Ukraina

Ziemia rolna niskiej jakości drożeje najszybciej

Przeciętny hektar ziemi rolnej kosztował w drugim kwartale 24,3 tys. zł – wynika z indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lion’s Bank. W skali roku daje to wzrost o prawie 9 proc. Najszybciej drożeją grunty o najniższej przydatności rolniczej. Stworzony przez Lion’s Bank indeks wartości ziemi rolnej w Polsce wskazuje, że w drugim kwartale br. przeciętny hektar ziemi rolnej miał wartość 24.346 zł. To o 1,6 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Wynik ten jest o tyle zaskakujący, że w ostatnich latach drugi kwartał był cyklicznie okresem wzrostu notowań indeksu wartości ziemi rolnej. W większości przypadków sezonowe obniżki przychodziły dopiero w trzecim kwartale. Dla pełnego obrazu należy jednak dodać, że w drugim kwartale br. wartość przeciętnego hektara była o 8,8 proc. wyższa, niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.



Dlaczego stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?

Dane o cenach ziemi publikowane przez ARiMR za GUS pokazują średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału gruntów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku. Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średniej ceny sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora jest to bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez ARiMR za GUS.

Ceny rosną od wielu lat

Od końca 2004 roku (od kiedy dostępność danych pozwalała na stworzenie indeksu) ceny ziemi wzrosły o 292 proc. czyli średnio 17,4 proc. w skali roku. Dane pochodzące z Eurostatu, które mają dłuższą historię, pokazują, że ziemia rolna drożeje znacznie dłużej. Urząd szacuje bowiem, że w 1990 roku, za hektar gruntu rolnego w Polsce trzeba było zapłacić równowartość 224 euro. Fakt, że wspomniany trend trwa wiele lat może generować zagrożenie korektą. Z drugiej strony, wciąż aktualne są argumenty przeciwników realizacji takiego scenariusza, którzy zwracają uwagę na:
1) rosnącą zyskowność produkcji rolnej (Eurostat szacuje, że wzrosła ona w ciągu 8 lat o 61 proc.),
2) fiskalne zachęty dla rolników (niskie podatki, możliwość korzystania z KRUS),
3) wsparcie dla sektora z funduszy unijnych (dopłaty bezpośrednie i inne programy skierowane do sektora rolnego),
4) możliwość nabywania ziemi rolnej bez zezwolenia od połowy 2016 roku, co może przełożyć się na wyższy popyt na ziemię i zrównanie cen gruntów z obserwowanymi na zachodzie (średnia dla Unii jest 2-3 razy wyższa niż w Polsce).
Na koniec warto zauważyć, że kupując ziemię rolną inwestorzy planują najczęściej sprzedawać parcele, których przeznaczenie pozwala na inne wykorzystanie gruntu niż rolnicze. Taka zmiana, choć wymaga przejścia czasochłonnych procedur administracyjnych, pozwala generować pokaźne zyski. Ceną jest jednak ryzyko niepowodzenia i długi, bo przynajmniej kilkuletni, horyzont inwestycyjny.

Drożeje ziemia najtańsza

Z punktu widzenia inwestorów, którzy chcą zmienić przeznaczenie gruntu rolnego np. na budowlany, ważnym czynnikiem jest przydatność rolnicza kupowanej ziemi. W przypadku gorszych ziem proces „odrolnienia” może być bowiem nie tylko łatwiejszy, ale też mniej kosztowny. Pewnie też dlatego jedyną drożejącą w drugim kwartale br. ziemią, była ta słaba. Zyskała ona na wartości przeciętnie 3,7% proc. względem pierwszego kwartału. W tym samym czasie ziemia dobra straciła na wartości 8 proc., a średnia 2 proc.
Licząc od końca 2004 roku ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 368,9 proc. Niecałe 9 lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to 20,2 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 30,3 tys. zł dzisiaj, czyli o 229,3 proc.

Jak obliczamy wartość indeksu?

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.

x

Zobasz także

Wakacje kredytowe inaczej

Będzie kłopot z wakacjami kredytowymi, bo problematyczne będzie prawidłowe wyliczenie dochodów, na podstawie których trzeba ...

TK: jaka stawka za garaż

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że opodatkowanie miejsca garażowego posiadającego księgę wieczystą w budynkach wielorodzinnych stawką wyższą ...

Uhonorowali 250 lat KEN

Wspólna emisja Narodowego Banku Polskiego i Banku Litwy upamiętniająca 250. rocznicę powołania Komisji Edukacji Narodowej. ...

Wsparcie BGK dla Nadolnika

Rekordowe wsparcie dla poznańskiego budownictwa z Funduszu Dopłat BGK Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych (ZKZL) w ...

Konta mieszkaniowe w PKO

PKO BP  uruchomił możliwość oferowania konta mieszkaniowego Na koncie mieszkaniowym można odkładać między 500 a ...