Mieszkanie dla Młodych – mały fragment rynku

Większość liczących się na poznańskim rynku deweloperów ma w swej ofercie mieszkania kwalifikujące się do programu Mieszkanie dla Młodych. Udział lokali spełniających kryteria programu waha się od kilkunastu do nawet stu procent oferty inwestora. Po roku przerwy w pomocy Państwa w nabywaniu pierwszego mieszkania (z końcem 2012 r. przestał obowiązywać program Rodzina na Swoim) od początku 2014 r. młodzi ludzie kupujący mieszkania mogą ponownie skorzystać ze wsparcia budżetowego. Zapewnia im to program Mieszkanie dla Młodych. Podobnie jak poprzedni ma kilka obwarowań. Kupowane lokum musi być pierwszym własnym, nie przekraczać określonego metrażu i mieścić się w limicie cenowym metra kwadratowego. Nabywcy nie mogą mieć więcej niż 35 lat (w małżeństwie przynajmniej jedno). W przeciwieństwie do RnS pomoc obejmuje tylko rynek pierwotny.

Limity w trzech obszarach

Przede wszystkim limity cenowe powodują, że znaczna część ofert rynkowych nie spełnia tych kryteriów. Poznańskie Nieruchomości skierowały ankietę do deweloperów inwestujących na tutejszym rynku z pytaniami w jakim stopniu dopasowują swą ofertę do kryteriów programu, czy jest on celowy i potrzebny, jak wpłynie na rynek mieszkaniowy i jego ożywienie, czego mu brakuje.
Limity cenowe mieszkań, które można kupić z pomocą państwa uzależnione są od wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. ogłaszanego przez wojewodę. W każdym województwie limity dla programu MdM odnoszą się do trzech obszarów: miasta wojewódzkiego (w województwach mających odrębne siedziby wojewody i marszałka dla obu tych miast), gmin otaczających bezpośrednio stolicę województwa oraz dla pozostałego obszaru. W Wielkopolsce w I kwartale 2014 r. wynoszą one odpowiednio: Poznań – 5604,50 zł, gminy bezpośrednio przylegające do miasta (Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Komorniki, Kórnik, Luboń, Mosina, Rokietnica, Suchy Las, Swarzędz, Tarnowo Podgórne) – 4639,80 zł, pozostałe gminy województwa – 3866,50 zł/m kw.

Od stu procent do zera

Dla Poznania i Wielkopolski obowiązujące obecnie limity są relatywnie wysokie w stosunku do cen obowiązujących na rynku deweloperskim. Toteż wielu inwestorów przynajmniej część posiadanych lokali oferuje w cenach poniżej limitów.
– Praktycznie wszystkie mieszkania będące w naszej ofercie spełniają kryteria MdM. Zauważyliśmy, że pod względem wielkości najlepiej sprzedają się mieszkania dwupokojowe w granicy 40 metrów kwadratowych, a trzypokojowe w granicach 50-60 metrów kwadratowych. Kawalerki oczywiście też są w kręgu zainteresowania, ale takie o powierzchni poniżej 30 metrów kwadratowych. Także mieszkania z naszej najnowszej inwestycji Koralik na poznańskim Dębcu spełniają kryteria programu MdM. Cały czas w naszej ofercie mamy spełniające kryteria programu mieszkania w podpoznańskich Czapurach – mówi Izabela Łukomska-Pyżalska, prezes Family House.
– Wszystkie domy na Osiedlu Rodzinny Zakątek w Błażejewku koło Kórnika oraz domy w zabudowie szeregowej na Osiedlu Słonecznym w Brodowie koło Środy Wielkopolskiej spełniają kryteria programu MdM – odpowiada Krzysztof Krzyżaniak, współwłaściciel firmy KM Building.
– Od dłuższego czasu przygotowywaliśmy się do tego programu i nasza oferta jest w istotnym stopniu do niej dostosowana. W programie można u nas kupić mieszkania nie tylko w Dąbrówce, ale także w centrum Poznania, w Kamienicy za Teatrem – stwierdza Magda Deszczyńska, dyrektor sprzedaży i marketingu Nickel Development. – W Poznaniu mówimy o dosłownie kilku mieszkaniach. Natomiast w Dąbrówce pierwotnie zakładaliśmy, że 100 procent inwestycji będzie mieściło się w limitach programu MdM. Ze względu na bardzo dobrą sprzedaż w zeszłym roku podnieśliśmy ceny i w tej chwili z lokali, które zostały w sprzedaży około 50 procent mieści się w limicie cenowym. Przygotowujemy do sprzedaży w tej chwili kolejny etap budowy Osiedla Księżnej Dąbrówki, w którym niewątpliwym hitem sprzedażowym będą domy szeregowe do 100 metrów kwadratowych z dopłatą MdM.
– Wszystkie mieszkania znajdujące się w ofercie poznańskiej spełniają wymogi programu MdM. Możemy pochwalić się ceną dużo poniżej progu ustalonego na I kwartał dla Poznania. Nasza cena to tylko 5.200-5.400 zł brutto za metr – informuje Iwona Matyjasik, pełnomocnik P.B. Ekonbud-Fadom.
Także wszystkie lokale w inwestycji Świerkowa Polana III etap realizowanej w Robakowie przez Skaland można nabyć korzystając z dofinansowania, ponieważ powierzchnia użytkowa mieszkań wynosi 69 m kw., a ich cena ofertowa zaczyna się już od 3.255 zł za metr. Podobnie segmenty w Koninku oferowane w dwóch metrażach: 97 m kw. w cenie 415.000 zł i 101 m kw. w cenie 431.000 zł (domy o powierzchni od 100 do 110 m kw. ustawodawca przewidział do zakupu w ramach programu dla rodzin lub osób samotnie wychowujących troje lub więcej dzieci).
Kryteria programu spełnia prawie 100 proc. nowych nieruchomości realizowanych w gminie Dopiewo przez firmę Linea.
Echo Investment realizuje w Poznaniu Osiedle Jaśminowe – inwestycję, która jest aktualnie dostępna dla młodych kupujących, chcących starać się o dopłatę. Około 20 proc. lokali na tym osiedlu posiada cenę mieszczącą się w limicie przewidzianym na I kw. 2014 r.
Także Ronson Development w swej poznańskiej inwestycji Młody Grunwald położonej w sąsiedztwie Lasku Marcelińskiego ma mieszkania spełniające kryteria programu MdM. Deweloper jest obecny na rynkach w Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie i Poznaniu. Poznań jest jedynym miastem gdzie oferuje mieszkania w ramach MdM.
Praktycznie w każdej inwestycji Agrobexu dostępne są mieszkania w programie pomocowym. Stanowią ok. 15-20 proc. oferty. Około 14 proc. dostępnych mieszkań znajdziemy w pierwszym etapie inwestycji Nowe Ogrody firmy Proxin Ogrody. Podobny jest procent lokali oferowanych przez mLocum na Grunwaldzie. W limitach programu mieści się 11 proc. mieszkań inwestycji Żurawiniec Park przy ul. Błażeja realizowanej przez Agencję Inwestycyjną. UWI Inwestycje po cenach poniżej limitu sprzedaje parterowe lokale w Botanice na osiedlu Bolesława Śmiałego. Stanowią kilkanaście procent całego budynku. W limicie nie mieszczą się natomiast mieszkania na osiedlu Stefana Batorego.
W Poznaniu i okolicy znajdziemy jednak również deweloperów, którzy nie starają się dostosować cen do wymogów programu. Należy do nich na przykład największy lokalny deweloper – Ataner.

Czy taka pomoc wystarczy?

Spytaliśmy następnie deweloperów czy taka pomoc rządowa jest wystarczającą zachętą dla ludzi młodych do podjęcia decyzji o kupnie mieszkania?
– Pomoc rządowa może być zachętą dla młodych ludzi, jednak w obliczu kosztów poniesionych na zakup nowej nieruchomości, dopłata może być niezauważalna. Poprzedni program Rodzina na Swoim stanowił większe wsparcie finansowe. Otrzymujemy także sygnały od naszych klientów, że chociaż od nowego roku mogą skorzystać z pomocy ze strony rządu, to przy zaciąganiu kredytu w ramach MdM muszą się zmierzyć z wyższym oprocentowaniem i prowizjami – ocenia Krzysztof Krzyżaniak, współwłaściciel firmy KM Building.
Uczestnicy ankiety podkreślają w tym miejscu niebagatelne znaczenie dla zaciągnięcia kredytu hipotecznego takich czynników jak forma zatrudnienia oraz stabilność i poziom osiąganych dochodów.
– Uważamy, że rządowa inicjatywa pomoże w kupnie lokalu tej grupie ludzi, która bez tego wsparcia faktycznie nie miałaby szans na zakup własnego lokum – ocenia Magda Deszczyńska z Nickel Development.
– Dla tych których zdolność kredytowa jest wyższa, ograniczenia powierzchniowe lub ograniczona przez limity cenowe oferta lokalizacyjna już taką zachętą nie będzie. Wiążąc się kredytem na 25 lat chcieliby kupić mieszkanie spełniające ich potrzeby i oczekiwania – komentuje z kolei Bożena Taflińska-Tadeusz, wiceprezes Agencji Inwestycyjnej.

Kto pierwszy, ten lepszy

W jakim stopniu zdaniem deweloperów MdM może zwiększyć popyt mieszkaniowy?
Zdaniem większości popyt stymulowany może zwiększyć się dzięki pomocy o rząd kilkunastu procent. Inwestorzy zauważają zwiększony ruch w biurach sprzedaży, gdyż pod koniec roku część klientów wstrzymywała się z decyzją o zakupie mieszkania czekając na nowy program.
– Zakładamy że w ramach segmentu najbardziej popularnego zwiększy się popyt, ale także podaż mieszkań dostosowanych do założeń programu. Naszym zdaniem program najbardziej zwiększy popyt na mieszkania w lokalizacjach peryferyjnych i ościennych do Poznania. Jest to spowodowane faktem, że limit ceny w gminach ościennych wokół aglomeracji poznańskiej został ustalony na dobrym, rynkowym poziomie – oceniają przedstawiciele Nickel Development.
Uczestnicy ankiety zwracają także uwagę na ograniczoną pulę środków przeznaczonych przez rząd na tegoroczne dopłaty – 600 mln zł. Jeżeli więc program spotka się z dużym zainteresowaniem, w którymś momencie pieniędzy może zabraknąć i trzeba będzie poczekać do następnego roku. Obowiązywać będzie zatem zasada ,,kto pierwszy, ten lepszy”.

Budownictwo to system naczyń połączonych

A co sądzą deweloperzy o wspieraniu przez Państwo nabywców mieszkań. Czy jest ono słuszne?
Zdaniem większości jest to słuszne działanie. Część widzi w tym element polityki prorodzinnej we wspieraniu ludzi młodych. Także w sytuacji wprowadzenia przez nadzór finansowy wymogu posiadania wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, program MdM jest właśnie wsparciem w tym zakresie. To niewątpliwie cenna pomoc.
– Skutki wprowadzenia kolejnego programu będziemy mogli ocenić po pierwszym roku jego funkcjonowania, niemniej jednak słuszne jest wspieranie młodych ludzi. Z pewnością są jeszcze inne obszary, które wsparte przez państwo miałyby znaczący wpływ na gospodarkę, np. dofinansowanie budownictwa na wynajem – stwierdza Lucyna Jarczyńska, zastępca dyrektora ds. sprzedaży i marketingu w Agrobexie.
– Rynek budowlany jest bardzo mocno powiązany z innymi branżami i każde osłabienie działalności budowlanej od razu odbija się na nich. To produkcja materiałów budowanych, do wykończenia i wyposażenia wnętrz i tak dalej. Im więcej się buduje, tym więcej ludzi ma zatrudnienie. Mamy jeszcze bardzo duży deficyt mieszkań i wszystkie programy, które by pobudzały rynek budowy czy to pod wynajem, czy na sprzedaż byłyby potrzebne. Mieszkania te na pewno znajdą swoich nabywców, a generalnie ożywiłoby to gospodarkę. Bo ten rok przestoju w polityce pomocowej też wpłynął na zastój w gospodarce i wiele mniejszych firm dewelopersko-budowlanych zbankrutowało. Czyli większa stymulacja ze strony Państwa byłaby pożądana – ocenia Izabela Łukomska-Pyżalska, prezes Family House.
– Pomoc w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności jest jednym z podstawowych obowiązków Państwa. Brak jest jednak długofalowej polityki mieszkaniowej obejmującej potrzeby różnych grup społecznych pod względem ich możliwości finansowych. Co kilka lat pojawiają się kolejne pomysły na nowe programy wsparcia sektora mieszkaniowego, ale traktujące go wybiórczo – dodaje Bożena Taflińska-Tadeusz z Agencji Inwestycyjnej.
Poza tym w opinii deweloperów oprócz takich programów ważne jest by Państwo starało się ułatwiać im rozpoczynanie nowych inwestycji, na przykład poprzez uproszczenie procesu uzyskiwania wszelkich zgód i pozwoleń. Zwracają także uwagę na potrzebę działań poprawiających sytuację na rynku pracy.

Czy deweloper skorzysta?

Program MdM wspiera w pierwszej kolejności kupujących. Ale ocenia się też, że ograniczenie go do rynku pierwotnego jest ukłonem w stronę deweloperów. Czy zatem dla dewelopera jest korzystne istnienie rządowych programów pomocowych dla klientów? Mamy bowiem do czynienia z określoną relacją – z jednej strony wzrost liczby potencjalnych nabywców i sprzedaży, z drugiej jednak konieczność ograniczania cen sprzedaży do limitów programu. Jak widać nie wszyscy chcą to robić.
Dylemat ten nie występuje w firmach, które z założenia prowadzą politykę przystępnych cen jako stymulatora popytu. Ich oferty bez jakichkolwiek manewrów spełniają założenia programu.
– Jest to program korzystny dla deweloperów, którzy będą umieli dostosować się do nowych wymagań rynku. Deweloperzy muszą posiadać lokalizacje jak najbardziej atrakcyjne, ale jednocześnie nie tak drogie jak te w samym centrum miasta. Jednocześnie muszą umieć przygotować ofertę dopasowaną do programu (konkretne metraże i ceny za metr) oraz umiejętnie zachęcić do niej klienta. Konkurencja będzie duża. Z pewnością wielu deweloperów na programie skorzysta. Część na nim straci, ponieważ będą musieli obniżać ceny do poziomu, którego może nie przewidzieli w swoich pierwotnych biznes planach. Musimy pamiętać, że cały proces inwestycyjny w branży deweloperskiej może trwać nawet 2-3 lata od momentu decyzji o zakupie gruntu. Te inwestycje, które rozpoczęły się w momencie, kiedy założenia obecnego MdM nie były jeszcze znane, mogą po prostu mieć problem ze zmieszczeniem się „w widełkach”. Ci zaś, którzy oferują mieszkania i apartamenty przeznaczone dla zamożnej grupy odbiorców, w ogóle nie odczują jego skutków – odpowiada Magda Deszczyńska z Nickla.
Zdaniem Lucyny Jarczyńskiej z Agrobexu istnienie rządowych programów jest istotne dla deweloperów, ale redukowanie cen do zbyt niskich limitów niestety nie jest wskazane. Cieszy ją fakt, że spora część oferty jej firmy kwalifikuje się do MdM.
– Wyśrubowane limity cen mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy w ramach programu MdM sprawiają, że klienci nie będą mieli zbyt dużego wyboru. Takie lokale położone będą daleko od centrów miast – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development.

Program niezbyt doskonały

Spytaliśmy także deweloperów jakie widzą mankamenty programu MdM.
– Z pewnością limity, szczególnie te w dużych miastach, mogłyby zostać dostosowane do realiów poszczególnych rynków – wymienia Lucyna Jarczyńska.
– Część deweloperów chcących załapać się do ostrych limitów cenowych może chcieć obniżać koszty budowy na przykład dzięki wykorzystaniu tańszych i gorszych materiałów wykończeniowych. Rozrastać się też będą peryferie miast, gdzie infrastruktura pozostawia wiele do życzenia – ocenia Andrzej Gutowski z Ronsona.
Limity sprawią, że wyludniać będą się centra miast, a klienci będą mogli skorzystać głównie z najmniej atrakcyjnych lokali, często nie spełniających ich potrzeb.
– Pojawiają się argumenty, że program eliminuje pewną grupę kupujących, starszych powyżej 35. roku życia, czy dyskryminuje małżeństwa, gdyż będąc w związku niesformalizowanym będzie można nabyć dwa mieszkania, zaś w małżeństwie tylko jedno – podkreśla z kolei Izabela Łukomska-Pyżalska.
– Zbyt niskie dofinansowanie, Rodzina na Swoim była bardziej korzystna dla klientów. Uważam również, że powinny być większe kryteria powierzchniowe dotyczące domów – to opinia Krzysztofa Krzyżaniaka z KM Building.
– Ograniczenie powierzchni mieszkania do 75 m kw. przy rodzinie wielodzietnej, np. 2+3 ogranicza rozwój i możliwość powiększenia rodziny – uważa Katarzyna Robińska, prezes Proxin Ogrody.
Deweloperzy wymieniają także niewielką liczbę banków oferujących kredyty z dopłatą (w styczniu były tylko dwa, teraz stopniowo ich liczba zwiększy się do siedmiu), co nie sprzyja konkurencji i powoduje wzrost marż i prowizji za te kredyty, niedostatki informacyjne i brak wiedzy u wielu klientów czym jest MdM, czy też ograniczoną pulę pieniędzy na dopłaty, co może spowodować, że w drugiej części roku pomoc zostanie zawieszona.

Wsparcie dla najmu? Za i przeciw

Na koniec spytaliśmy czy rząd powinien przygotować program wspierający budowę mieszkań na wynajem także przez deweloperów, które najemcy mogliby wykupywać w określonym czasie.
Lucyna Jarczyńska: – Myślę, że i taki program miałby pozytywny oddźwięk na rynku.
Andrzej Gutowski: – W Polsce, z powodu różnorakich problemów prawnych, rynek wynajmu jest stosunkowo słabo rozwinięty i nieuregulowany. Większa dostępność mieszkań na wynajem przyczyniłaby się do wzrostu mobilności polskiego społeczeństwa, a to ma duże znaczenie z punktu widzenia kondycji rynku pracy i dalszego rozwoju gospodarczego.
Skaland: – Każdy program, który w efekcie przyczyni się do wsparcia młodego człowieka, wchodzącego w kolejny etap życia, co niejednokrotnie wiąże się ze zmianą miejsca zamieszkania, jest wartością dodaną.
Magda Deszczyńska: – Dyskusje na temat budownictwa czynszowego toczą się od dawna. Wszystko zależy o tego, jak taki program miałby wyglądać. Z jednej strony może być to szansa dla deweloperów, którzy będą umieli skonstruować takie produkty, które będą miały potencjał 100 procent obłożenia najmem przy stawkach, które będą w sposób „sztywny” ustawiane przez założenia programu. Obawiamy się, że może to zachwiać równowagą podaży i popytu na rynku najmu. Wydaje nam się, że rynek ten powinien rozwijać się w sposób naturalny, tak jak do tej pory. Liczba osób czy też instytucji prywatnych, które specjalizują się w inwestowaniu w zakup mieszkań pod najem rośnie, coraz bardziej się profesjonalizuje i konsoliduje. Obawiamy się, że ingerencja państwa w tym zakresie może bardzo negatywnie wpłynąć na sytuację na tym, świeżym jeszcze, rynku.
Bożena Taflińska-Tadeusz: – Pomysł na taki program wydaje mi się nietrafiony. Uważam, że o wiele bardziej sensowne byłoby wsparcie inwestorów, którzy chcieliby kupować mieszkania na wynajem poprzez ulgi podatkowe, dziesięcioletnią amortyzację nieruchomość, ochronę praw właścicieli przed nieuczciwymi najemcami. Dodatkowo warto by było zastanowić się nad programami dopłat do wynajmowanego mieszkania dla odpowiednich grup społecznych potrzebujących takiego wsparcia np. dopłata w wysokości 500 zł miesięczne na wynajmowane mieszkanie dla absolwentów szkół wyższych lub młodych rodzin z dziećmi na okres 5 lat, by mogli tanio wynająć mieszkanie zanim nie osiągną odpowiedniej zdolności kredytowej, byłaby dużym wsparciem finansowym w drodze do zakupu własnego mieszkania.
Bogusława Bryl, Linea: – Taki program mógłby pomóc deweloperom np. w aktywacji pustostanów, a dla najemców byłby okazją do zamieszkania bez obciążeń kredytowych.
Iwona Matyjasik: – Owszem powinien, ale w obecnych warunkach ekonomicznych, w relacji cen ziem i kosztów budowy cały czas tego typu inwestycje wydają się być mało rentowne. Słusznym w tym wypadku wydaje się kładzenie nacisku na szeroko rozbudowany system ulg podatkowych oraz zmianę prawa w zakresie umów najmu, które w obecnym kształcie nie chronią strony dającej lokal w najem i w związku z tym wiążą się z dużym ryzykiem inwestycyjnym.
Inni deweloperzy odpowiadali, iż nie przewidują rozszerzenia profilu działalności o budowę mieszkań do wynajęcia.

Drukuj