Bolechowo 750×200 – maj 2017

Własność nie dla wszystkich

Ledwo, ale zdążył. Prezydent Duda podpisał zmianę ustawy o użytkowaniu wieczystym. Na godziny przed 1 stycznia, gdy „z automatu” miliony działek oddanych w użytkowanie wieczyste przejdą na własność ich użytkowników, pod nowelizacją naprawiającą bardzo poważny błąd w pierwotnej wersji ustawy znalazł się podpis prezydenta Andrzeja Dudy.

Choć pierwotna ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności została podpisana przez prezydenta Andrzeja Dudę w sierpnia 2018 r., już trzeba było ją zmieniać. Co więcej, żeby nie powstał jeszcze większy miszmasz, trzeba było ze zmianą „wyrobić” się do końca 2018 r. Wygląda na to, że się udało.W czym problem? W skrócie – chodziło o to, że po likwidacji użytkowania wieczystego, 1 stycznia 2019 r. właścicielami gruntów m.in. pod blokami mieszkalnymi staną się nie tylko osoby fizyczne (właściciele mieszkań), ale także m.in. spółdzielnie mieszkaniowe, spółki Skarbu Państwa (właściciele mieszkań zakładowych), firmy posiadające mieszkania na wynajem, czy deweloperzy realizujący budowy. W przypadku przedsiębiorstw mogłoby to oznaczać, że otrzymały od państwa niedozwoloną pomoc publiczną. A to wpędziłoby je w gigantyczne problemy finansowe. Potrzebna była więc zmiana ustawy.Jak to możliwe?
Ale zacznijmy od początku. Wszyscy nowi właściciele gruntów będą musieli uiszczać tzw. opłatę przekształceniową – co roku przez 20 lat. Roczna opłata będzie wynosiła tyle, ile ostatnia roczna opłata za użytkowanie wieczyste – czyli 1 proc. wartości działki.Łącznie więc tak naprawdę nowy właściciel gruntu zapłaci za niego tylko ok. 20 proc. wartości. Reszta – 80 proc. wartości działki czy udziału w działce – będzie „podarowane”. O ile dla osób fizycznych to nie problem, o tyle w przypadku przedsiębiorców mogłoby to stanowić dla nich niedozwoloną pomoc publiczną. Zgodnie z przepisami, wsparcie publiczne dla jednego przedsiębiorcy może wynieść w ciągu trzech lat 200 tys. euro – czyli ok. 860 tys. zł. Jeśli po przekształceniu okazałoby się, że przedsiębiorca „zyskał” więcej – musiałby całą nadwyżkę zwrócić. I to natychmiast – choć tak naprawdę korzyść (w postaci braku wnoszenia opłat) odczułby dopiero po 20 latach, kiedy np. deweloperzy już dawno nie byliby właścicielami gruntu.Przy działkach deweloperskich wartych czasem dziesiątki milionów złotych, skala przekroczenia poziomu dozwolonej (rzekomej) pomocy publicznej byłaby olbrzymia. Przekształcenie jest automatyczne i obligatoryjne, nie można się na nie nie zgodzić. Prawo własności do gruntu mogłoby więc być bardzo kosztownym i niechcianym prezentem!Wielu deweloperów stanęłoby w obliczu upadłości. Jeden z największych deweloperów w kraju oszacował, że w samym 2019 roku musiałby zwrócić 400 mln złotych
– alarmował niedawno Polski Związek Firm Deweloperskich.Jak nowelizacja ustawy rozwiąże ten problem? Przedsiębiorca, który nie będzie zainteresowany „zasadą 20 opłat” (i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy publicznej), będzie mógł złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia przez dłuższy okres. W przypadku gruntów pod mieszkaniami będzie to 99 lat (zgodnie z zaznaczonym na żółto fragmentem projektu nowelizacji). Kluczowe będzie to, aby oświadczenie złożyć najpóźniej do 1 kwietnia 2019 r.. .Co zmieni nowelizacja? Łączna wartość wszystkich opłat przekształceniowych wyniesie właściwie tyle, co wartość gruntów, więc o żadnej pomocy publicznej dla przedsiębiorców nie będzie mowy. To zmiana na gorsze tylko pozornie. Wszak np. dla dewelopera to i tak bez znaczenia, bo za kilka czy kilkanaście miesięcy, gdy wybuduje budynek, i tak przestanie być właścicielem gruntu.
Szybka ścieżka gdy sprzedajesz mieszkanieNowelizacja podpisana 31 grudnia przez prezydenta Dudę pomoże także osobom, które planują na początku 2019 r. np. sprzedać swoje mieszkanie (pod których grunt zostanie przekształcony 1 stycznia).Takie osoby konieczne do zawarcia aktu notarialnego zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności otrzymają w terminie „tylko” 30 dni od dnia złożenia wniosku. „Tylko” – bo z pierwotnej wersji ustawy wynikało, że na zaświadczenie takie osoby będą czekały po złożeniu wniosku maksymalnie aż cztery miesiące.
Więcej: http://next.gazeta.pl/next/7,151003,24320679,ledwo-ale-zdazyl-prezydent-duda-podpisal-zmiane-ustawy-o-uzytkowaniu.html#s=BoxOpImg3

***

Deweloperzy straszyli paraliżem na rynku. Ministerstwo za pięć dwunasta zmienia przepisy. Ustawa uwłaszczeniowa daje deweloperom prezent w postaci tańszych gruntów, więc muszą za to dodatkowo zapłacić – do tego sprowadza się kontrowersyjny przepis obecnej ustawy. Ministerstwo zreflektowało się i proponuje zmianę przepisów. Jeśli jednak Sejm nie zdąży przed końcem roku, paraliż stanie się faktem.

Użytkowanie wieczyste na gruntach przeznaczonych na cele mieszkaniowe zniknie 1 stycznia 2019 r.

   – Ustawodawca nie wsłuchał się w głosy praktyków. Przygotował akt, który jest bardzo korzystny z punktu widzenia osób fizycznych – właścicieli mieszkań położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale dla deweloperów może okazać się „pocałunkiem śmierci”, który wielu doprowadzi nawet do bankructwa – mówi mec. Emilia Górska- Krysztofowicz z warszawskiej kancelarii prawnej Kols.

   1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań w blokach oraz domów jednorodzinnych, które stoją na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, staną się z mocy prawa właścicielami gruntu. Z ich punktu widzenia zmiany są bardzo korzystne. Co innego deweloperzy, którzy rozpoczynając inwestycje kilkanaście miesięcy temu nie wiedzieli, jak będą wyglądać przepisy, które zaczną obowiązywać z początkiem najbliższego roku. A zmienia się naprawdę wiele – przede wszystkim w związku z przepisem, zgodnie z którym w odniesieniu do przedsiębiorców przekształcenie będzie stanowiło pomoc publiczną. Jak to możliwe? Ustawodawca jest zdania, że skoro nabywają oni własność w zamian za uiszczenie tzw. opłaty przekształceniowej (20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie obowiązującej w dniu przekształcenia), to uzyskują od państwa korzyść.

    Przepis ten należy połączyć z unijnymi regulacjami dotyczącymi pomocy publicznej (tzw. de minimis). Stanowią one, że w okresie 3 lat pomoc jaką, państwo może udzielić przedsiębiorcy, nie może przekroczyć kwoty 200 tys. euro. Jeśli więc wartość pomocy publicznej udzielonej deweloperowi w związku z uwłaszczeniem przekroczy górny próg 200 tys. euro, będzie on zobowiązany do dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości.

PŁATNOŚĆ DWA RAZY ZA TO SAMO

Przepisy określają, w jaki sposób ją obliczyć (różnica między wartością nieruchomości określoną w operacie szacunkowym a sumą rocznych opłat przekształceniowych, jakie inwestor ponosi przez 20 lat), ale w praktyce nie jest to jednak oczywiste.

– Spróbowałam policzyć, o jakiego rzędu kwotach dopłat możemy w tym wypadku mówić. Przepis ten można interpretować na wiele sposobów i w zależności od tego, jaką kwotę uznamy za kwotę pomocy publicznej, jaką wartość nieruchomości przyjmiemy do ustalenia wysokości pomocy i wreszcie jaki przyjmiemy sposób liczenia dopłaty, jej kwota będzie inna, a w niektórych przypadkach może okazać się, że dopłaty nie trzeba będzie płacić – wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z krakowskiej kancelarii Kania Stachura Toś. W rezultacie przepisy mogą doprowadzić do tego, że deweloperzy dwa razy zapłacą za tę samą działkę. Jak to możliwe?

– Może dojść do sytuacji, w której deweloper zapłacił za nabycie prawa użytkowania nieruchomości, natomiast po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność zobowiązany będzie do zapłaty kwoty dopłaty. Konsekwencją jest nijako płatność dwa razy za tę samą nieruchomość; raz za prawo użytkowania oraz raz za własność. Nie mówiąc już o wypadkach, gdzie przedsiębiorca w międzyczasie dodatkowo poniósł opłatę związaną ze zmianą celu użytkowania – wyjaśnia mec. Emilia Górska- Krysztofowicz.

PRZYWILEJ, KTÓRY MOŻE ZNISZCZYĆ FIRMĘ

    Deweloperzy ostrzegali, że nie wszyscy będą w stanie udźwignąć te koszty, tym bardziej że rozpoczynając inwestycje, nie wiedzieli o konieczności dopłat. Podpisali umowy z klientami i nie mogą podnieść ceny, więc sami muszą sfinansować zwrot. Lobbując za zmianą przepisów uwłaszczeniowych, straszyli falą bankructw. Ich nastroju nie poprawiła opinia UOKiK, który na prośbę BGK Nieruchomości wyliczył przykładową wysokość zwrotu.

    W analizowanym przykładzie eksperci przyjęli, że gdyby biegły oszacował wartość nieruchomości w użytkowaniu wieczystym na 6 mln zł, to po odliczeniu opłat za 20 lat i limitu pomocy deweloper musiałby zwrócić Skarbowi Państwa 4 mln zł. W rezultacie taka działka kosztowałaby go nie 6 mln zł, a 10 mln zł.

– Skala problemu byłaby ogromna. Mamy klientów, którzy musieliby dopłacić nawet kilka milionów złotych. Nie dotyczy to wyłącznie dużych firm: ze względu na niejasny sposób obliczeń, niewykluczone, że zdecydowana większość inwestorów musiałaby liczyć się z obowiązkiem zwrotu – wyjaśnia mecenas Grabowska-Toś.

PRZY DŁUŻSZEJ SPŁACIE NIE MA POMOCY

    Ministerstwo zauważyło problem i proponuje zmianę przepisów. Za pięć dwunasta, a konkretnie na 27 dni przed terminem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zrozumiało skalę problemu, który samo stworzyło i przedstawiło projekt nowelizacji przepisów o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Gwoli ścisłości warto zaznaczyć, że w połowie listopada wyszła pierwsza propozycja nowelizacji, ale nie rozwiązywała ona wszystkich problemów.

Projekt z 4 grudnia zmienia zasady uiszczania opłat przekształceniowych tak, aby przekształcenie nie mogło być traktowane jako pomoc publiczna.

    – Deweloper będzie mógł w terminie 3 miesięcy od daty przekształcenia złożyć do urzędu oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat przez okres dłuższy niż 20 lat. Projekt przewiduje, że przy stawce opłaty przekształceniowej wynoszącej 1 proc. ten okres będzie wynosił 99 lat, przy stawce 2 proc. – 50 lat, przy stawce 3 proc. – 33 lata – wyjaśnia mechanizm mec. Grabowska-Toś.

   W jaki sposób może to wpłynąć na sytuację deweloperów? Mecenas wyjaśnia, że złożenie takiego oświadczenia będzie oznaczało, że deweloper nabywa prawo własności de facto po cenie rynkowej, a zatem brak będzie podstaw do uznania, że w wyniku przekształcenia doszło do udzielenia mu pomocy publicznej. Jeśli deweloper nie złoży takiego oświadczenia, będzie to oznaczało, że została mu udzielona pomoc publiczna.

PRZYSPIESZENIE WYDAWANIA ZAŚWIADCZEŃ

    Projekt nowelizacji eliminuje jeszcze jedno zagrożenie, które mogła spowodować ustawa: paraliż w obrocie nieruchomościami przekształconymi po 1 stycznia. To dlatego, że do ich sprzedania konieczne będzie otrzymanie zaświadczenia o przekształceniu. Bez niego notariusz nie sporządzi umowy, gdyż po przekształceniu w księdze wieczystej nadal będzie widniało prawo użytkowania wieczystego, a nie własność.

   Ustawa przewiduje, że na wydanie zaświadczenia organ samorządowy będzie miał nawet 12 miesięcy. Nowelizacja skraca ten czas do 30 dni od daty złożenia wniosku, ale pod warunkiem, że właściciel gruntu dowiedzie, że zaświadczenie jest niezbędne do dokonania czynności związanej z lokalem, czyli na przykład sprzedaży.

     Ekspertki pozytywnie oceniają projekt zmian. Są zdania, że zapobiegnie on różnym negatywnym konsekwencjom, których nie wziął pod uwagę ustawodawca, który dał sobie mało czasu na analizę skutków ustawy. – W rezultacie wejścia w życie ustawy, która zawiera wiele luk prawnych o praktycznym znaczeniu, sądy miałby wątpliwości, jak dokonywać wpisów do ksiąg, notariusze byliby zagubieni, urzędy – sparaliżowane wystawianiem zaświadczeń o przekształceniu. Ustawodawca za mało wsłuchiwał się w głos praktyków rynku nieruchomości, ale na szczęście w porę się zreflektował – podsumowuje mec. Emilia Górska- Krysztofowicz.

x

Zobasz także

Serce Poznania dla Gdańska

O godzinie 20 po raz kolejny poznaniacy zgromadzili się na placu Wolności, aby oddać hołd ...

Orkiestra Serc zagrała

W tym roku Wielka Orkiestra Świątecznej Pomocy zagrała pod hasłem „Pomaganie jest dziecinnie proste”, a ...

Kontrole pokojów zagadek

Po tragicznym wypadku w escape roomie ( można to przetłumaczyć jako pokoje bez wyjścia lub ...

Czcimy Powstanie Wielkopolskie

Szanowni Państwo, Wielkopolanie wolność kochają i szanują! Dla nas patriotyzm to praca organiczna. Jej etosowi ...

Deweloperzy Dzieciom

Już po raz siódmy poznańscy i wielkopolscy deweloperzy zjednoczyli siły, by pod wspólnym szyldem akcji ...