Apartamenty kontra Natura 2000

Na poznańskiej Cytadeli – w miejscu niedawnego hotelu Trawiński, wśród zabudowy jednorodzinnej i w sąsiedztwie obszarów Natura 2000 – wznoszony jest apartamentowiec. Choć deweloper posiada prawomocne pozwolenie na budowę, wątpliwości – także natury prawnej – nie brakuje. W październiku hotel Trawiński – stojący u zbiegu ul. Żniwnej i Za Cytadelą – zniknął z powierzchni ziemi. W jego miejscu rozpoczęły się prace budowlane budynku apartamentowego ze 137 mieszkaniami i podziemną halą garażową. Takiej zabudowie przeciwni są właściciele domów jednorodzinnych i miłośnicy Parku Cytadela.

Niezbędna decyzja o warunkach zabudowy

Hotel Trawiński został sprzedany na licytacji przez bank. W 2005 r. jego nowy właściciel wystąpił do Urzędu Miasta w Poznaniu o wydanie warunków zabudowy na przebudowę hotelu na apartamentowiec. Dwa lata później jednak zmieniono zamierzenia. Właściciel postanowił zburzyć hotel i w jego miejscu postawić nowy budynek wielorodzinny. 11 lipca 2007 roku prezydent Poznania wydał spółce Hotel Trawiński warunki zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami (po wyburzeniu budynku hotelowego) położonych przy ul. Za Cytadelą-Bastionowej-Żniwnej. W decyzji wymienione są działki, na których powstać ma inwestycja.
Ustalono, że mogą być to budynki 3- i 4-kondygnacyjne. Choć na obrzeżach całej Cytadeli występuje wyłącznie budownictwo jednorodzinne, Wydział Urbanistyki i Architektury określając takie warunki oparł się na istnieniu budynków 4-kondygnacyjnych na narożniku ul. Żniwnej i Winogrady (po przeciwnej stronie linii tramwajowej na Winogradach), za to jako strony nie uznano właścicieli posesji leżących po drugiej stronie ul. Bastionowej.
Plany inwestora zbulwersowały mieszkańców oraz miłośników Parku Cytadela. Uznali bowiem, że tak intensywna zabudowa naruszy ład przestrzenny w otoczeniu parku oraz – chociażby poprzez intensyfikację ruchu samochodowego – zagrozi jego przyrodzie. Tereny parku Cytadela ze względu na swa unikatowość objęte zostały dyrektywą unijną dla obszarów chronionych Natura 2000.

Aby zapobiec ekspansji inwestora, na skutek zabiegów Rady Osiedla Stare Winogrady 13 maja 2008 r. Rada Miasta przyjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu Za Cytadelą. W przypadku bowiem braku planu miejscowego do wydania pozwolenia na budowę niezbędne jest ustalenie wcześniej warunków zabudowy. A ponieważ decyzja o warunkach zabudowy z lipca 2007 stała się tymczasem ostateczna, samorząd Winogradów wystąpił do prezydenta Poznania z wnioskiem o jej uchylenie i wznowienie postępowania w tej sprawie. 13 listopada 2008 r. prezydent odmówił jednak uchylenia decyzji w trybie wznowienia postępowania.
Tę decyzję Rada Osiedla Stare Winogrady, Stowarzyszenie Miłośników Parku Cytadela oraz kilku okolicznych mieszkańców zaskarżyło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skarżący w swym uzasadnieniu odwoływali się między innymi do zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Poznania. Określając zasady kształtowania zabudowy na terenach o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej (szczególnie w rejonie Cytadeli-osiedla Stare Winogrady) zapisano w nim, że
,,zabudowę należy kształtować zgodnie z gabarytami i charakterem zabudowy przeważającej w danym zespole. Należy utrzymać i uzupełnić istniejącą zabudowę wolno stojącą o charakterze willowym”.
Sęk w tym, że studium uwarunkowań nie jest prawem miejscowym i nie wiąże bezwzględnie decydentów.
– Wystarczyłby zapis w ustawie, że na obszarach nie mających miejscowych planów zagospodarowania inwestycja musi być zgodna ze studium. Tymczasem obecny przepis nie zobowiązuje urzędu i inwestora do zgodności ze studium, a sposób zabudowy określa decyzja o warunkach. Jedynie plan miejscowy musi być zgodny ze studium – podkreśla Wojciech Kręglewski, przewodniczący komisji polityki przestrzennej Rady Miasta minionej kadencji.

SKO – decyzja o warunkach ma liczne wady

Co prawda Kolegium Odwoławcze stwierdziło niedopuszczalność odwołań stowarzyszenia miłośników i Rady Osiedla, wynikało to jednak z procedur administracyjnych, jako że organizacje te nie były stronami postępowania prowadzonego przez prezydenta i nie przysługuje im prawo odwołania. SKO uwzględniło natomiast odwołanie trojga mieszkańców z rejonu Cytadeli i uchyliło zaskarżoną decyzję prezydenta o odmowie wznowienia postępowania przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.
SKO stwierdziło, że zaskarżna decyzja wydana została z naruszeniem art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieustalenie stron postępowania oraz naruszenia zasady czynnego udziału stron w postępowaniu administracyjnym. Naruszenia te stanowią kwalifikowaną wadę procesową, będącą podstawa uchylenia decyzji organu pierwszej instancji. W kwestii określenia osób, którym przysługuje przymiot strony w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy kolegium wskazało, że stronami w takich sprawach są – co do zasady – właściciele albo użytkownicy wieczyści sąsiednich działek, przy czym mogą to być działki, które nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności (tak jest właśnie w przypadku ul. Bastionowej – przyp. red.). W każdym jednak przypadku organ powinien przeprowadzić stosowną analizę czy dana osoba ma interes prawny, aby uczestniczyć w takim postępowaniu.
SKO wskazało także, że w sprzeczności z obowiązującymi przepisami został wyznaczony tzw. obszar analizowany, jaki wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy i na którym przeprowadza się analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
,,Wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy” – czytamy w uzasadnieniu SKO. Zaznaczono także, że brak jest uzasadnienia oparcia ustaleń na niektórych tylko działkach znajdujących się w obszarze analizowanym, z pominięciem innych, które się w tym obszarze znalazły.
Swą decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało 11 sierpnia 2009 r. Tymczasem w tydzień później, 18 sierpnia prezydent Poznania udzielił spółce Duwe-Trans z Kościana pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych z garażem podziemnym przy ul. Za Cytadelą-Bastionowa-Żniwna. Jego podstawą stały się warunki zabudowy z lipca 2007 r., prawidłowość sporządzenia których zakwestionowało SKO. Decyzję kolegium podtrzymał w całości Wojewódzki Sąd Administracyjny, do którego odwołała się Duwe-Trans i oddalił wniosek spółki. Ale 13 listopada 2009 r. prezydent umorzył postępowanie prowadzone w związku z decyzją SKO o przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Prezydent mógł zawiesić postępowanie

Z uzyskanej przez Poznańskie Nieruchomości opinii prawnej wynika, że ewentualne nieprawidłowości prawne mające miejsce przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nie maja bezpośredniego wpływu na zgodność z prawem pozwolenia na budowę. Decyzja ta była w momencie wydawania pozwolenia na budowę ostateczna i wiążąca dla organu wydającego pozwolenie. Jednakże w kontekście decyzji SKO prezydent miał możliwość zawieszenia postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę.
Rozstrzygnięcie takie znajduje oparcie w art. 97§ 1 pkt 4 kpa, zgodnie z którym organ administracji publicznej zawiesza postępowanie, gdy rozstrzygnięcie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Skoro SKO w decyzji z 11 sierpnia 2009 r. nakazało rozpatrzenie czy nie istniały podstawy do wznowienia postępowania w sprawie udzielenia warunków zabudowy, wskazując ponadto na liczne nieprawidłowości przy wydawaniu tej decyzji, należałoby zawiesić postępowanie dotyczące pozwolenia na budowę i najpierw rozstrzygnąć co do warunków zabudowy. Warto tu przywołać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 13 stycznia 2006 r.:
,,Nierozpoznanie wniosku strony o zawieszenie postępowania odwoławczego w sprawie pozwolenia na budowę do czasu zakończenia postępowania w sprawie wznowienia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi naruszenie art. 97§ 1 pkt 4 kpa (…)”.
Wątpliwe wydaje się także umorzenie w dniu 13 listopada 2009 r. postępowania. W posiadanej przez nas opinii prawnej stwierdzono, iż jeśli umorzenie nastąpiło, ponieważ wydano pozwolenie na budowę apartamentowca, rozstrzygnięcie takie jest sprzeczne z prawem. Obydwie decyzje mają charakter autonomiczny i niezależny od siebie i wydanie nawet ostatecznego pozwolenia na budowę nie skutkuje bezprzedmiotowością postępowania dotyczącego podstaw wznowienia oraz rozstrzygnięcia w zakresie udzielenia warunków zabudowy.

3 listopada 2009 r. Rada Miasta uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla rejonu Za Cytadelą. Na większości obszaru przewidziano zabudowę jednorodzinną, a jedynie dla działki na której zlokalizowany był hotel Trawiński – ustanowiono usługi hotelarskie, natomiast usługi oświatowe i kulturalne na działkach, gdzie znajdowały się odpowiednie obiekty.
Rodzi się zatem pytanie, czy tak szybkie działanie w kwestii wydania pozwolenia na budowę nie było podyktowane dążeniem do wyprzedzenia stanu, jaki wprowadzał przygotowywany plan?
– W urzędzie nie każdy inwestor jest jednakowo traktowany – zauważa Wojciech Kręglewski, który z poznańskim samorządem związany jest od 2 lat.
– W czasie generalnego remontu ulicy Winogrady, w ulicy Żniwnej jako jedynej zbudowano nową, głęboką kanalizację – podkreśla Halina Owsianna, przewodnicząca Rady Osiedla Stare Winogrady. Czy z myślą o planowanej inwestycji?

Decyzja z naruszeniem prawa?

Decyzja o pozwoleniu na budowę zawiera również elementy, które można by uznać za podstawę do jej unieważnienia. Bowiem w myśl przepisów kpa wśród przesłanek do stwierdzenia nieważności decyzji ostatecznej wymienia się rażące naruszenie prawa. I otóż w pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji wymienione zostały działki, których nie było w decyzji o warunkach zabudowy.
Jak wynika z posiadanej przez nas opinii prawnej, jeśli w pozwoleniu na budowę apartamentowca, które wydano na podstawie decyzji o warunkach zabudowy z 2007 r. ujęto zamierzenie budowlane zlokalizowane na działkach, których decyzja o warunkach zabudowy nie obejmowała, można przyjąć, że mieliśmy do czynienia z rażącym naruszeniem prawa. Uzasadnienie takiego poglądu stanowi linia orzecznictwa sądów administracyjnych, której przykładem jest choćby wyrok WSA w Warszawie z 24 czerwca 2008 r. stanowiący, że:
,,Ostateczna decyzja ustanawiająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wiąże organ wydający pozwolenie na budowę, co oznacza, że dokonywanie przez ten organ samodzielnych ustaleń odbiegających od ustaleń dokonanych w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiłoby oczywiste, rażące naruszenie prawa.”
Również brak rozważenia przez organ wydający pozwolenie na budowę przed wydaniem tej decyzji, czy przedsięwzięcie może znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000, znajdujący się w odległości zaledwie 8 metrów od inwestycji, stanowić może podstawę do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa.

Wojewoda i prokurator odmówili

Tymczasem wojewoda wielkopolski Piotr Florek, do którego trafił wniosek o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę z tego m.in. powodu, nie dopatrzył się naruszenia. Wniosek do wojewody wystosowała Rada Osiedla Stare Winogrady oraz kilkunastu mieszkańców osiedla reprezentowanych przez przewodniczącą rady Halinę Owsianną. We wniosku podniesiono naruszenie wymogów proceduralnych w zakresie działań administracji lokalnej, przepisów z zakresu planowania przestrzennego oraz z zakresu ochrony środowiska.
Wojewoda stwierdził przede wszystkim, że Rada Osiedla nie może mieć przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym (chociaż wniosek złożyli również mieszkańcy osiedla, których pełnomocnikiem była Halina Owsianna). Jednakże przeanalizowano również sprawę w celu ewentualnego wszczęcia postępowania nieważnościowego z urzędu i uznano, że decyzja pozwolenia na budowę została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i nie ma podstaw w oparciu o wymienione enumeratywnie przesłanki w art. 156§ 1 kpa do wszczęcia postępowania nieważnościowego z urzędu.
Także prokurator, do którego trafiła skarga o przekroczenie w dniu 11 lipca 2007 r. uprawnień przysługujących prezydentowi Poznania przy wydawaniu warunków zabudowy, umorzył postępowanie. Prokurator Robert Pinkowski stanowczo wykluczył, aby decyzja prezydenta Poznania wydana została w wyniku umyślnego, czy też nawet nieumyślnego przekroczenia przysługujących jemu uprawnień bądź niedopełnienia obowiązków w myśl przepisów kodeksu karnego.
Od obu tych decyzji mieszkańcy złożyli odwołania do organów nadrzędnych.

Tajemniczy inwestor czyli Wechta

Pozwolenie na budowę otrzymała nieznana nikomu na poznańskim rynku deweloperskich firma Duwe-Trans z Kościana. Ale tajemnicą Poliszynela jest, że za inwestycją stoi znany poznański deweloper Wechta. Zresztą nie trzeba rozszyfrowywać tajemnic, bo firma oferuje inwestycję jako swoją zarówno w swoim biurze sprzedaży, na swej stronie internetowej, jak i na folderach z logo firmy rozprowadzanych między innymi na targach mieszkaniowych.
Wechta zachwala luksusowe apartamenty w przepięknej okolicy (co nie ulega wątpliwości). W inwestycji znajdzie się 137 mieszkań o powierzchni od 28 do 110 m kw. Oferowane są w cenie od 9,2 do 15 tys. zł netto za metr kw. Za miejsce garażowe zapłacić trzeba 49 tys. zł netto.

Deweloper oferuje nowy komfort życia. Pytanie tylko dla kogo – czy także dla okolicznych mieszkańców i zamieszkującego licznie Park Cytadela ptactwa? Tymczasem wielotonowe ciężarówki i ,,gruszki” z betonem rozjeżdżają zbudowaną z kostki brukowej, osiedlową ulicę Bastionową i parkową aleję Za Cytadelą. Ostatnio ustawianie dźwigu budowlanego na trzy dni zablokowało ulicę Żniwną.
Firma Wechta znana jest nie tylko ze swych realizacji, ale w dużej mierze z wyboru lokalizacji i organizacji przedsięwzięć, które wywołują konflikty, między innymi z lokalnymi społecznościami i są kwestionowane przez instytucje prawa. Przed rokiem głośna była walka o park Rataje oczekiwany o dziesięcioleci przez mieszkańców dzielnicy, na obszarze którego deweloper chciał budować osiedle. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaś kilkakrotnie uchylało warunki zabudowy wydawane przez Urząd Miasta.
Tam Radzie Miasta udało się w porę uchwalić plan miejscowy ustanawiający dla całego obszaru tereny zieleni zanim zapadły wiążące decyzje budowlane. Na Cytadeli sprawy są o wiele bardziej zaawansowane i nie wiadomo czy – mimo kolejnych odwołań – uda się ochronić park przed ekspansją inwestora.

Drukuj