Drogo-cenne kamienice

Prawie nikt nie chce kupować mieszkań w odrestaurowanych przez poznański magistrat, staromiejskich kamienicach. Przez kolejną zimę domy będą stały puste. I powiększały koszty rzędu 20 tys. zł miesięcznie. Poznań zamiast sprzedawać lokale w odrestaurowanych niemałym kosztem kamienicach na Starym Mieście, generuje koszty. Nadchodzące miesiące przyniosą dalsze straty. Miasto ma do sprzedania 49 mieszkań w czterech kamienicach: przy ul. Wielkiej, Gołębiej i Grobli. Ale niestety kolejne przetargi – w dwóch lokalizacjach organizowane już po raz drugi – kończą się fiaskiem. Podczas drugiego przetargu dotyczącego ul. Gołębiej 3 sprzedano tylko jedno lokum (o czym piszemy szerzej na tej stronie). I to dla firmy, która z tym miejscem wiąże swoje plany.
Co prawda w najbliższy poniedziałek odbędzie się jeszcze jeden przetarg na 18 mieszkań i 2 lokale użytkowe przy Grobli 5, ale nie należy wiązać z nim wielkich nadziei. Będzie to już ostatnie podejście do sprzedaży miejskich mieszkań w tym roku. Procedury formalne sprawiają, że kolejne przetargi można zorganizować za 3-4 miesiące. Czyli przez kolejną zimę kamienice będą stały puste. I powiększały straty, bo domy trzeba zimą ogrzewać, aby wilgoć nie dokonała zniszczeń, a także ochraniać przed kradzieżami i dewastacją. Miesięczny koszt utrzymania szacowany jest na 20 tys. zł.
Koszty związane utrzymaniem pięciu kamienic po renowacji (piąta to Wroniecka 24, w której jednak w lipcu wszystkie mieszkania zostały sprzedane) są więc niebagatelne. Zarząd Komunalnych Zasobów Mieszkaniowych wydał na to już prawie 380 tys. zł. To tyle, ile spółka Ceramika Group zapłaci za 40-metrowe mieszkanie przy Gołębiej. A jeśli przyjąć, że ceny wywoławcze są zawyżone, miasto traci równowartość jeszcze większego lokum. Traci pieniądze z budżetu, który powstaje z pieniędzy podatników.
– Najwięcej kosztuje ochrona tych obiektów, bo do dziś wydaliśmy na nią prawie 300 tys. zł. Pozostawienie jednak wolnych, wyremontowanych mieszkań bez dozoru byłoby zbyt ryzykowne. Reszta to koszty ogrzewania, energii elektrycznej i administrowania – informuje Magdalena Gościńska, rzecznik prasowy ZKZL.
Dlaczego koszty są tak wysokie? Bo kamienice stoją puste już od półtora roku. Jako pierwsze wyremontowane były domy przy Grobli 4 i 5. Prace w nich ukończono w kwietniu 2008. Budynki przy ul. Gołębiej 3, Wielkiej 11 i Wronieckiej 24 były gotowe w lipcu 2008. Przeszło rok trwały procedury formalne przygotowujące obiekty do sprzedaży, bo pierwsze przetargi odbyły się w czerwcu i lipcu tego roku.
Dlaczego lokale położone na urokliwej, poznańskiej Starówce nie znajdują nabywców? Bo ich ceny są ewidentnie zawyżone. Dziś oscylują one pomiędzy 7400 a 9400 zł za metr kwadratowy. Latem były jeszcze wyższe. Co prawda deweloperzy budujący nowe domy przy pobliskich Garbarach czy Wierzbowej oferują podobne stawki, ale i u nich efekty sprzedaży są nikłe. Jednak w przeciwieństwie do nieruchomości miejskich obiekty te są jeszcze w budowie i inwestorzy teoretycznie na nabywców mogą jeszcze poczekać. W każdym razie nie muszą dokładać do nie sprzedanych lokali.
Czy polityka cenowa miasta w stosunku do swych nieruchomości jest racjonalna? Patrząc z punktu widzenia ponoszonych kosztów należy postawić to w wątpliwość. Potwierdzenie znajdujemy na tym samym miejskim podwórku. Jak wspomniałam, w kamienicy przy Wronieckiej w lipcu sprzedano wszystkie mieszkania, choć ceny wywoławcze były analogiczne jak w pozostałych. Czym zatem ta nieruchomość przyciągnęła nabywców. Ano tym, że jest ona wpisana do rejestru zabytków. A w takim razie nabywca płaci tylko 50 procent wylicytowanej ceny. A zatem za ceny o połowę, a w najgorszym przypadku o 1/3 niższe od żądanych przez miasto (niektóre mieszkania były kilkakrotnie licytowane i uzyskały ceny wyższe od wywoławczych) nabywcy się znajdą.
Jakie są dalsze plany władz Poznania wobec niesprzedanych kamienic?
– Zdajemy sobie sprawę, że koszty utrzymania kamienic z niesprzedanymi mieszkaniami są wysokie. W najbliższym czasie wiceprezydent Mirosław Kruszyński podejmie decyzję o ponownym zorganizowaniu przetargów lub o realizacji innych stosownych działań. Jesteśmy świadomi wpływu wysokości cen na powstanie obecnej sytuacji, dlatego ich kwestia zostanie raz jeszcze poddana pod rozwagę – stwierdza Rafał Łopka z biura prasowego Urzędu Miasta Poznania.

Zdaniem eksperta Adama Henclewskiego – doradcy rynku nieruchomości

Od samego początku miasto popełniło kardynalne błędy.
Rozpoczynając rewitalizację kamienic trzeba mieć jasno określony cel. Rewitalizacja dla samej tylko rewitalizacji nie ma żadnego sensu, bo prowadzi do efektu, jaki mamy obecnie czyli, że wprawdzie kamienice są odnowione, ale stoją puste i generują koszty z pieniędzy podatników.
Żaden inwestor prywatny nie pozwoliłby sobie na to, aby przed podjęciem decyzji o wydaniu swoich pieniędzy nie mieć planu i nie wiedzieć jaki ma być efekt końcowy. Tymczasem, jak wcześniej donosiły media, miasto najpierw chciało kamienice przeznaczyć dalej na wynajem, a potem na sprzedaż . W sprawie sprzedaży też nie było zgody czy chodzi o sprzedaż całych kamienic czy też poszczególnych mieszkań.
Jak już podjęto decyzję o sprzedaży mieszka, to z niewiadomych powodów ślimaczyły się procedury formalne. A przecież dokumenty potrzebne do ustanowienia odrębnych własności lokali zatwierdzają sami urzędnicy miejscy. Chodzi tutaj o zaświadczenia o samodzielności lokali (wydaje prezydent) oraz o wypisy z kartoteki lokali, co z kolei załatwia „Geopoz”.
Jednak moim zdaniem największy błąd został popełniony przy ustalaniu ceny ofertowej do przetargu. Każdą nieruchomość (lokal) można sprzedać pod warunkiem jednak, że ustali się realną (na dany moment) cenę ofertową. Jest to szczególnie ważne w sytuacji, gdy ceny mają tendencję malejącą, a rynek znajduje się w fazie kryzysu. Tak było w tej sytuacji.
Zabrakło chyba wyobraźni rzeczoznawcy majątkowemu, który wykonywał operat szacunkowy. Zamiast więc przyjąć, że ceny będą maleć i należy to uwzględnić w wycenie, zapewne sięgnięto do transakcji z przeszłości, które opiewały na ceny dawno już znajdujące się poza aktualnym rynkiem. Dalsze tego konsekwencje są dzisiaj znane. Kamienice stoją puste.
To prawda, że na przetargu znacznie łatwiej sprzedaje się mieszkania w sytuacji, gdy ceny rynkowe rosną. Nie znaczy to jednak, że nie można sobie poradzić także w sytuacji odwrotnej, takiej jak dzisiaj. Trzeba się tylko profesjonalnie do tego przygotować lub zatrudnić fachowców.

Drukuj