Ceny mieszkań w Poznaniu wciąż się wahają

W II kwartale 2013 roku na poznańskim wtornym rynku mieszkaniowym nastąpiły pewne wahania średniego poziomu cen ofertowych – wynika z systematycznych badań Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego. Pod koniec czerwca w porównaniu z początkiem kwietnia średnie ceny ofertowe metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej spadły o 3 proc. Pod koniec czerwca średnia kształtowała się na poziomie 5456 zł podczas gdy na początku kwietnia – 5540 zł.

Większość cen ofertowych mieszkań (41 proc.) mieściła się w przedziale 5-7 tys. zł/m kw. Około 38 proc. ofert stanowiła grupa mieszkań tanich, na ogół do remontu, poniżej 5 tys. zł za metr. Mieszkania najdroższe stanowiły około 11 proc. ofert.
Struktura oferowanych mieszkań według ich wielkości wykazała pewne zmiany w porównaniu z poprzednim kwartałem. Zmniejszył się w ofercie udział lokali dużych, a zwiększył małych i średniej wielkości. Najwięcej (28 proc.) było mieszkań o metrażu 36-50, a następnie (24,5 proc.) o metrażu 51-60. 18,5 proc. stanowiły lokale powyżej 80 m kw., 16 proc. najmniejsze do 35 m kw., a 13 proc. te o powierzchni 65-80 m kw.
W II kwartale 2013 roku można było obserwować różne tendencje w kształtowaniu się cen poszczególnych rodzajów mieszkań. Nie zmieniły się średnie ceny lokali najmniejszych oraz o powierzchni 66-80 m kw. Pozostałe wielkości staniały o 1,5-4 proc.

Rozpiętość cen w II kwartale jak zwykle była duża. W grupie małych mieszkań ceny wahały się od ok. 4 do ponad 7,6 tys. zł. Oferty mieszkań do 5 tys. zł stanowiły 18 proc., a od 5 do 6 tys. – 75 proc.
Dość skoncentrowana i symetryczna była też struktura cen w grupie 36-50 m kw. Rozpiętość była co prawda duża – od 4 do 11 tys. zł – ale rozkład koncentruje się wokół średniej. Ok. 24 proc. oferowano poniżej 5 tys. zł/m kw., ponad połowa ofert mieściła się w przedziale 5-7 tys. zł, zaś powyżej tego przedziału oferowano co czwarte mieszkanie, na ogół nowe.
W podobnych cenach oferowano mieszkania o powierzchni 51-65 m kw. Ale do 5 tys. zł było tylko 6 proc. ofert, zaś pomiędzy 5 a 7 tys. większość, bo 75 proc.
W grupie powierzchniowej 66-80 m kw. ceny były również bardzo zróżnicowanie od 3,5 do 11 tys. zł za metr. Ale w przedziale do 5 tys. zł było 36 proc. ofert, a w przedziale 5-7 tys. zł – 48 proc. W 16 proc. przypadków żądano powyżej 7 tys. zł za metr.
Wyraźnie odmienne ukształtowała się struktura cenowa mieszkań największych. Ceny wahały się od 3 do 11 tys. zł. Aż 63 proc. lokali na ogół w starej zabudowie, do remontu oferowano poniżej 5 tys. zł za metr. W cenach od 5 do 7 tys. było 27 proc. mieszkań, a najdroższe stanowiły tylko 10 proc. Były to na ogół nowoczesne mieszkania, na które jednak wciąż nie ma zbyt wielu klientów.
Najwięcej mieszkań do sprzedaży pochodziło z Grunwaldu i Wildy )po ok. 28 proc.). Mało było chętnych do sprzedania swych lokali w tradycyjnych poznańskich ,,sypialniach”: na Ratajach, Winogradach i Piątkowie (od 4,3 do 7,6 proc.). Patrząc na ceny z punktu widzenia lokalizacji największe ich zróżnicowanie można stwierdzić w centrum, na Jeżycach i Grunwaldzie. W pozostałych dzielnicach rozpiętość była mniejsza. Średnie ceny nieco spadły we wszystkich rejonach Poznania z wyjątkiem centrum. Na zmiany cen miały wpływ m.in. zmiany w strukturze podaży.

W centrum aż 63 proc. lokali oferowano poniżej 5 tys. zł za metr. Między 5 a 7 tys. zł było co czwarte oferowanie mieszkanie, a droższe – na ogół nowe, w lepszym standardzie i lokalizacji – stanowiły 13 proc.
W strukturze ofert na Wildzie można wyróżnić dwie grupy. Mieszkania w starej zabudowie do 5 tys. zł stanowiły 30 proc. Mieszkania w cenie 5-6 tys. zł to 42 proc. ofert. Nowszych w cenie ponad 6 tys. zł było ok. 28 proc.
Podobny rozkład cenowy obserwowano na Winogradach.
Jak wynika z analizy w II kwartale 2013 r. na wtórnym rynku mieszkaniowym w Poznaniu – mimo że obrót jest nadal stosunkowo niski – nastąpiły pewne zmiany w strukturze ofert i rodzaju mieszkań. Średnie ceny ofertowe większości kategorii mieszkań spadły. Podaż na poznańskim rynku wtórnym jest nadal bardzo duża. Klienci mają do wyboru stosunkowo dużą i zróżnicowaną pulę atrakcyjnych mieszkań. Szansę na sprzedaż mają przede wszystkim ci właściciele, którzy wykażą dużą elastyczność w negocjacjach warunków sprzedaży. Ceny transakcyjne mieszkań znacznie różnią się od oferowanych.

Ĺšródło: kwartalny raport Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu

Drukuj