Chwiejny III kwartał w Poznaniu

W III kwartale 2012 r. na poznańskim wtórnym rynku mieszkaniowym można było obserwować duże wahania średniego poziomu cen ofertowych – wynika z systematycznych analiz Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego. Pod koniec września w porównaniu z początkiem lipca średnie ceny ofertowe 1 m kw. powierzchni mieszkalnej spadły o ponad 5 proc. z 6027 do 5706 zł. Ale w sierpniu średnia wynosiła jedynie 5111 zł.

Strukturę cen w badanym okresie można uznać za dość symetryczną. Około 18 proc. ofert stanowiła grupa mieszkań tanich, na ogół do remontu w cenie do 4500 zł/m kw. Mieszkania w cenie 4500-6000 zł stanowiły około 52 proc. ofert. Mieszkań w cenie ofertowej powyżej 6000 zł za metr było około 30 proc.
Struktura oferowanych mieszkań według ich wielkości – w porównaniu z ubiegłym kwartałem – również wykazała znaczące zmiany. Zwiększył się w ofercie udział mieszkań małych o powierzchni do 35 m kw. oraz mieszkań dużych, ubyło natomiast mieszkań średniej wielkości.
Również struktura cen mieszkań według ich wielkości w ciągu III kwartału nieco zmieniła się. Znacząco wzrosły (o 26 proc.) oczekiwania cenowe właścicieli najmniejszych lokali do 35 m kw. Więcej (o kilkanaście procent) żądali też właściciele lokali średniej wielkości. Natomiast średnia cena mieszkań największych, powyżej 80 m kw. spadła o 9 proc.

W grupie małych mieszkań do 35 m kw. ceny wahały się od około 4 do ponad 10 tys. zł. Ale oferty do 6000 zł stanowiły aż 67 proc., a od 6000 do 7000 zł – 20 proc. Powyżej 7000 zł oferowano 11 proc. lokali.
Struktura cenowa w grupie 36-50 m kw. była dość skoncentrowana i symetryczna. Rozpiętość mieściła się w przedziale od 4000 do ponad 8000 zł. Wokół średniej nastąpiło duże skoncentrowanie cen. Około 89 proc. lokali oferowano poniżej 6000 zł/m kw.
Stosunkowo dużą i skoncentrowaną grupę stanowiły lokale o powierzchni 51-65 m kw. Ceny ofertowe wahały się od 4000 do 14.000 zł za metr. W przedziale do 5000 zł było 27 proc. ofert, a od 5000 do 6000 zł – 47 proc.
W dość skoncentrowany chociaż niesymetryczny sposób ukształtował się rozkład cen mieszkań o powierzchni 66-80 m kw. Rozpiętość cen oscylowała od prawie 3500 do 12.000 zł. W przedziale od 3500 do 5000 zł znajdowało się 49 proc. ofert, a w przedziale 5000-6500 – 26 proc.
Wyraźnie odmienna niż w innych grupach była struktura cen mieszkań powyżej 80 m kw. Ceny w tej grupie wahały się od 3000 do ponad 11.000 zł. 51 proc. lokali na ogół w starej zabudowie, często do remontu i modernizacji oferowano poniżej 5000 zł. Duże mieszkania w cenie 5000-7000 stanowiły kolejne 35 proc. ofert, a w cenie powyżej 7000 zł było ich 14 proc. Były to nowoczesne mieszkania typu apartamenty, na które ciągle jednak brak klientów.
Jak już można było zauważyć rozpiętość cen oferowanych mieszkań w III kwartale była jak zwykle duża. Największe różnice wystąpiły w centrum miasta i na Grunwaldzie. W pozostałych rejonach Poznania ceny były znacznie mniej zróżnicowane. Średnie ceny ofertowe wzrosły w centrum miasta, na Grunwaldzie i Piątkowie, natomiast spadły na Winogradach.
Podaż mieszkań w centrum, na Piątkowie i Wildzie zwiększyła się.
Z zestawień cenowych wynika, że struktura cen w analizowanych rejonach była zróżnicowana i nieco inna w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Świadczy to o ciągłych zmianach zachodzących w podaży na rynku wtórnym.

W centrum mieszkania w starej zabudowie oferowane do 4500 zł za metr stanowiły 17 proc. Następne 32 proc. lokali oferowano pomiędzy 4500 a 5500 zł. W cenie od 5500 do 6500 było 20 proc. ofert, a powyżej 6500 oferowano 34 proc. lokali na ogół w lepszym standardzie i lokalizacji.
W zwiększonej ofercie na Wildzie struktura była dość zróżnicowana. Mieszkania w starej zabudowie oferowane do 4000 zł stanowiły 27 proc. W cenie od 4000 do 6000 zł było 61 proc. ofert, a na ogół nowych mieszkań powyżej 6000 zł było około 12 proc.
Dość mało zróżnicowana była oferta na Winogradach. 19 proc. stanowiły tradycyjne mieszkania do 5000 zł. Od 5000 do 5500 zł oferowano 52 proc. mieszkań, zaś 21 proc. oferowano w przedziale 5500-6000 zł.
Obrót na poznańskim wtórnym rynku mieszkaniowym jest nadal niski. Nie odnotowano zbyt dużej liczby transakcji. Znaczące wahania średniego poziomu cen ofertowych mogą świadczyć o próbach dostosowania oferty rynkowej do możliwości finansowych klientów. Podaż na poznańskim rynku jest nadal bardzo duża i klienci mają do wyboru dużą ilość atrakcyjnych mieszkań. Szanse na sprzedaż – zdaniem pracowników KIiN – mają przede wszystkim właściciele małych lokali, którzy wykażą dużą elastyczność w negocjacjach warunków sprzedaży. Ale ciągle brak wyraźnych oznak ożywienia na rynku i klienci wciąż chyba oczekują przede wszystkim na zliberalizowanie zasad udzielania kredytów hipotecznych. Sezon wakacyjny nigdy nie cechował duży obrót na rynku mieszkaniowym. Ekonomiści oczekują, że dopiero jesienią dojdzie do pewnego wzrostu obrotowe na wtórnym rynku mieszkaniowym.

Ĺšródło: Kwartalny raport Katedry Inwestycji i Nieruchomości UEP ,,Rynek powierzchni mieszkalnych w III kwartale 2012″

Drukuj