Ukraina

Wzór na cenę sprzedaży mieszkania

Ceny, po jakich zawierane są transakcje na rynku mieszkaniowym potrafią znacząco odbiegać od tego, czego życzyliby sobie sprzedający. 10-procentowe obniżki są niemal normą. Nawet o jedną czwartą – o tyle potrafią być niższe ceny transakcyjne mieszkań od tych z ofert wystawianych przez sprzedających. Z największymi różnicami mamy do czynienia w przypadku mieszkań największych, od czterech pokoi wzwyż. W Gdańsku sięgają one nawet 28,7 proc. Z kolei najmniej skłonni do negocjacji są sprzedający mieszkania dwu- i trzypokojowe. Do takich wniosków skłania analiza przeprowadzona w oparciu o oferty sprzedaży mieszkań zamieszczone w serwisie Domiporta.pl w grudniu ub.r. oraz ceny, po których transakcje zakupu lokali w IV kw. ub.r. realizowali klienci Open Finance. Pod uwagę wzięliśmy sześć miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawę i Wrocław.
Różnica w poszczególnych segmentach w każdym z miast wygląda inaczej. Na przykład w Łodzi im większe mieszkanie, tym różnica między ceną ofertową a transakcyjną jest większa. W przypadku kawalerek różnica wynosi 1,7 proc., zaś przy mieszkaniach cztero- i więcej pokojowych – 11 proc. Ale już w Krakowie jest zupełnie na odwrót i to w przypadku najmniejszych, jednopokojowych mieszkań, ceny z umów kupna/sprzedaży były średnio o 23,8 proc. niższe niż te, po jakich sprzedający w tym czasie wystawiali swoje oferty.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań

miasto

kawalerka

2-pokojowe

3-pokojowe

4-pokojowe
i większe

Gdańsk

18,3%

15,1%

8,2%

28,7%

Kraków

23,8%

8,2%

5,6%

2,9%

Łódź

1,7%

2,0%

7,6%

11,0%

Poznań

0,8%

4,0%

20,0%

15,6%

Warszawa

9,7%

7,7%

-0,7%

7,8%

Wrocław

6,8%

13,7%

10,4%

19,5%

ŚREDNIE

10,2%

8,5%

8,5%

14,2%

Ĺšródło: Domiporta.pl, Open Finance.

W przypadku cieszących się największą popularnością lokali dwu- i trzypokojowych (cztery na pięć wszystkich zrealizowanych transakcji) różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są najmniejsze. Średnio jest to 8,5 proc. Mieszkania dwupokojowe we Wrocławiu i Gdańsku były sprzedawane nawet kilkanaście procent poniżej średniej ceny ofertowej właściwej dla tego segmentu. W Łodzi i Poznaniu kupujący mogli się cieszyć uzyskując od 2 do 4 proc. zniżki.

Udział poszczególnych typów mieszkań w liczbie transakcji ogółem w danym mieście

miasto

kawalerka

2-pokojowe

3-pokojowe

4-pokojowe
i większe

Gdańsk

9,4%

36,6%

42,6%

11,5%

Kraków

12,4%

45,5%

30,6%

11,5%

Łódź

6,3%

45,1%

42,3%

6,3%

Poznań

12,6%

45,0%

33,8%

8,6%

Warszawa

10,5%

44,9%

31,5%

13,1%

Wrocław

6,4%

47,5%

38,2%

8,0%

ŚREDNIE

9,6%

44,1%

36,5%

9,8%

Ĺšródło: Open Finance.

Na rynku wtórnym różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi są większe niż na rynku pierwotnym. Wynika to najprawdopodobniej z tego, że nowe lokale wprowadzane do sprzedaży przez deweloperów, często na wczesnym etapie realizacji, oferowane są z cenami niższymi od tych wystawionych wcześniej – gotowych lub realizacja których zbliża się ku końcowi. Skłonność sprzedających do dalszych negocjacji jest więc już nieco ograniczona. Przykładowo, średnia przewaga cen ofertowych nad transakcyjnymi w przypadku mieszkań dwupokojowych na rynku wtórnym wynosiła 12,9 proc., podczas gdy na rynku pierwotnym było to 4 proc.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*

rynek pierwotny

rynek wtórny

kawalerka

2-pok

3-pok

4-pok i większe

kawalerka

2-pok

3-pok

4-pok i większe

9,8%

4,0%

6,8%

13,4%

11,9%

12,9%

10,2%

15,1%

*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Ĺšródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Prezentowane dane mogą być szczególnie użyteczne dla tych wszystkich, którzy przymierzają się do zakupu mieszkania. Uzbrojeni w taką wiedzę zyskują lepszą pozycję negocjacyjną. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione, zatem nie wszędzie sytuacja wygląda tak samo. Niemniej zawsze warto się targować.

x

Zobasz także

Brakuje działek

W październiku rozpoczęto budowę 12 279 nowych mieszkań – podał w środę GUS. Eksperci z ...

Wyższy standard mieszkań

Stan mieszkań oferowanych na rynku wtórnym jest zróżnicowany, ale widoczny jest pozytywny trend w zakresie ...

Luka mieszkaniowa wciąż jest

W Polsce brakuje ok. 2-3 mln mieszkań. Jak wypełnić tę lukę? W opinii Arkadiusza Urbana, prezesa KZN, powinniśmy ...

Co nas powstrzymuje

Uwolnienie gruntów pod zabudowę, w tym terenów po starych biurowcach czy sklepach wielkopowierzchniowych, uproszczenie biurokracji, uwolnienie ...

Trend cen – w górę

Ceny mieszkań od deweloperów wzrosną w kolejnych miesiącach nawet o kilkanaście procent   W sondzie ...