Zamiast apartamentu dwa mieszkania, aby uniknąć podwyżki VAT

Podwyżki cen apartamentów w związku ze wzrostem VAT od przyszłego roku będzie można uniknąć. Rozwiązaniem jest zakup dwóch mniejszych, odrębnych lokali i połączenie ich w jeden. W takim wypadku wyższe będą co prawda koszty transakcyjne, ale oszczędność na podatku powinna zrekompensować je z nawiązką. Tylko do końca tego roku obowiązuje preferencyjna 7-proc. stawka na całą powierzchnię mieszkań o metrażu powyżej 150 m kw. i domów o metrażu powyżej 300 m kw., czyli takich, których nie można zaliczyć do tzw. budownictwa społecznego. Wszystko wskazuje na to, że od przyszłego roku wartość nadwyżki powierzchni ponad 150 m kw. w przypadku mieszkań i ponad 300 m kw. w przypadku domów będzie objęta podstawową stawką VAT, czyli 23 proc. W dalszej przyszłości może to być 24, a nawet 25 proc.

Drożej o 170 tys. zł przy zakupie 200 m kw.

Średnia cena mieszkań o powierzchni powyżej 150 m kw. w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wynosi obecnie według danych Home Broker 11.153 zł. Gdyby mieszkanie miało powierzchnię 200 m kw. jego cena netto od stycznia wzrosłaby z 2.231 tys. zł do 2.330 tys. zł, czyli o 99 tys. zł. W przypadku lokalu 250-metrowego podwyżka byłaby dużo większa – z 2.788 tys. zł do 2.971 tys. zł, czyli o 183 tys. zł. Im większy apartament i wyższa cena metra kwadratowego, tym większy zakres podwyżek. Biorąc po uwagę ofertę konkretnych mieszkań, ceny mogą wzrosnąć od kilkunastu do nawet kilkuset tysięcy złotych.
Z szacunków Home Broker wynika, że mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią ok. 2 proc. oferty lokali na rynku pierwotnym. Takie mieszkania zwykle zaliczane są do klasy apartamentów, o ile – obok metrażu powyżej 100 m kw. – spełniają też inne kryteria, m.in. mają prestiżową lokalizację, znajdują się w budynkach zaprojektowanych przez znanych architektów i wykonanych z materiałów wysokiej jakości, mają wysokość blisko trzy metry czy wyposażone są w kilka łazienek, garderoby i tarasy.

Trwałe wyodrębnienie lokali

Sposobem uniknięcia podwyżki może być zakup dwóch mniejszych mieszkań, np. o powierzchni 100 m kw. i następnie połączenie ich w jedno. Aby możliwe było zastosowanie przez dewelopera preferencyjnej stawki VAT, czyli w przyszłym roku 8 proc, konieczne jest spełnienie kilku warunków.
– Po pierwsze przedmiotem transakcji muszą być odrębne lokale, każdy o powierzchni nie większej niż 150 m kw. Wyodrębnienie mieszkań musi mieć charakter trwały. Nie wystarczy, aby były oddzielone np. drzwiami przesuwanymi łatwymi do demontażu. Ponadto, każdy lokal powinien być zdatny do zamieszkania, tzn. posiadać takie elementy, jak okna czy toaletę – wyjaśnia Grzegorz Goleń, ekspert podatkowy w firmie prawniczej BNWW Adwokaci i Radcowie Prawni.
Jego zdaniem połączenie takich lokali, o ile zostanie dokonane po przeniesieniu prawa własności z dewelopera na nabywcę, nie będzie rodzić skutków podatkowych.
– Sama czynność łączenia należących do jednego właściciela lokali mieszkalnych nie stanowi zdarzenia rodzącego obowiązek podatkowy. Połączenie lokali przez nabywcę nie wywoła też skutków podatkowych po stronie dewelopera, bo deweloper nie odpowiada za działania nabywcy po przeniesieniu własności – mówi Grzegorz Goleń. Podkreśla jednak, że umowa kupna-sprzedaży mieszkań powinna być tak sformułowana, aby nie budzić wątpliwości, że jej przedmiotem są dodatkowe usługi związane z łączeniem.
– Należy unikać formułowania umów o charakterze mieszanym, w których deweloper zobowiązuje się do dodatkowych – oprócz przeniesienia własności lokali – świadczeń polegających na pracach związanych z późniejszym łączeniem lokali – zaznacza ekspert.

Umowa do końca roku

Ekspert dodaje, że deweloperzy powinni wcześniej pomyśleć o takim zaprojektowaniu inwestycji, aby możliwe było później połączenie mieszkań. Oczywiście podwyżki podatku unikną wszystkie osoby, które podpiszą umowę ostateczną zakupu do końca tego roku. W przypadku dużych metraży mało prawdopodobne wydaje się, aby deweloperzy zgodzili się ustalenie ceny brutto w umowie przedwstępnej, jeśli lokal ma być oddany do użytkowania po 2010 roku.

Wyższe koszty zakupu

Zakup dwóch odrębnych mieszkań, zamiast jednego, wiąże się z dodatkowymi kosztami transakcyjnymi. Wyższa będzie taksa notarialna, opłata za wypisy z aktu notarialnego oraz koszty związane z założeniem księgi wieczystej i dokonaniem w niej wpisu. Przykładowy koszt dla 200-metrowego mieszkania kupionego po cenie 10.423 zł netto za metr (plus 8 proc. VAT dla 150 m kw. i 23 proc. dla pozostałej powierzchni) wynosi 9890 zł. W przypadku zakupu dwóch mieszkań po 100 m kw. po tej samej cenie netto (plus VAT 8 proc.) koszty transakcyjne wyniosłyby 13504 zł, byłyby więc o 3614 zł większe. Różnica jest jednak niewielka w stosunku do oszczędności na podatku VAT (różnica w cenie mieszkań wyniosłaby 78 tys. zł).
Symbolicznie większy koszt może się też pojawić w przypadku finansowania zakupu na kredyt – dotyczy konieczności ustanowienia hipotek (zwykłej i kaucyjnej) dla dwóch lokali zamiast dla jednego. Same koszty kredytu (prowizja, marża, ubezpieczenie pomostowe, itp.) nie powinny się różnić w przypadku finansowania w jednym banku. Zabezpieczenie kredytu hipotecznego na nieruchomości łączy się z wniesieniem opłaty sądowej na poziomie 19 zł za każdą hipotekę kaucyjną i 0,1 proc. wartości hipoteki zwykłej. Zadaniem pierwszej z nich jest głównie zabezpieczenie odsetek od kredytu, drugiej – wartości pożyczonego kapitału.

Drukuj