Mamy różne wartości nieruchomości

Rozmowa z Adamem Futro, przewodniczącym Rady Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego z okazji 20-lecia działalności

Organizacje rzeczoznawców majątkowych zaczęły powstawać z początkiem lat 90. XX wieku, stąd dziś świętują 20-lecie swej działalności w Wielkopolsce. Czy ten zawód wraz z transformacją ustrojową musiał tworzyć się od podstaw?
– Tak, powstał po transformacji. Przedtem nie było zawodu rzeczoznawcy majątkowego, podobnie jak nie było pośredników, czy zarządców nieruchomości. Na bazie byłych biegłych powoływanych przez wojewodów powstał nowy zawód rzeczoznawca majątkowy. Nadawany był początkowo na podstawie ustawy prawo geodezyjne, a w 1997 roku na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tam się dopiero pojawiają wymienione trzy zawody nieruchomościowe. Natomiast pierwsze uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości zostały nadane w 1992 roku. Powołano zespół, zaczęto przeprowadzać egzaminy, które pozwalały ministrowi resortu budownictwa nadawać uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości.

Jakie wyzwania stanęły przed rzeczoznawcami w nowej sytuacji gospodarczej?
– Nowa sytuacja była faktycznie nowa. Dlaczego? Ponieważ przed transformacją nie było wartości rynkowej. My jako osoby, które na początku lat 90. zaczęły wyceniać nieruchomości, nie wiedzieliśmy jak to robić. Przez 50 lat nie było wartości rynkowej. Była wartość ustawowa, odtworzeniowa, wartość gruntów ustalana na podstawie dekretów. My uczyliśmy się szacowania wartości rynkowej na podstawie angielskich, niemieckich, amerykańskich wzorów i sami powolutku dochodziliśmy do tych wzorców poprzez zaprzyjaźnione zachodnie instytucje jak TEGoVA – The European Group of Valuers’ Associations oraz RICS – The Royal Institution of Chartered Surveyors, który jest światową organizacją zrzeszającą profesjonalistów związanych z branżą nieruchomości i budownictwa. Jest wiodącą instytucją promującą rozwój kwalifikacji zawodowych, utrzymywanie najwyższych standardów oraz rygorystyczne przestrzeganie kodeksu etycznego.

Jaką rolę pełnią stowarzyszenia w realizacji obowiązków przez rzeczoznawców majątkowych?
– Stowarzyszenia traktowane zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami są jakby organizacją zawodową skupiającą rzeczoznawców. Nasze wielkopolskie stowarzyszenie skupia prawie 260 rzeczoznawców majątkowych, w tym są biegli sądowi. Organizacja zawodowa zastępuje izbę zawodową, której niestety rzeczoznawcy nie mają. Wobec tego skupiają się w stowarzyszeniach na wypełnianiu statutowych zadań. Jest to przede wszystkim dostęp do informacji w zakresie ustawicznego szkolenia. Ustawa nakłada bowiem na rzeczoznawców majątkowych obowiązek, aby rocznie odbyli co najmniej 24 godziny doszkalania. Stowarzyszenie to im zapewnia.
Nasze wielkopolskie stowarzyszenie zapewnia także dostęp do periodyków, podstaw prawnych, programów typu lex polonica, czy lex maxima. Mamy sekretariat czynny codziennie i tam można wszystkie materiały niezbędne w codziennej pracy rzeczoznawcy uzyskać.
Organizacja zawodowa posiada również zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami – artykuł 157 – komisję opiniującą. Jest to statutowe ciało w stowarzyszeniu powołane do opiniowania operatów szacunkowych. Różnie jest postrzegane, ale w przypadku dwóch różnych operatów ktoś musi rozstrzygnąć między nimi. Działanie tej komisji opiniującej nakłada przepis prawny. Mamy też komisję etyki, komisje badania rynku, analiz, które ułatwiają codzienne zadania rzeczoznawcy.

Rzeczoznawca jest zawodem licencjonowanym. Kto nim może zostać?
– Może nie tyle licencjonowanym, bo licencję posiada pośrednik czy zarządca. Rzeczoznawca ma uprawnienia zawodowe nadane przez ministra.
Rzeczoznawcą majątkowym może zostać osoba fizyczna, która: posiada pełną zdolność do czynności prawnych; nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe; posiada wyższe wykształcenie magisterskie; ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości; odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości; przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Czy wykształcenie magisterskie może być dowolne, czy muszą to być absolwenci określonych kierunków?
– Obecnie to wykształcenie może być dowolne. Poprzednio przed zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami wymieniane było wykształcenie techniczne, ekonomiczne lub prawnicze. Obecnie przepis mówi, że ma to być wykształcenie wyższe z tytułem magistra. Następnie trzeba ukończyć roczne studia podyplomowe z określoną przez ministerstwo ilością godzin, aczkolwiek Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie wprowadził stacjonarne studia z wyceny nieruchomości. Po skończeniu studiów podyplomowych trzeba odbyć roczną praktykę, w czasie której wykonuje się 15 projektów operatów szacunkowych z zakresu szacowania nieruchomości.
Po przejściu tej rocznej praktyki można przystąpić do egzaminu państwowego organizowanego w Warszawie przez ministerstwo budownictwa. Egzaminy takie odbywają się 8-10 razy w roku, mniej więcej raz w miesiącu. Minister powołuje członków Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, a egzaminy są 3-etapowe. Etap pierwszy to weryfikacja złożonych dokumentów, etap drugi – test 90 pytań wielokrotnego wyboru i zadanie praktyczne z zakresu wyceny nieruchomości. Za całość można uzyskać maksymalnie 100 punktów, aby zdać trzeba uzyskać co najmniej 70 punktów, w tym minimum 5 punktów za zadanie.
Po zdaniu testu i całości etapu drugiego jest etap trzeci – egzamin ustny polegający na obronie przedstawionych operatów szacunkowych. Przewodniczący komisji z przedstawionych 15 opracowań wybiera 3 operaty szacunkowe, do tych 3 operatów są minimum po 3 pytania ułożone przez członków komisji kwalifikacyjnej. Tu można uzyskać maksymalnie 27 punktów, a aby obronić operaty zdający musi zdobyć minimum 17 punktów.
Po zaliczeniu wszystkich tych trzech etapów egzaminu Państwowa Komisja Kwalifikacyjna występuje do ministra o nadanie uprawnień z zakresu szacowania nieruchomości. Po ich nadaniu osoba wpisywana jest do centralnego rejestru znajdującego się na stronie ministerstwa i staje się pełnoprawnym rzeczoznawcą.

Od czego zależy wartość nieruchomości określana przez rzeczoznawcę?
– Wartość nieruchomości zależy od lokalizacji, stanu rynku, położenia oraz atrybutów mających wpływ na wartość .

Jakie są to atrybuty? Co konkretnie wpływa na wartość nieruchomości?
– Nieruchomości jest pojęciem szerokim Może być to nieruchomość zabudowana, nieruchomość gruntowa, lokalowa… Przede wszystkim lokalizacja i przeznaczenie są tymi czynnikami, które mają zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.

Zdarza się jednak, że nieruchomości leżące w jednym rejonie zostają oszacowane na różną wartość. Dlaczego tak się dzieje?
– Po pierwsze trzeba zwrócić uwagę w jakim celu była przeprowadzana wycena – operat szacunkowy. Cel wyceny narzuca podejścia, metody i techniki wyceny. Dla potrzeb ubezpieczenia na przykład szacujemy wartość nakładów na gruncie, czyli koszt odtworzenia tego obiektu. W takim wypadku nie jest to więc wartość rynkowa, tylko wartość części składowej nieruchomości, a po oszacowaniu wartości rynkowej gruntu – suma tych składników.
Ludzie muszą zwrócić uwagę, że mamy trzy wartości: rynkową, odtworzeniową i katastralną. Wartość rynkowa to to, ile może zapłacić przeciętny uczestnik rynku w danej chwili i w danym jej stanie. Wartość odtworzeniowa to koszt wybudowania po uwzględnieniu stopnia zużycia i dodania wartości gruntu. Są to różne wartości, które zderzone bezpośrednio nie będą tożsame. Wartość rynkowa zmienia się bowiem, jest zależna od koniunktury, uwarunkowań rynkowych – na przykład dostępności kredytów, a wartość odtworzeniowa jest zależna od ceny materiałów, czy robocizny. Natomiast wartość katastralna to od lat temat tabu…

Wspomniał Pan wcześniej o komisji opiniującej w stowarzyszeniu. Chcę zapytać czy wycenę biegłego można zakwestionować? A jeśli tak, w jaki sposób to zrobić i kto ustala ostateczną wartość?
– Prawo do negowania ma każdy kto zleca. Może się zgodzić z opinią lub nie. Rzeczoznawca określa wartość, czyli przewidywaną, prawdopodobną cenę. Wartość nie jest ceną, lecz powinna być zbliżona do ceny. Cenę ustala i dyktuje właściciel w danej chwili.

No ale na przykład jeśli wycena jest dokonywana w celach odszkodowawczych i właściciel gruntu, za który ma dostać odszkodowanie nie zgadza się z wykonanym oszacowaniem. Czy może się gdzieś odwołać?
– Tak, jak już mówiłem przedtem ustawa o gospodarce nieruchomościami daje uprawnienie organizacji zawodowej, jaką jest stowarzyszenie, do oceny operatu szacunkowego. Dlatego jak wspomniałem jednym z elementów działalności stowarzyszenia jest komisja opiniująca. I do niej można zwrócić się o ocenę operatu szacunkowego. Czy jest wykonany zgodnie z prawem, czy jest wykonany prawidłowo… Są sytuacje gdy powstają 2-3 operaty z tym samym przeznaczeniem, z tym samym celem. Aczkolwiek czasem w różnych datach. Jest więc kilka czynników wpływających i komisja musi ustalić czy cel był właściwy, czy data była tożsama do porównania.
Podejście każdego rzeczoznawcy jest subiektywne w stosunku do atrybutów wpływających na cenę. Położenie, przeznaczenie, sąsiedztwo, infrastruktura… Komisja musi w tym momencie wykazać obiektywizm. Przeprowadzić analizę rynku, zbadać bazę użytą do porównania i w sposób obiektywny rozstrzygnąć czy dany operat nadawał się w danej chwili do celu, w jakim został sporządzony, aby mógł być dokumentem w obrocie prawnym i być pomocnym na przykład dla urzędu do wydania decyzji o wypłaceniu odszkodowania, albo nie. I takie opinie są wydawane w naszym stowarzyszeniu w komisji opiniującej.

I wówczas opinia tej komisji jest wiążąca?..
– Jest to tylko opinia. Ale przepis mówi, że opinia negatywna wyłącza operat szacunkowy z obrotu prawnego. Nie można więc posługiwać się takim dokumentem na przykład w urzędzie. I wówczas powinien być sporządzony nowy operat.
Uważam jednak, że przepis w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest w tym miejscu niesprawiedliwy. Nie ma możliwości odwołania się od decyzji komisji opiniującej, co nie powinno mieć miejsca. Wielu rzeczoznawców uważa, że w skrajnych przypadkach taka ocena może być stronnicza. W naszym przypadku organizacją zawodową jest stowarzyszenie, bo jak powiedziałem nie mamy izby. Tymczasem zgodnie z ustawą o stowarzyszeniach wystarczy 15 osób, aby je założyć. Czyli powstaje na przykład stowarzyszenie ekspertów wyceny. Powołuje ono komisję i negują operat, który w tym momencie jest prawnie wyłączony z obrotu. Jest to więc ułomność przepisu ustawy, co może negatywnie wpływać na wizerunek środowiska. Musi być silna organizacja, która nie pozwoli sobie na dowolność. W Wielkopolsce na szczęście tak jest.
Oczywiście niezadowoleni zawsze będą, bo ten, kto ma otrzymać chce jak najwięcej, a ten co ma dać – jak najmniej.

Przejdźmy do innego wątku. W minionych latach poruszenie społeczne wywoływały aktualizacje wartości prawa użytkowania wieczystego powodujące nierzadko gigantyczne podwyżki opłat między innymi dla właścicieli mieszkań. Czy zmiany przepisów, które nastąpiły w ubiegłym roku, poprawiły sytuację w tym zakresie?
– Poprawiły w pewnym stopniu, bo nie ma tak drastycznych podwyżek. Przepis ograniczył do stopniowania w ciągu trzech lat podwyżki. Ale dla mnie sama instytucja użytkowania wieczystego jest bardzo złożonym zagadnieniem i moim zdaniem forma ta winna się zmienić.

Czyli Pana zdaniem użytkowanie wieczyste powinno zniknąć z porządku prawnego?
– Tak, oczywiście, bo jest jakiś dziwny twór. Są na świecie wieloletnie dzierżawy, ale nieco inaczej to funkcjonuje. A co do samego użytkowania wieczystego… Sposób naliczenia, czy aktualizacji opłat powoduje wiele zawiłości i braku zrozumienia podstaw prawnych. Należy rozróżnić prawo użytkowania wieczystego od podstawy naliczania opłat rocznych (aktualizacji) od tego prawa. Zmiana przepisu o gospodarce nieruchomościami w ubiegłym roku spowodowała, że przy wycenie dla potrzeb aktualizacji należy uwzględnić cel, na jaki oddano grunt w użytkowanie wieczyste. Kiedyś nie zwracano na to uwagi. Prywatyzowano, uwłaszczano w latach 90. zakłady, instytuty, czy inne osoby prawne oddając grunt w użytkowanie wieczyste na przykład pod magazyny. Potem przekształcono je i są sprzedawane pod budownictwo jednorodzinne, a cel przeznaczał je pod magazyny na ich statutowe cele. To do siebie nie pasuje. Rzeczoznawca ma w tym momencie uwzględnić cel, na który oddano grunt w użytkowanie wieczyste. Często nie ma tych umów. Nie zmieniono umów oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, gdy zmieniło się przeznaczenie terenu. Teraz ustawa mówi, że rzeczoznawca ma uwzględnić cel, na który oddano grunt .

Wyjaśnijmy tu pewną kwestię. Bo w zależności od przeznaczenia gruntu mamy do czynienia z różną stawką procentową opłaty za użytkowanie wieczyste…
– Tak, mamy 1 procent, 2 procent, 3 procent, a poza tym od sposobu przeznaczenia zależy też wartość rynkowa. Jest więc kilka elementów wpływających na wartość, a w konsekwencji mamy niezadowolenie użytkowników.
Wielu użytkowników wieczystych w tym spółdzielnie mieszkaniowe przez szereg lat nie miało aktualizowanych opłat wieczystych. W początku lat 90., gdy wartość rynkowa gruntu była powiedzmy na poziomie 10, to teraz po tych wszystkich ,,górkach” skoczyła na terenach miejskich – których jest coraz mniej – gigantycznie. Były więc nawet 1000-krotne wzrosty opłat. Cena wzrosła na przykład z 50 złotych za metr kwadratowy na 2500 złotych za 1 metr. I nawet jeśli weźmiemy od tego 1 procent na budownictwo mieszkaniowe, to wzrost był gigantyczny.

Zwrócił Pan też uwagę na kwestię wartości katastralnej, która w jakimś stopniu jest tematem tabu. Od kilkunastu lat mówi się jednak w Polsce o podatku katastralnym wywołując lęk u właścicieli nieruchomości, aczkolwiek nic się w tej kwestii nie dzieje. Czy Pana zdaniem podatek od nieruchomości powinien być uzależniony od ich wartości?
– Jak pamiętam w 1996 roku byłem na szkoleniu poświęconym podatkowi katastralnemu, który miał być wprowadzany po czterech latach, w latach 1999-2000. Nie mamy go do dziś.
Czy podatek powinien być od wartości? Opłata powinna być od wartości, ale rozumiana jako wartości taksacyjna dla danego obszaru, czyli od wartości rynkowych. Czy tak będzie, trudno mi powiedzieć.
W wielu przypadkach taki podatek od wartości nieruchomości powodowałby naturalny ruch na rynku. Nieruchomości w centrum, w atrakcyjnych miejscach mają dużą wartość. Nie opłacałoby się więc zamrażać, blokować takich gruntów, a wysokość podatku wymuszałaby większy obrót nimi. Ja wiem, że dla niektórych właścicieli wejście takiego podatku byłoby ciężkie. Na pewno za położone w centrum kamienice trzeba by płacić wyższy podatek niż obecnie i właściciele odczuliby to.

Jednakże wprowadzenie podatku katastralnego wymagałoby wyceny wszystkich nieruchomości. Co to oznaczałoby dla rzeczoznawców?
– Czy każdej nieruchomości? Raczej nie. Powinny powstać mapy taksacyjne wartości rynkowej w danych obrębach. Dla rzeczoznawców byłaby to praca przy tworzeniu takich map oraz ewentualne odwołania, roszczenia, diametralnie różniące się wartości w danej chwili.
Ale jeśli w Polsce mamy kilka milionów nieruchomości, żeby to wycenić trzeba by zorganizować specjalną akcję. Operat szacunkowy każdej nieruchomości musi spełniać wymogi ustawowe. Obecnie w rejestrze jest około 5,5 tysiąca rzeczoznawców. Wykonujących zawód może być 3,5-4 tysiące. Jeśli weźmiemy pod uwagę ilość nieruchomości, to zadanie byłoby bardzo trudne do realizacji w krótkim czasie. Wyceny musiałaby trwać kilka lat.
Do tego bazy danych są w naszym kraju ułomne. Chodzi o ceny transakcyjne nieruchomości sprzedanych, bo wycena opiera się na cenach transakcyjnych – historycznych oraz prognozach. Co prawda w starostwach, w działach geodezji są wykazy cen transakcyjnych, ale nie ma jednolitego systemu ich prowadzenia w Polsce. Jedni mają system elektroniczny, inni jeszcze papierowy… Powinien powstać system monitoringu cen transakcyjnych, który by pozwalał czytelnie zanalizować rynek nieruchomości, przeanalizować ceny transakcyjne i na tej bazie określać wartości.

Czyli jest to raczej śpiew przyszłości?..
– Tak myślę, aczkolwiek życie przynosi różne niespodzianki.

Drukuj