Jaka polityka mieszkaniowa?

Władze Poznania przygotowują program polityki mieszkaniowej miasta na lata 2012-2022. Przygotowany przez specjalistów projekt poddawany jest debacie społecznej. Aktualną politykę mieszkaniową uchwalono w Poznaniu w 2000 r. Ale przez ten czas – jak podkreśla Aleksandra Koniczna, wicedyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej – zmieniła się sytuacja gospodarcza i społeczna oraz przepisy. Toteż w ubiegłym roku miasto podpisało umowę z Instytutem Gospodarki Nieruchomościami w Katowicach na opracowanie projektu polityki mieszkaniowej na kolejną dekadę. ING jest autorem ponad 300 strategicznych opracowań dla polskich miast. Projekt polityki mieszkaniowej Poznania na lata 2012-2022 jest dokumentem otwartym, który odzwierciedla potrzeby oraz podstawowe działania związane z rozwojem gospodarczym, społecznym i przestrzennym. Polityka przedstawia cele strategiczne i kierunki działań w zakresie rozwoju sektora mieszkaniowego do 2022 r., uwzględniając różne formy inwestowania na terenie miasta.
Na poziomie władz miasta celem polityki mieszkaniowej jest tworzenie warunków zapewniających gospodarstwom domowym możliwość zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zgodnie z własnymi preferencjami, aspiracjami i możliwościami ekonomicznymi poprzez zastosowanie odpowiednich instrumentów na etapie procesu inwestycyjnego, w fazie nabywania prawa do mieszkania, a następnie w fazie eksploatacji zasobu mieszkaniowego.
Instrumenty służące realizacji określonych w strategii celów dostosowane są do obserwowanych i wynikających z analizy problemów miasta w sektorze mieszkalnictwa, a ich realizacja przyczyni się do zwiększenia dostępności mieszkań dla wszystkich grup ludności oraz poprawy jakości zamieszkania.
Analiza aktów prawnych normujących zadania gminy na płaszczyźnie gospodarki mieszkaniowej prowadzi do wniosku, że rolą gmin jest aktywna pomoc w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, a skierowana jest w szczególności do najbiedniejszych, poprzez zapewnienie lokalu nadającego się do zamieszkania. Gmina powinna posiadać w swoim zasobie przede wszystkim lokale socjalne, przeznaczane na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najuboższych oraz na wykonanie wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego.
Dla realizacji niniejszych zadań gmina wykorzystuje mieszkaniowy zasób gminy lub realizuje je w inny sposób, np. może wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować gospodarstwom domowym, spełniającym ustawowe kryteria dochodowe.
Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności zadania te związane są z gospodarką mieszkaniową i obejmują następujące kwestie:
* ładu przestrzennego,
* gospodarki nieruchomościami,
* gminnych dróg, ulic,
* wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz,
pomocy społecznej,
* gminnego budownictwa mieszkaniowego.
Gospodarka nieruchomościami w Poznaniu obejmuje następujące obszary:
a) racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym:
* zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najuboższych mieszkańców poprzez odpowiednią podaż lokali socjalnych, komunalnych, zamiennych i tymczasowych pomieszczeń,
* finansowanie wypłat dodatków mieszkaniowych,
* wynajmowanie lokali z zasobu prywatnego,
* racjonalne zarządzanie i administrowanie zasobami mieszkaniowymi,
* prowadzenie polityki czynszowej, zapewniającej odpowiednie środki na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, przy zachowaniu koniecznej ochrony dla ekonomicznie słabych grup ludności,
* określenie właściwych zasad prywatyzacji zasobu komunalnego,
b) tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego:
* realizację komunalnej infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu,
* rozwój przestrzenny miasta,
*dynamizowanie migracji mieszkańców w obrębie zasobu mieszkaniowego miasta w celu optymalizacji wykorzystania powierzchni,
* dynamizowanie budownictwa na wynajem realizowane przez towarzystwa budownictwa społecznego,
* partnerstwo publiczno-prywatne,
c) podwyższenie jakości zamieszkania:
* remonty budynków i lokali mieszkalnych będących w gestii miasta.
Projekt Polityki Mieszkaniowej Miasta Poznania na lata 2012-2022 odzwierciedla skalę potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o różnym statusie dochodowym, wymaga od władz miasta wszechstronnych działań w obszarze mieszkalnictwa, w szczególności tworzenia warunków dla realizacji budownictwa mieszkaniowego dla osób niebędących w stanie samodzielnie zrealizować potrzeb mieszkaniowych. Koniecznym jest podjęcie przez miasto niezbędnych działań zmierzających do uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla tych części miasta, które nie zostały jeszcze objęte planami. Adresatami niniejszej polityki są więc – obok władz miasta – inwestorzy, deweloperzy, towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe oraz pozostali zarządcy zasobów mieszkaniowych.
W Poznaniu jest około 240 tys. mieszkań, w tym 13.605 stanowi własność komunalną. Wielkość zasobu mieszkaniowego ogólnie ulega wzrostowi, nie mniej jednak mieszkania z wielkiej płyty z lat 1971-1988 położone w dzielnicy Stare Miasto i Nowe Miasto nadal stanowią jego znaczną część. Według danych zawartych w Strategii Rozwoju Miasta Poznania do roku 2030 szacuje się, że w Poznaniu obecnie brakuje od17 do 20 tys. mieszkań. O niezaspokojonych potrzebach najuboższych w Poznaniu świadczy narastająca ilość osób oczekujących na mieszkanie z zasobu miasta, liczba niezrealizowanych wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego oraz wysokość odszkodowań wypłacanych z tego tytułu. Na mieszkanie socjalne oczekuje w mieście 1767 rodzin. Dodatkowo zarejestrowane są wyroki, w których jednocześnie orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego i o braku tego prawa obejmujące 520 rodzin.
W Poznaniu odnotowuje się ciągły spadek liczby ludności, co powinno kreować perspektywy zmniejszenia deficytu mieszkaniowego. Powodem tego spadku jest w głównej mierze ujemne saldo migracji. Migracja mieszkańców odbywa się przede wszystkim do miejscowości w pobliżu Poznania. Według danych GUS w latach 2002-2010 ludność powiatu poznańskiego wzrosła o ponad 57 tys. osób, czyli o ponad 21 proc., podczas, gdy liczba mieszkańców Poznania spadła o ponad 25 tys., tj. o ponad 4,6 proc. W analizowanych latach odnotowano również niekorzystne zmiany w strukturze wieku mieszkańców. Pogłębił się proces starzenia społeczeństwa w Poznaniu – zwiększyła się liczba ludności w wieku poprodukcyjnym.
Jednym z głównych ograniczeń rozwoju budownictw jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego znacznej części miasta. W połowie ub. r. miasto posiadało 122 plany, które obejmowały 29 proc. powierzchni. W opracowaniu było 99 dalszych planów dla 35 proc. miasta.
– Nie ma miasta w Polsce mającego budżet pozwalający na zapewnienie mieszkań wszystkim. Miasto musi być animatorem działań dla wszystkich inwestorów – stwierdził Arkadiusz Borek, prezes katowickiego ING podczas debaty zorganizowanej w Urzędzie Miasta.
W ubiegłym tygodniu w urzędzie odbyła się debata nad przygotowanym projektem polityki mieszkaniowej, w której oprócz reprezentantów magistratu, radnych i instytucji związanych z miastem wzięło udział m.in. kilkudziesięciu przedstawicieli organizacji zainteresowanych problematyką mieszkaniową.
Szereg braków w przygotowanym dokumencie zarzucili jego autorom reprezentanci stowarzyszenia My Poznaniacy. Ich zdaniem brakuje reakcji miasta na wzrost odszkodowań dla właścicieli budynków mieszkalnych za nie zrealizowane wyroki eksmisyjne. Miasto nie chce budować lokali socjalnych, lecz wprowadza ubogich do istniejących w złym stanie technicznym, przez co powstaje getto ubogich w centrum. Stowarzyszenie skrytykowało budowę domów komunalnych na obrzeżach. Powinny być lokowane w centrum, aby dać impuls do jego odnowy. My Poznaniacy są przeciwni restrukturyzacji Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych przekształcającej go w spółkę prawa handlowego, gdyż utrudni to kontrolę społeczną nad sprzedażą mieszkań miejskich. Nie podoba im się też pomysł przekazywania kamienic deweloperom w zamian za mieszkania, gdyż są to podejrzane transakcje. Lepiej jeśli miasto będzie budować nowe domy.
Zdaniem społeczników dokument nie odnosi się do koncepcji miasta zwartego – Poznań rozlewa się. Brakuje w nim elementów wspierających rewitalizację centrum oraz deklaracji co do tempa zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Postulują oni m.in. stworzenie katalogu cennych kamienic, które nie powinny być zbywane, czy kupno od deweloperów prawa do wynajmu lokali.
Do uwag i postulatów odnosił się Jarosław Pucek, dyrektor ZKZL. Nie zgodził się z opinią, że miasto nic nie robi w kwestii odszkodowań. W ZKZL jest kilka projektów na obniżenie ich wysokości, na przykład w wyniku ugód pozasądowych zaoszczędzono 1,5 mln zł. Zdaniem Pucka rozmowy z deweloperami pokazały, że najem w ich zasobach jest dla miasta nieopłacalny. Zarząd wyodrębnił 250 kamienic o wartościach architektonicznych, które wyłączono ze sprzedaży.
Z kolei dyrektor Aleksandra Koniczna poinformowała o zamierzeniach Poznańskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Stworzono na przykład projekt Absolwent, PTBS myśli też o budowie mieszkań do wynajęcia z planem dochodzenia do własności. To propozycja dla osób średniozamożnych, którzy mają problem z uzyskaniem kredytu w banku na kupno lokum (kredyt na budowę zaciąga TBS, a lokator spłaca go systematycznie w czynszu). Po likwidacji Krajowego Funduszy Mieszkaniowego TBS-y straciły tanie źródło finansowania swych inwestycji.
Zdaniem radnego Mariusza Wiśniewskiego, przewodniczącego komisji rewitalizacji polityka mieszkaniowa miasta nie powinna być ograniczona do sfery socjalnej. Potrzebna jest zróżnicowana oferta mieszkaniowa. Miasto przez swe spółki powinno rozwijać budownictwo na wynajem (także z możliwością wykupu). Jeśli miasto będzie aktywniejsze na rynku, to inni inwestorzy będą tańsi – twierdzi radny.
Według niego do programu polityki trzeba dołączyć specjalny projekt śródmieście-centrum. Miasto powinno też wskazać jakie miejskie grunty poprzemysłowe i powojskowe przeznaczyć na budownictwo komunalne lub sprzedać deweloperom. Należy też wskazać dla nich grunty nie należące do miasta. W projekcie ,,kamienice za mieszkania” należy zachować funkcję mieszkaniową po remoncie. Miasto powinno też stworzyć zachęty dla prywatnych właścicieli kamienic do ich remontu.
Sporo wypowiedzi dotyczyło sytuacji lokatorów prywatnych kamienic mających stare przydziały administracyjne na mieszkania, a teraz nękanych przez właścicieli (na kanwie sytuacji mieszkańców z ulicy Stolarskiej i kilku innych wcześniejszych przypadków wywołanych przez ,,czyścicieli kamienic”). Dlaczego miasto nie reaguje na nie?
– Dopóki kwestie te nie zostaną rozwiązane systemowo na szczeblu państwa w żadnym mieście nie załagodzi się tych problemów – tłumaczyła dyrektor Aleksandra Konieczna. Wtórowała jej radna Lidia Dudziak stwierdzająca, że problemem tym nie interesują się posłowie, ani Związek Miast Polskich. – Musi być odpowiednia ustawa sejmowa, trzeba zmusić posłów do pracy nad nią – kwitowała radna.
Pod koniec debaty jej uczestnicy wyrazili rozgoryczenie brakiem konkluzji z niej płynącej. – Czy spotkaliśmy się tylko po to, aby sobie pogadać – pytano z wyrzutem. Wiceprezydent Mirosław Kruszyński zapewnił jednak, że wszystkie opinie i postulaty zostaną wzięte pod uwagę przy dalszych pracach nad dokumentem.
Naprzeciw oczekiwaniom społeczników wyszedł radny Tomasz Lewandowski, przewodniczący komisji gospodarki komunalnej i polityki mieszkaniowej, który zobowiązał się do przeprowadzenia w dalszych pracach nad projektem cyklu debat z podziałem na zagadnienia tematyczne.
– Trzeba skoncentrować się na kilku wybranych zagadnieniach, aby nie mówić na zmianę o wszystkim. To początek dyskusji. Należy jasno określić na co miasto stać – stwierdził przewodniczący Lewandowski, co spotkało się z aprobatą zebranych.

Na zdjęciu: W ostatnich miesiącach cztery budynki komunalne stanęły na Głuszynie

Drukuj