Zagraniczne hotele dają inwestorom więcej niż polskie

Inwestując w pokój hotelowy na Zachodzie można liczyć nie tylko na gwarancję przychodu, ale także gwarancję ceny odsprzedaży po latach – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank. Co więcej inwestując w ten sposób nie trzeba kupować całego lokalu, a wystarczy niewielki udział, aby zacząć liczyć pierwsze zyski.
Inwestując w Polsce w tzw. condohotel, czy aparthotel można przeważnie liczyć na roczne przychody z wynajmu odpowiadające 6-9 proc. wartości kupionej nieruchomości. Cała inwestycja polega na zakupie pokoju w hotelu, który później wynajmowany jest firmie zarządzającej obiektem (najem zwrotny), a z tytułu wynajmu inwestor czerpie przychody. Rentowności w tym przypadku są przeważnie 2-3-krotnie wyższe niż możliwe do zrealizowania na bankowych lokatach, a do tego właściciel pokoju może często spędzić „u siebie” wakacje płacąc za nie ułamek standardowych stawek hotelowych. Ceną za takie premie jest jednak ponoszone ryzyko. Trzeba bowiem mieć świadomość, że kupując w celach inwestycyjnych pokój w hotelu partycypuje się w zyskach obiektu. Będzie to więc intratny biznes tylko wtedy, gdy hotel będzie przynosił odpowiednie zyski.

Nie trzeba kupować całego

Na inwestorów czekają oferty zarówno w Polsce, jak i poza granicami kraju. Te zachodnie mają przynajmniej dwie przewagi względem krajowych. Chodzi o gwarantowaną cenę odkupu nieruchomości od inwestora po kilku latach oraz możliwość nabycia nie tylko pojedynczego pokoju hotelowego, ale nawet udziału w pojedynczym pokoju.
Przykład? W regionie Limousin (Francja) inwestorzy mogą kupić całe pokoje hotelowe w cenach od około 740 tys. zł do 1,9 mln zł, ale nie muszą stawać się właścicielem całego lokalu, bo istnieje możliwość nabycia udziału – wtedy wystarczy 65 tys. zł. Ułatwia to dywersyfikację portfela oraz inwestowanie bez korzystania z kredytu. Te argumenty przekonują sporo osób, bo jak twierdzi Peter Butterworth z firmy Barrasford and Bird aż 70 proc. lokali zostało w tej inwestycji sprzedanych na zasadzie częściowych udziałów. Inwestycja kusi charakterem francuskiego chateau, standardem 5-gwiazdkowego hotelu, luksusowym spa, restauracją posiadającą gwiazdkę Michelin oraz polem golfowym. Jeśli wierzyć w zapewnienia składane w ofercie, inwestor może liczyć na roczne przychody w kwocie 10 proc. zaangażowanego kapitału rocznie.
Podobny mechanizm działa w przypadku szkockiego zamku Taymouth zaadaptowanego na hotel. Nieruchomości dostępne są tam w cenach od około 2,2 mln zł (390 tys. GBP). Tu też nie trzeba stawać się właścicielem całego lokalu, bo istnieje możliwość nabycia udziału (1/13) – wtedy wystarczy 170 tys. zł. W tym wypadku do nabycia jest prawdziwie unikatowa nieruchomość. Atutem nieruchomości są: atrakcyjne położenie, pole golfowe, spa oraz architektura i wyposażenie XVI-w szkockiego zamku. Zgodnie z informacjami publikowanymi w ofercie przez 2 lata inwestor czerpie przychody w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości, a potem ma udział w zyskach na poziomie 50 proc. (standard na tym rynku).

Taymouth Castle, Szkocja, źródło Barrasford and Bird

W Wielkiej Brytanii można też znaleźć luksusowy hotel ze SPA w Carmanthershire (Walia). Co prawda za pojedynczy apartament trzeba zapłacić ponad 450 tys. funtów (2,6 mln zł), ale udział na poziomie 1/26 kosztuje 18 tys. funtów (równowartość około 100 tys. zł). W zamian za to operator hotelu obiecuje wypłacać inwestorowi po 10 proc. tej kwoty rocznie przez 10 lat.

Carmanthershire, Walia, Wielka Brytania, źródło Barrasford and Bird

Niektórzy zagwarantują nawet cenę

Kolejną ciekawostką, którą można znaleźć w zagranicznych ofertach sprzedaży pokoi hotelowych jest gwarantowana cena, za którą w chwili sprzedaży pokoju hotelowego operator zobowiązuje się odkupić nieruchomość po latach. I tak na przykład w Orlando na Florydzie inwestor może po latach wyjść ze swojej inwestycji sprzedając nieruchomość za przynajmniej 150 proc. ceny zakupu. Taką możliwość dają domy składające się na kompleks nastawiony na wynajem turystom – szczególnie rodzinom z dziećmi w związku z położeniem niedaleko Disney World, studia filmowego Universal, oceanarium w Orlando, pobliskiego aquaparku, pól golfowych i rezerwatu narodowego. Części wspólne to bar, restauracja, boisko, centrum fitness, baseny i tereny do grillowania. Do czasu sprzedaży wynagrodzenie inwestora wynosi 50 proc. przychodów z wynajmu. Ceny domów w tym ośrodku zaczynają się od 2,6 mln zł, przy czym można kupić udział w nieruchomości (1/13), na co trzeba przeznaczyć minimum 200 tys. zł.
Podobna gwarancja ceny odsprzedaży po latach działa w hotelu na wyspie Samos (Grecja). Na inwestorów czeka tam 5-gwiazdowy hotel nad morzem ze spa i mariną. Inwestor może liczyć na 8 proc. rentowności przez pierwsze 2 lata, a potem procentowy udział w zyskach. Po 9 latach możliwość odsprzedaży nieruchomości za 180 proc. ceny zakupu. Te zaczynają się od kwoty 720 tys. zł (126 tys. GBP).

Samos, Grecja, źródło Barrasford and Bird

Podobne gwarancje ceny sprzedaży po latach działają we wcześniej opisanym projekcie w Limousin (150 proc. ceny po 10 latach) oraz w Carmanthershire (125 proc. ceny po 5 latach). Oczywiście do tych gwarancji trzeba podchodzić z rezerwą – tak samo jak w przypadku gwarantowanego przychodu – można na nie liczyć jedynie wtedy, gdy hotel będzie generował założone wcześniej zyski.

Na dwoje waluta wróżyła

Wybierając zagraniczną ofertę inwestycyjną trzeba oczywiście mieć świadomość ponoszenia dodatkowego ryzyka – na przykład związanego z kursem walutowym. Z punktu widzenia rodzimych inwestorów lokujących kapitał poza granicami kraju spadek wartości złotego sprzyja wynikom takich inwestycji, gdyż zarówno przeliczony na złote czynsz wynajmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą, rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja miałaby miejsce w przypadku umocnienia złotego.
Jak zmiany kursowe mogą wpływać na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości? Prześledźmy to na przykładzie. Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 roku, to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 roku euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. złotych. Gdyby jednak inwestor dokonał zakupu na przykład na początku 2004 roku przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę.

Zdjęcie u góry: Limousin, Francja, źródło Barrasford and Bird

Drukuj