. Przepisy dotyczące zamówień in-house oraz Partnerstwa Publiczno-prywatnego zaczęły obowiązywać dopiero z dniem 1 stycznia 2017 roku. Ustawodawca zdecydował się wprowadzić nową ustawę, aniżeli dokonywać nowelizacji ówcześnie obowiązującej. Wprowadzona ustawa miała na celu wdrożenie do polskiego porządku prawnego dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady UE w sprawie udzielania koncesji.
Ideą przyświecającą uchwaleniu dyrektywy koncesyjnej było ograniczenie niepewności prawnej przy udzielaniu koncesji oraz sprzyjanie publicznym i prywatnym inwestycjom w infrastrukturę i usługi strategiczne, przy zapewnieniu najlepszego stosunku jakości do ceny, w tym ułatwienie realizacji projektów w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Ustawa wprowadziła takie nowości jak m.in.: próg stosowania ustawy – ma zastosowanie do umów o szacunkowej wartości równej lub wyższej od wyrażonej w złotych równowartości kwoty 30 000 euro, wprowadzono nowe kryteria kwalifikacji podmiotowej, wskazano obligatoryjne i fakultatywne podstawy wykluczenia z postępowania w sprawie zawarcia umowy koncesji oraz kryteriów oceny ofert, ograniczono czas trwania umowy koncesji – wprowadzono zapis, że zawiera się na ją na czas oznaczony, a także, że w przypadku umowy koncesji zawartej na czas dłuższy niż 5 lat czas trwania umowy koncesji nie może przekraczać okresu, w którym koncesjonariusz może zasadnie oczekiwać odzyskania nakładów inwestycyjnych za wykonanie robót budowlanych lub świadczenie usług wraz ze zwrotem zainwestowanego kapitału, z uwzględnieniem inwestycji początkowych i inwestycji dokonanych w czasie trwania koncesji (ma to ograniczyć niekorzystne zjawiska polegające na ograniczeniu konkurencji w dostępie do rynku), ukształtowano środki ochrony prawnej analogicznie jak w ustawie.

Co nadejdzie w tym roku?

Oprócz nowelizacji, które weszły w życie w roku 2016, warto zwrócić uwagę na planowane zmiany, których projekty przypadły na rok ubiegły, a weszły w życie w roku bieżącym, albo też są w trakcie prac parlamentarnych.
W pierwszej kolejności należy zważyć na wejście w życie przepisów ustawy z dnia 7 grudnia 2016 roku o zmianie ustawy o ochronie przyrody oraz niektórych innych ustaw z dniem 1 stycznia 2017 roku. Wprowadziła ona diametralne zmiany w zakresie usuwania drzew i krzewów. Niewątpliwie znowelizowane przepisy upraszczają wycięcie drzew i krzewów, a przede wszystkim ustawa zredukowała niezmiernie wysokie opłaty za ich usunięcie.
Wraz z rozpoczęciem 2017 roku zaczęły obowiązywać również znowelizowane przepisy ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Znowelizowane przepisy zakładają szerszy katalog treści, które powinny się znaleźć w karcie informacyjnej przedsięwzięcia, którą inwestor składa z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Z punktu widzenia inwestora najistotniejsze zmiany zaszły jednak w kwestii administracyjnych kar pieniężnych za nieprzestrzeganie środowiskowych uwarunkowań wynikających z decyzji. Nowelizacja wprowadziła możliwość nakładania kar administracyjnych w sytuacji, gdy dane przedsięwzięcie jest realizowane, eksploatowane lub likwidowane z naruszeniem warunków wskazanych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w wysokości od 500 zł do 1.000.000 zł. Nadto, inwestor może też zostać ukarany za naruszenie obowiązków i wymagań nałożonych na niego np. w decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego.
Początek 2017 roku przyniósł również nowelę ustawy prawo budowlane, na skutek przyjętego w dniu 2 grudnia 2016 roku przez Sejm rządowego projektu ustawy o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców. Nowe rozwiązania objęły przede wszystkim art. 29 i 30 ustawy, zwalniając niektóre roboty budowlane z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Doprecyzowany został również art. 36a ust. 5 w zakresie instytucji istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Nowela objęła również inne drobne zmiany w przedmiotowej ustawie.
Warto również wspomnieć o projektowanym kodeksie urbanistyczno-budowlanym. Ustawa ta ma za zadanie zebrać w całość wiele rozproszonych obecnie aktów, które dotyczą szeroko pojętego procesu budowlano-inwestycyjnego, zarówno w odniesieniu do inwestycji prywatnych jak i publicznych. Jednakże, oprócz chęci kompleksowej regulacji przepisów, projekt ten zawiera wiele nowych, często rewolucyjnych rozwiązań. Projekt znajduje się na etapie konsultacji publicznych.
Niewątpliwie uznać należy, że rok 2016 przyniósł wiele zmian w prawie dotyczących szeroko pojmowanego procesu inwestycyjnego, a zważając na projektowany kodeks urbanistyczno-budowlany przyszły rok może również upłynąć w świetle fundamentalnych zmian w systemie prawa.

Ĺšródło: Propertynews.pl

Drukuj