Zaliczka czy zadatek?

Klasyczna sytuacja na rynku mieszkaniowym. Pan Konrad T. chciał sprzedać swój dom, państwo Diana i Bartosz B. zapragnęli go kupić. Obejrzeli nieruchomość w jednej z podpoznańskich miejscowości i zgodzili się nabyć dom i działkę za 700.000 złotych. Państwo B. nie ukrywali od samego początku, że liczą na kredyt bankowy. W wyniku przeprowadzonych rozmów Konrad T. przygotował projekt umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości. Państwo B. nanieśli swoje poprawki. Zgodnie z paragrafem 7 umowy Konrad T. zobowiązywał się do zwrotu otrzymanej zaliczki w terminie 7 dni od daty odstąpienia od umowy. Wkrótce po tym na konto Konrada T. wpłynęła kwota 70.000 złotych. Diana i Bartosz B. na dowodzie przelewu uczynili adnotację, że kwota ta jest zaliczką na poczet kupna domu. Podczas oczekiwania na notariusza, aby umowie przedwstępnej nadać oficjalny charakter, obie strony transakcji doszły do wniosku, że opłata za sporządzenie aktu notarialnego jest zbyt wysoka i zadowolą się umową ustną.
Diana i Bartosz B. zaczęli starać się o kredyt bankowy, aby kupić dom, lecz okazało się, że nie dysponują takim zabezpieczeniem, aby skłonić któryś z banków do skredytowania ich inwestycji. Ponadto odwróciła się ich dobra passa na giełdzie i straty pogłębiły się. W wyniku tego zrezygnowali ze starań kupna domu Konrada T, a w związku z tym oświadczyli mu, że odstępują od umowy i zgodnie jej paragrafem 7 poprosili o zwrot wpłaconej zaliczki. I tutaj czekała ich przykra niespodzianka.
Konrad T. oświadczył im, że w związku z zamiarem kupna jego domu przez państwa B. on przedsięwziął starania w celu nabycia innego domu dla siebie i rodziny. Zawarł już pisemną umowę przedwstępną z P. P. i wpłacił mu zaliczkę, a nadto zakupił udziały w swojej firmie i obecnie nie ma pieniędzy. Mówiąc wprost odmówił zwrotu zaliczki twierdząc ponadto, że nie była to zaliczka, ale zadatek mający gwarantować realizację kupna jego domu przez Dianę i Bartosza B.
W tej sytuacji do Sądu Okręgowego w Poznaniu wpłynął pozew o zwrot zaliczki. Trybunał pierwszej instancji stwierdził, że to Konrad T. był inicjatorem zawarcia umowy przedwstępnej i to on sporządził projekt takiej umowy; to on zaakceptował korektę państwa B. że gdyby „powinęła im” się noga i nie mogli przystąpić do aktu przenoszącego własność, zostanie im zwrócona wpłacona zaliczka. Konrad T. nie udowodnił przed sądem, że w umowie przedwstępnej chodziło o zadatek – przeczy temu korespondencja elektroniczna pomiędzy Konradem T. a państwem B. kiedy ci zażądali zwrotu zaliczki. Toteż sąd nakazał zwrot 70.000 złotych plus stosowne odsetki.
Konrad T. nie pogodził się z tym wyrokiem, ale Sąd Apelacyjny w Poznaniu oddalił jego skargę. Konrad T. utrzymywał, że nie przywiązywał wagi do charakteru dokonanej wpłaty i traktował ją jako część ceny, która zostanie odliczona od ceny ostatecznej. Sąd nie dał temu wiary zauważając, że w tej sprawie brak jakichkolwiek dowodów, że strony kiedykolwiek mówiły o zadatku, a nie o zaliczce.
Zadatek, zauważa sąd, wzmacnia umowę, jest surogatem odszkodowania za niewykonanie zobowiązania. Ustawodawca nakazuje jednak w każdym przypadku zbadać czy strony związały się umową z zastrzeżeniem zaliczki czy też zadatku; w omawianej sytuacji była od samego początku mowa tylko o zaliczce, toteż sąd drugiej instancji ponownie nakazał zwrot 70.000 złotych na rzecz Diany i Bartosza B. Sąd dodał nadto, że poza zadatkiem strony mogą umówić się o zaliczkę albo o odstępne. Zaliczka poza tym, że zarachowuje się ją na poczet przyszłego świadczenia nie wywołuje żadnych szczególnych skutków prawnych, tak jak w powyższym przypadku. Wyrok jest prawomocny ( Syg. akt I ACa 548/05).

Drukuj