Jak i gdzie mieszkamy

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych stanowi jeden z podstawowych aspektów każdej gospodarki. Jaki jest polski zasób mieszkaniowy? Jak wypada na tle pozostałych krajów Unii Europejskiej? Jak mieszkają Polacy? Po odpowiedzi na te i inne pytania zapraszam do lektury niniejszego artykułu.

Na wstępie warto zaznaczyć, że odpowiedź na pytanie o kondycję zasobu mieszkaniowego w całej jego złożoności nie jest jednoznaczna. W zależności od przyjętej perspektywy otrzymane wnioski mogą być odmienne lub nawet sprzeczne, stąd dla pełnego zobrazowania stanu faktycznego niezbędne jest przeprowadzenie analizy ilościowej oraz jakościowej. Znając odpowiedź na pytanie nie tylko ile, ale również jakie mamy lokale możliwe jest dokonanie diagnozy stanu faktycznego.

Zasób mieszkaniowy w Polsce – ujęcie ilościowe
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego na koniec 2018 roku na polski zasób mieszkaniowy składało się 14 615 112 lokali i domów mieszkalnych.

Zdecydowana większość nieruchomości mieszkalnych (78,97%) stanowi własność osób fizycznych. Do grupy tej zalicza się przede wszystkim lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych, zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, a także budownictwo jednorodzinne. O tych drugich warto pamiętać, ponieważ dyskurs publiczny o stanie mieszkalnictwa często pomija ten segment nieruchomości i ogranicza się tylko do lokali mieszkalnych, a to właśnie domy jednorodzinne mają bardzo istotny udział w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza na terenach wiejskich. Dodatkowo, procesy suburbanizacji związane z wyprowadzką zamożniejszej części społeczeństwa z mieszkań w miastach do domów zlokalizowanych na obrzeżach lub pod miastami powoduje zwiększenie się sektora prywatnego najmu lokali mieszkalnych.

Drugim co do wielkości segmentem rynku jest zasób spółdzielczy, którego udział wynosi 13,90%. Jego wyodrębnienie z poprzedniej grupy wynika z faktu, że spółdzielnie są osobami prawnymi natomiast – co do zasady – zasób spółdzielczy jest własnością prywatną o czym stanowi art. 3 Prawa spółdzielczego[2]. Istotną rolę odgrywa również zasób komunalny z udziałem 5,76%. Pozostałe nieruchomości – zakładów pracy, Skarbu Państwa czy należące do TBS, nie mają znaczącego udziału (mniej niż 1%) w strukturze zasobu.

Przedstawione powyżej dane GUS niosą za sobą pewne ograniczenia. Nie zawierają informacji o faktycznych użytkownikach lokalu i tym samym nie jest możliwe określenie na ich podstawie wiarygodnej wielkości rynku najmu. Bliższe dane w tym zakresie można znaleźć w statystyce międzynarodowej. Poniżej przedstawiono dane, dotyczące struktury zasobu mieszkaniowego w Polsce ze względu na tytuł prawny do zajmowanego lokalu:

Na podstawie danych zgromadzonych przez Eurostat[3] można wyciągnąć wniosek, iż kondycja polskiego zasobu nieruchomości jest bardzo zadowalająca. Zdecydowana większość (84%) gospodarstw domowych zajmuje lokale, będące ich własnością. Co istotne, w przeważającej części jest to prawo własności nie obciążone hipoteką (72,70%), podczas gdy lokali nabywanych z wykorzystaniem finansowania zewnętrznego jest 11,30%.

Rynek najmu w Polsce ma zdecydowanie słabszą pozycję – stanowi jedynie 16%. Przy tym funkcjonuje na tym rynku najem wolnorynkowy (4,3%) oraz nierynkowy (11,7%). Ten ostatni przez Eurostat jest definiowany jako najem z czynszem zredukowanym lub bezczynszowym. Można domniemywać, że chodzi tu o lokale komunalne (czynsz niższy niż rynkowy) lub socjalne (bezczynszowe).

Jak Polska wypada na tle pozostałych krajów UE? Szersza analiza danych Eurostat wykazuje korelację pomiędzy poziomem rozwoju gospodarczego a strukturą prawa do zajmowanego lokalu. Charakterystyczne dla Polski: duży udział prawa własności, przy równoczesnym niewielkim udziale obciążeń hipotecznych i rynku najmu są spotykane w wielu krajach tzw. nowej UE – krajach Europy środkowo-wschodniej, państw bałtyckich. W czołówce najbardziej rozwiniętych państw europejskich: Niemczech, Niderlandach czy Szwajcarii widoczny jest odwrotny trend tj. istotna rola najmu w zasobie mieszkaniowym ogółem oraz przewaga finansowania zewnętrznego (hipotecznego) w prawie własności.

Analiza ilościowa nie odpowiada jednoznacznie na pytanie o kondycję polskiego zasobu mieszkaniowego. Liczbowo Polska oraz pozostałe kraje „nowej UE” – w tym Rumunia i Bułgaria wypadają znacznie lepiej od najbardziej rozwiniętych krajów wspólnoty, co przeczy nie tylko podstawowym wskaźnikom makroekonomicznym lecz także zdrowemu rozsądkowi. Przeanalizowane dane wskazują, że w mniej rozwiniętych krajach gospodarstwa domowe są bardziej przywiązane do swoich mieszkań, które zdecydowanie rzadziej są obciążone hipotecznie.

Źródło:portalsamorzadowy.pl
[1] GUS, Bank Danych Lokalnych, www.bdl.stat.gov.pl

[2] Ustawa z dnia 16 września 1982 roku Prawo spółdzielcze

[3] https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics#Tenure_statu

x

Zobasz także

Wartość nieruchomości

Narodowy Bank Polski poinformował, że szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 ...

Ilu brakuje nam mieszkań

Na koniec 2020 r. w Polsce było ponad 15 mln mieszkań. W miastach liczba mieszkań ...

Zmierzch galerii handlowych

Koniec epoki galerii handlowych. Miasta zabierają się za zmiany. Do końca 2030 roku w Poznaniu ...

Tłoczno, ale poza podium

Oto najbardziej zatłoczone miasta w Polsce. Problemem dobór inwestycji w transport zbiorowy Łódź jest najbardziej ...

29. mkw. dla Polaka

Na statystycznego Polaka przypada 29 mkw. przestrzeni mieszkalnej. Gorzej tylko w Rumunii Zespół analiz HRE ...