Maleje margines bezpieczeństwa inwestycji

Rozmowa z Adamem Grynhoffem, prezesem GGW Development o sytuacji na poznańskim rynku deweloperskim

Firma GGW ma obecnie w ofercie dwa typy inwestycji: domy bliźniacze na Morasku oraz mieszkania w zabudowie wielorodzinnej na Ratajach. Która oferta spotyka się z większym zainteresowaniem?
– U nas popyt jest na jedno i na drugie. Obniżyliśmy cenę na Ratajach, część do poziomu programu Rodzina na Swoim, część po 5600 zł i w listopadzie i grudniu sprzedaliśmy 40 mieszkań z 67 jakie są.

To jak na obecne czasy całkiem dobry wynik. Czy powodem jest tylko obniżka ceny, czy również lokalizacja? Jakie są powody tego wzrostu sprzedaży?
– Rataje to na pewno bardzo dobra lokalizacja, a my mamy obecnie jedną z najniższych cen w tym rejonie. Myślę, że w grudniu klienci rzucili się na Rodzinę na Swoim ze względy na to, że od stycznia zmieniły się warunki udzielania kredytów i ludzie chcieli jeszcze skorzystać z dogodniejszych warunków. Część brała kredyty z dopłatą, część zwykle komercyjne, ale ludzie przestraszyli się zmianą przepisów w udzielaniu kredytów, rekomendacją SII i w grudniu mieliśmy szturm.
Sprzedaliśmy w większości kawalerki, mieszkania dwupokojowe i trzypokojowe. Czteropokojowe cieszą się mniejszym zainteresowaniem, ale w styczniu ludzie pytają również o nie.
Jeśli chodzi o Morasko, to zawsze będzie ono cieszyć się dużym powodzeniem, bo jest to bardzo dobra lokalizacja w Poznaniu. A w samym Poznaniu nie ma wielkiej oferty domów.

No właśnie! Czy w Poznaniu opłaci się budować domy? Oferta jest niewielka, a poznaniacy wyprowadzają się do ościennych gmin. Jak ich zatrzymać?
– Na pewno się opłaci, ale brakuje gruntów pod to budownictwo. Miasto nie uchwala planów zagospodarowania przestrzennego. Na Morasku na plan miejscowy czekamy już 10 lat. Żeby zabudować Morasko nie wszędzie można to zrobić na podstawie warunków zabudowy, bo nie wszędzie jest sąsiedztwo. Odpowiednich gruntów zatem brakuje i dlatego oferta jest niewielka.
Z pewnością można znaleźć domy tańsze niż u nas, ale są one zlokalizowane w ościennych miejscowościach: Swarzędzu, Luboniu, na Plewiskach. Lecz wtedy trzeba wyprowadzić się z Poznania do powiatu i brać pod uwagę konieczność dojazdu.
Morasko cieszy się dużym powodzeniem, bo jest blisko do Piątkowa i do Pestki, do szkół, przedszkoli czy centrów handlowych na Piątkowie, a jednak jest to enklawa, gdzie wokół będzie dużo zieleni i w miarę spokojnie. Czyli mieszkamy za miastem, ale równocześnie blisko całej infrastruktury miejskiej.

Wiem, że ta inwestycja jest podzielona na etapy. Czyli jest szansa, że będzie się rozwijała?
– Tak. W tej chwili mamy 10 domów w budowie i sprzedaży, z tego połowa jest sprzedana. A budowa zakończy się w czerwcu. Potem będzie następny etap.

Wspomniał Pan o braku planów miejscowych. Czy w takim razie w Poznaniu łatwo być deweloperem? Czy władze miasta sprzyjają inwestorom?
– Absolutnie nie. Załatwienie warunków zabudowy, czy pozwolenia na budowę to jest droga przez mękę. Trwa to bardzo długo i myślę, że miasto nie sprzyja inwestorom. Czas od zakupienia gruntu, przez uzyskanie warunków i pozwoleń czasem liczy się w latach. Czas przygotowania inwestycji jest więc bardzo długi.
A poza tym w niektórych częściach Poznania duże problemy są z infrastrukturą. Nawet gdyby uzyskało się warunki zabudowy, to inwestor musi wybudować kanalizację, deszczówkę, albo wodociąg, gdyż miasto przerzuca to na niego. A w niektórych miejscach Aquanet odmawia zgody na podłączenie, bo są przeciążone sieci. To co z tego, że jest grunt pod budowę, jak nie można włączyć się do systemu.
Oczywiście w ostatnim czasie sytuacja poprawia się, bo odblokują się Rataje, gdyż budowany jest ten wielki kolektor prawobrzeżny. Ale na Ratajach grunty też się kończą, bo deweloperzy zaczęli budować między starymi osiedlami, a ich mieszkańcy sprzeciwiają się temu. Miasto uchwala szybko plany pod tytułem ,,parki” i naprawdę gruntów, gdzie można budować w Poznaniu jest niewiele.
Nie jest też łatwo być deweloperem, bo ceny gruntów w minionych latach szybowały w górę, zaś ceny mieszkań spadają. Tymczasem koszty budowy rosną, chociażby dlatego, że trzeba budować parkingi podziemne. Miasto wydaje w warunkach 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. To w centrum wybudowanie 1,5 miejsca postojowego na jeden lokal wiąże się albo z dwupoziomową halą garażową, albo pod parking trzeba przeznaczyć duży teren. Przez to przy obecnych cenach sprzedaży czasem te inwestycje mogą nie zamykać się kosztowo. Chyba, że grunty mocno stanieją, ale do poziomu sprzed kilku lat jeszcze nie spadły, bo oczekiwania właścicieli tych gruntów są wciąż olbrzymie.

Czyli oczekiwania właścicieli gruntów wciąż są zbyt wygórowane w porównaniu z możliwościami rynku?..
– Myślę, że tak. Właściciele jeszcze nie zweryfikowali swego podejścia. Uważam, że grunt powinien stanowić 20 procent wartości inwestycji, a obecnie stanowi dużo więcej. Jeśli ktoś drogo kupił grunt, to jego udział może być wysoki. A ceny mieszkań – moim zdaniem – będą utrzymywały się w Poznaniu na poziomie 5300-5000 zł za metr. Bo klienci idąc do banku nie będą mieli większej zdolności kredytowej. Czyli jeśli inwestor nie będzie trzymał się tych cen, to będzie mu bardzo trudno sprzedać. Chyba, że będzie miał bardzo dobrą lokalizację. Choć w centrum było kilka lokalizacji, na których inwestorzy sparzyli się. Jest bardzo dobry standard tych budynków, wykończenie i stoją one nie sprzedane.

Bo mają wysoką cenę…
– No tak, ale jeśli kupili drogo grunt, drogo wybudowali, to trzymają cenę.

Czyli klienta na drogie mieszkania nie ma?
– No, niestety, nie ma.

Jaki w takim razie będzie rok 2012 na rynku mieszkaniowym? W jaki sposób zmiany przepisów dotyczące udzielania kredytów hipotecznych oraz ustawa deweloperska wpłyną na rynek?
– Ustawa deweloperska powoduje wzrost kosztów po stronie dewelopera. Trzeba będzie pieniądze klienta wpłacać na rachunek powierniczy, a budować z kredytu, co zwiększy koszty budowy. To szczególnie dotyczy rachunków zamkniętych, bo przy otwartych, te koszty tak znacząco nie wzrosną.
A jaki będzie ten rok? Deweloperzy chcąc przystosować się do rynku będą musieli gdzieś szukać oszczędności, potanić budowę. Czyli standard wykończenia może na tym ucierpieć i myślę, że dużym powodzeniem będą się cieszyć małe mieszkania, bo klienta na duże nie będzie stać. Największy popyt będzie na kawalerki i lokale do 50 metrów.
Jednak z drugiej strony projektując większą ilość małych mieszkań mamy problem z miejscami parkingowymi i koszty rosną. A miasto nie patrzy, czy mieszkania są duże, czy małe, tylko przyjmuje, że na jedno mieszkanie musi być co najmniej jedno miejsce postojowe, a słyszałem nawet o dwóch. Może i słusznie, ale nam wtedy koszty wzrastają. Jeśli jest to hala garażowa, to koszty są potężne i nikt z kupujących tych kosztów nie zwróci. Wybudowanie miejsca garażowego w hali będzie kosztowało 40 tysięcy złotych, a może i więcej. A teraz klient kupujący małe mieszkanie miejsca garażowego najchętniej nie kupowałby, bo nie ma na nie pieniędzy. Na Piątkowie zakończyliśmy inwestycję sprzedając 100 mieszkań, w hali garażowej mieliśmy 100 miejsc i 28 jest nadal wolnych, mimo że nie ma gdzie parkować.
W tym roku jeszcze klienci będą korzystać z programu Rodzina na Swoim. Uważam też, że na rynku część mieszkań będzie do kupienia już w stanie gotowym. Będzie wybór z mieszkań już ukończonych, bo w trakcie trwania budowy nie uda się wszystkiego sprzedać.

Co zatem powinno się zmienić, aby pobudzić budownictwo mieszkaniowe?
– Dostępność kredytów, na pewno…

No, ale ona się pogarsza…
– No właśnie, pogarsza się. Ale, żeby pobudzić sprzedaż, to trzeba zwiększyć dostępność kredytów. Bo jeśli jej nie ma, to powiedzmy sobie szczerze rynek mieszkaniowy kurczy się. Przecież rynku mieszkaniowego nie tworzą ludzie kupujący za gotówkę, choć tacy oczywiście też się zdarzają, ale takich jest niewielu. Zdecydowana większość kupuje na kredyt.

Czyli teraz możemy spodziewać się regresu na rynku?
– Tak, możemy spodziewać się regresu. Chyba, że wraz z pogorszeniem się warunków kredytowania, stanieją mieszkania. Ale one nie mogą już stanieć bardzo wyraźnie, bo wtedy deweloperzy nie zamkną się w kosztach. Bo gdy policzymy koszt gruntu, koszt pieniądza w czasie, zanim uzyska się wszystkie pozwolenia, koszty budowy, a one rosną, bo wraz ze wzrostem cen energii rośnie cena stali, betonu, materiałów wykończeniowych, okien. Rosną koszty kredytów obrotowych, które deweloperzy przeznaczają na budowę. Wobec tego margines bezpieczeństwa inwestycji zmniejsza się. A przecież nie na tym polega przedsiębiorczość, aby sprzedawać poniżej kosztów wytworzenia.

Jakie plany ma GGW Development na najbliższy czas?
– Szukamy kolejnych gruntów pod nowe inwestycje. Myślę, że dużym powodzeniem mogą się cieszyć mieszkania poza obrębem Poznania, nie w samym mieście. Tam są tańsze grunty. A jeżeli na przykład w Rokietnicy nie trzeba budować hal podziemnych, co jest ogromnym kosztem, jest tańszy grunt, a miejsca postojowe można zrobić na powierzchni, to koszty budowy są o wiele niższe i mieszkania będą tańsze. Klienci kupując te mieszkania nie będą patrzyli, że trzeba dojeżdżać, tylko że na to ich stać i tam będą kupować.
W tym roku skończymy Rataje i pierwszy etap Moraska, zaczniemy tam drugi etap i rozglądamy się za gruntami, które myślę będą musiały stanieć. A jeśli nie stanieją, to nie będzie nam się opłacało ich kupować.

No to w takim razie nie będzie chętnych na kupno. Czyli brak klienta wymusi obniżkę…
– Na rynku, gdy przychodzi jakieś załamanie, w pierwszej kolejności spadają ceny mieszkań. Dopiero musi upłynąć trochę czasu, aby spadły ceny gruntu.

Ale ceny mieszkań spadają już od trzech lat. Więc pora, aby i grunty staniały.
– Powstało błędne koło. Deweloperzy wciąż chcieli się rozwijać, szukali gruntów i zapotrzebowanie na grunty nie spadało, a ceny mieszkań zaczęły obniżać się, bo popyt na nie stał się ograniczony. Teraz już nie będzie zakupów inwestycyjnych w takiej skali, jak kilka lat temu, kiedy nakręcono popyt. Owszem, będą jacyś klienci, którzy kupią lokale do wynajęcia, ale nie będzie już tylu nabywców zagranicznych. Pozostanie przysłowiowy szary Kowalski, który będzie musiał swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić i on będzie tworzył rynek. A on nie będzie miał takiej zdolności kredytowej, aby ceny odbiły się. Uważam, że w Poznaniu to będzie poziom 5000-5300 złotych za metr.

Drukuj