Młodzi bez szans na mieszkanie?

Jakie szanse mają młodzi ludzie na mieszkanie w Poznaniu? Już po raz dziewiąty rozważano to na konferencji na Uniwersytecie Ekonomicznym zorganizowanej przez studenckie koło naukowe Propertus przy Katedrze Inwestycji i Nieruchomości. – Mówienie o poznańskim rynku mieszkaniowym trzeba traktować w kategoriach aglomeracji sięgającej 20-30 km poza granice miasta. Bo tam mieszka 40 proc. ludności aglomeracji – podkreślił prof. Henryk Gawron, szef KIiN UE.
Ogólnie buduje się coraz mniej mieszkań, ale więcej jest ich w ościennych gminach niż w samym Poznaniu. Dziś na rynku mieszkaniowym panuje marazm, zarówno pod względem transakcji jak i ruchów cenowych. Utrzymuje się spora nadwyżka podaży mieszkań.
– Rynek nieruchomości jest jednym z najtrudniejszych do prognozowania – stwierdza prof. Gawron. – Być może pewne odbicie nastąpi około trzeciego kwartału tego roku.
W pierwszym kwartale nastąpił 70-procentowy spadek udzielonych kredytów mieszkaniowych. Skończyły się preferencyjne kredyty ,,Rodzina na Swoim” istotne z punktu widzenia ludzi młodych. Nie wiadomo jak i kiedy zacznie działać nowy program.
W mieszkalnictwie dominuje rynek wtórny, na którym dokonuje się 70 proc. obrotów, bo na te lokale jeszcze stać młodych ludzi.
Wahania cenowe są spowodowane zmianą struktury popytu. Zainteresowanie klientów przesunęło się od mieszkań dużych do średnich. Również małe nie cieszą się obecnie zainteresowaniem klientów, bo są relatywnie drogie. Toteż w ostatnim kwartale na rynku wtórnym staniały wszystkie typy mieszkań, z wyjątkiem tych o powierzchni 36-50 m kw., które nieco zdrożały (ceny ofertowe). Spada też popyt na mieszkania na Ratajach i Piątkowie, a wzrasta na przykład zainteresowanie Wildą, do niedawna mało lubianą.

Czego oczekują młodzi?

Opinie młodych ludzi o ich planach życiowych i mieszkaniowych oraz możliwościach ich realizacji przedstawił dr Łukasz Strączkowski z Wydziału Zarządzania Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE.
Badaniem objęto studentów ostatnich lat studiów (472 osoby). Wynika z nich, że posiadają oni wiele przemyśleń i refleksji na temat mieszkania, raczej tradycyjnie podchodzą do kwestii założenia rodziny i posiadania dzieci oraz zarabiają niewiele (73 proc. poniżej 2,5 tys. zł miesięcznie).
Co młodym daje mieszkanie? 67 proc. ankietowanych uważa, że posiadanie mieszkania stanowi realne podejście do małżeństwa, 62 proc. – brak pomocy rodziny, to brak zakupu mieszkania, 52 proc. – że brak mieszkania, to brak dzieci, a 38 proc. – że oznacza to mieszkanie z rodzicami.
Młodzi chcą kupować mieszkania, ale 47 proc. uważa, że ograniczają ich względy ekonomiczne. Ci co raczej będą mogli je kupić chcą zamieszkać poza centrum miasta (62 proc.), w bloku (71 proc.), raczej w mieszkaniu nowym kupionym od dewelopera (76 proc.), o powierzchni od 36 do 65 m kw. (74 proc.), 2-3 pokojowym (86 proc.). Najważniejsze są dla nich warunki zakupu mieszkania oraz komunikacja. Cena ważniejsza jest od lokalizacji, technologii i metrażu. W zestawieniu lokalizacja i powierzchnia nieco ważniejsza jest wielkość.
Jak młodzi chcą finansować zakup? 40 proc. chce skorzystać z kredytu bankowego. O kredycie oraz wsparciu rodziców myśli 29 proc. badanych. Odwrotną proporcję zadeklarowało 12 proc. Wyłącznie na pomoc rodziców liczy tylko 4 proc., a o kredycie połączonym z własnymi oszczędnościami myśli 13 proc.
Czym dla ludzi młodych jest mieszkanie? Przede wszystkim bezpiecznym schronieniem, miejscem życia rodzinnego, zamieszkania i odpoczynku.

Więcej ofert, mniej transakcji

O lokalnym rynku mieszkaniowym 2013 r., a także o fundamentalnych czynnikach wzrostu rynku mieszkaniowego w latach 2000-2009, czynnikach determinujących bańkę na rynku mieszkaniowym w tym okresie oraz czy mieszkanie może być rentowną inwestycją w 2013 roku rozważała Jarosława Ejsymont, prezes Wielkopolskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami.
– W latach 2000-2009 w Polsce mieliśmy do czynienia z niekontrolowanym, nie popartym fundamentami bardzo dynamicznym wzrostem cen nieruchomości przewyższającym naturalny wzrost wynikający z fundamentów – stwierdziła mówczyni.
Jakie są prognozy rynku na lata 2013-15? Za spadkiem cen nieruchomości i ilości transakcji przemawiają czynniki fundamentalne jak poziom PKB, bezrobocie, dynamika wynagrodzeń, czy inflacja, zmiany rekomendacji S przez nadzór bankowy, demografia, czy niechęć do podejmowania zobowiązań kredytowych na kupno mieszkań.
Jak zdaniem prezeski WSPON wygląda obecnie rynek mieszkaniowy w Poznaniu? Obserwuje się stale wzrost ilości ofert sprzedaży, czy najmu. Nastąpił spadek cen ofertowych za najem i sprzedaż do wartości z roku 2006. Widać stabilizację lub spadki cen transakcyjnych w zależności od lokalizacji. Nastąpił spadek ilości transakcji na rynku wtórnym, choć można zauważyć ciągły popyt na mieszkania w bardzo dobrych lokalizacjach w niskich cenach (do kapitalnego remontu). Przybywa niestety licytacji komorniczych nieruchomości.
Czy mieszkanie może być rentowną inwestycją w 2013 roku – rozważała Jarosława Ejsymont. Oto jej rady. Kupuj w bardzo dobrej lokalizacji w znaczeniu dzielnica i otoczenie, bo to oznacza bezpieczeństwo. Kupuj tanio. Tania nieruchomość to stosunek tej ceny do cen sprzedaży innych, podobnych nieruchomości (lokalizacja, sąsiedztwo, standard). Tani to o wartości 30 proc. poniżej ich maksymalnej wartości na szczycie bańki nieruchomościowej, jak twierdzi brytyjski inwestor-multimilioner Andreas Panayiotou. Należy wziąć pod uwagę koszty eksploatacyjne lokalu. Stopa kosztu kredytu nie może być wyższa niż rentowność całkowita aktywów ROA ( średnio w 2012 rentowność najmu poniżej 4 proc.).
Zastosuj metody Home Stagingu. Klasyczny błąd przy wykańczaniu i wyposażaniu mieszkania pod wynajem to inwestowanie w rzeczy, które nie mają wpływu na zwrot z inwestycji. Początkujący inwestorzy mają tendencję do wykańczania mieszkania „pod siebie”. Skutek przeinwestowanie w nadmiernie wysoki standard wykończenia lub też wykończenie nie trafiające w gusta potencjalnego najemcy. Przy wyposażaniu mieszkania należy zastanowić się jakiego najemcy szukamy. Jeśli kadry menadżerskiej, to mieszkanie warto wykończyć w wysokim standardzie, a jeżeli studentów, to standard wynajmowanego mieszkania nie musi być wysoki (IKEA).
J. Ejsymont przekonywała, że warto inwestować w zakup mieszkania w rewitalizowanych kamienicach, bo rentowność sprzedaży takich lokali jest wysoka.

Wyremontuj i zamieszkaj

Inne zagadnienia miał do przekazania Jarosław Pucek, dyrektor Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych, który omówił działania miasta Poznania na rynku mieszkaniowym. Ich podstawą są uchwały Rady Miasta. Jakie są aspekty polityki mieszkaniowej miasta? Muszą uwzględniać możliwości różnych grup społecznych, określać lokalizację nowych inwestycji, podaż dostosowaną do popytu, podaż mieszkań musi uwzględniać pożądaną wielkość i standard, a pomoc publiczna obejmuje grupy społeczne, które nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych w oparciu o mechanizm rynkowy.
Celami strategicznymi Poznania jest tworzenie warunków do inwestowania dla podmiotów realizujących budownictwo indywidualne, na sprzedaż i na wynajem oraz zapewnienie mieszkań gospodarstwom domowym o niskich dochodach poprzez odpowiednią podaż lokali socjalnych, komunalnych, zamiennych i tymczasowych pomieszczeń. Lokale socjalne przeznaczane są na realizację wyroków eksmisyjnych oraz dla osób, które chwilowo znalazły się w niedostatku, w tym także dla osób bezdomnych. Mieszkania komunalne są dla osób osiągających dochody umożliwiające ubieganie się o wynajem lokalu komunalnego.
W Strategii Rozwoju Miasta Poznania do 2030 roku w programie „Mieszkamy w Poznaniu” określono zwiększenie dostępności mieszkań dla najzdolniejszych absolwentów uczelni wyższych poprzez projekt poręczenia kredytów dla absolwentów oraz zmian w przepisach umożliwiających pozyskiwanie mieszkań komunalnych w zależności od potrzeb i statusu materialnego.
Jarosław Pucek zachęcał młodych do skorzystania z oferty „Wyremontuj i zamieszkaj …” realizowanej poprzez wynajem lokali do remontu lub wynajem lokali o powierzchni powyżej 80 m kw. w pisemnym przetargu ofertowym. Warunkiem wynajmu lokali do remontu jest złożenie wniosku (termin 21 dni od ogłoszenia), nie posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu i udokumentowanie dochodów (preferowane od 1.250 zł na osobę). Po wyborze osoby (pierwszeństwo dla osób objętych listą realizacyjną) zawierana jest umowa na wykonanie remontu (czas na remont do 6 miesięcy). Po odbiorze prac remontowych zawierana jest umowa najmu na czas nieoznaczony, zaś w przypadku nie wykonania w terminie remontu, naliczane jest odszkodowanie w wysokości należnego czynszu.
Wbrew pozorom korzystne jest też wynajęcie dużego mieszkania powyżej 80 m kw., na które nie obowiązują czynsze regulowane, lecz ustalane są w drodze przetargu. Ale czynsz taki kształtuje się na poziomie 10-13 zł za metr miesięcznie. A więc 100-metrowe lokum można wynająć za kwotę, jaką na wolnym rynku płaci się za kawalerkę. I może to zrobić kilka osób. Warunkiem wynajęcia takiego mieszkania jest złożenie oferty (termin 21 dni od ogłoszenia), wpłacenie wadium (wysokość miesięcznego czynszu za lokal) i udokumentowanie dochodów. Pisemną ofertę może składać również najemca lokalu komunalnego pod warunkiem złożenia deklaracji rozwiązania istniejącego stosunku najmu i wydania lokalu. Po wybraniu oferty zawierana jest umowa najmu (wymagana wpłata kaucji).
Informacje o terminach ogłaszania wykazów lokali do remontu i lokali na wynajem w drodze przetargu ofertowego można otrzymać w siedzibie Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych przy ul. Matejki 57 oraz na stronie internetowej www.zkzl.poznan.pl.

Mieszkanie dla Absolwenta

Program „Mieszkanie dla Absolwenta” w ramach polityki mieszkaniowej Poznania planuje realizować Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, o czym mówił jego prezes Arkadiusz Stasica. Przygotowana jest inwestycja przy ulicy M. Palacza, planowana do rozpoczęcia w II połowie 2013 r. Ma tam powstać około 145 mieszkań czynszowych dostosowanych strukturą, kosztami budowy i eksploatacji do potrzeb ludzi młodych. Celem programu jest zatrzymanie w Poznaniu uzdolnionej i wykształconej młodej kadry.
Program ten dedykowany jest absolwentom uczelni wyższych, którzy w ostatnich 5 latach ukończyli studia i podjęli pracę zawodową w Poznaniu. Opiera się na klasycznym modelu funkcjonowania towarzystw budownictwa społecznego (partycypacja 30 proc. kosztów budowy; kaucja w wysokości tylko 3-miesięcznego czynszu; miesięczny czynsz + zaliczki na media). Umowa najmu zawierana jest na czas określony (10 lat). W programie przewiduje się partycypację uczelni wyższych oraz pracodawców (wskazywanie najemców). Towarzystwo stara się o długoletni kredyt na budowę m.in. w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Osoby ubiegające się o przydział mieszkania z zasobów lokalowych Poznańskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego na terenie gminy Poznań. Muszą posiadać stałe źródło dochodów, lecz suma przeciętnych miesięcznych dochodów, uzyskiwanych przez osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w lokalu (czyli członków gospodarstwa domowego), nie może przekraczać ustawowo określonego maksimum.
PTBS posiada również ok. 12 ha terenów przy ul. Rubież/Czarnucha, gdzie istnieje możliwość wybudowania ok. 2000 mieszkań. Ilość ta pozwoliłaby na realizację długoterminowej strategii mieszkaniowej Poznania w zakresie zaspokajania potrzeb różnych grup społecznych, przy sprzyjającym otoczeniu prawnym i podatkowym takim jak realizacja inwestycji w systemie dochodzenia do własności, pozwalająca na odzyskiwanie środków, niezbędnych do uruchomienia kolejnych inwestycji. Nad rozwiązaniami takimi pracował przez pewien czas resort infrastruktury, jednakże prace te w ubiegłym roku zaniechano. Ze względu na stabilną sytuację ekonomiczną PTBS istnieje możliwość pozyskania środków z instytucji finansowych, bez angażowania dodatkowych zasobów miasta. Dalsze działania inwestycyjne towarzystwa zależeć będą w dużej mierze od powodzenia pierwszego zadania.

Dla większości mieszkanie z rodzicami

Nadzieje na własne mieszkanie deweloperskie studził (wbrew swym interesom) Łukasz Ferchmin, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu firmy OKRE Development – belgijskiego dewelopera realizującego jedną ze swych inwestycji w poznańskich Naramowicach, obok rezerwatu Żurawiniec. Jak pokazują bowiem badania resortu infrastruktury 20 proc. Polaków nie posiadających mieszkań kwalifikuje się do przyznania mieszkania socjalnego. I aż 60 proc. to potencjalni klienci gospodarki komunalnej lub najmu mieszkań. A więc zaledwie 20 proc. ma zdolność kredytową i możliwości nabycia mieszkania na własność od dewelopera.
– Dziś dla klienta liczy się jakaś wartość dodana ze strony dewelopera, aby inwestycja była rozpoznawalna. Nam się to udało, bo inwestycja Na Skraju Lasu powstaje w sąsiedztwie rezerwatu Żurawiniec – podkreśla Łukasz Ferchmin.
I tak 32 mieszkania w pierwszym budynku deweloper sprzedał przed jego oddaniem. Teraz w realizacji jest drugi budynek, w którym sprzedano ponad 30 proc. lokali. Deweloper zakłada, że do końca roku, gdy będą odbiory końcowe również osiągnie 100 proc. sprzedaży. Do zrealizowania pozostaje jeszcze trzeci budynek w inwestycji.
Dla uzyskania lepszego efektu rynkowego poza ciekawą lokalizacją inwestor przed rozpoczęciem zadania przeprowadził wespół z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości badania preferencji nabywców. Ponieważ w KIiN takie badania są systematycznie prowadzone przedstawiciel dewelopera zachęca innych inwestorów do takiej współpracy. Uzyskane informacje sprawdziły się i część sukcesu sprzedażowego temu zawdzięczają. Na przykład wszystkie mieszkania wyposażono w balkony, bo tego klienci oczekują (w pierwotnym projekcie było ich tylko 70 proc.). To samo dotyczyło kuchni, co było pewnym zaskoczeniem, bo mieszkańcy preferują jednak kuchnie tradycyjne, zamknięte. Realizowane przez OKRE budynki mają układ kaskadowy. I wszystkie niższe części wykorzystano na tarasy, co zostało bardzo dobrze przyjęte. Mieszkania z dużymi tarasami spotkały się z dużym powodzeniem. Tymczasem w sąsiednich budynkach o podobnej konstrukcji na położonych niżej powierzchniach leży papa. Są to więc powierzchnie bezużyteczne. Koszty zastosowanego rozwiązania są niewspółmierne do możliwego do osiągnięcia efektu, bo mieszkania z tarasami sprzedano po ponad 7 tys. zł za metr, co w Naramowicach jest stawką bardzo wysoką (średnia to 5,5-6 tys. zł/m kw.).
Czy oferta dewelopera jest skierowana do ludzi młodych? Z jednej strony tak, bo 90 proc. klientów jest w wieku 28-40 lat. I wszyscy w jakimś stopniu posiłkują się kredytem hipotecznym. Jednak jak pokazują przytoczone wcześniej dane resortu budownictwa, oferta deweloperów skierowana jest do zaledwie 20 proc. Polaków nie mających mieszkań. To pokazuje w jakim kierunku powinny iść działania wspierające ze strony państwa. Rynek najmu w Polsce nie istnieje. Tymczasem w Niemczech o wiele bogatszych od naszego kraju 48 proc. ludności korzysta z mieszkań wynajętych. W Polsce rynek komercyjnego najmu wynosi zaledwie 2 proc. (z mieszkaniami komunalnymi i należącymi do zakładów pracy i różnych instytucji mamy poziom 30 proc.). Z tego można wysnuć wniosek, że ogromna większość ludzi młodych ma w perspektywie tylko jedno rozwiązanie – mieszkać nadal z rodzicami.
Rynek deweloperski mógłby swą ofertą objąć więcej osób, gdyby możliwa była współpraca z samorządami. Zdaniem Łukasza Ferchmina przy wymaganiach miasta, aby inwestycja mieszkaniowa posiadała 1-1,5 miejsca parkingowego w hali podziemnej na mieszkanie, ich ceny nie mogą być niższe. W budynku 5-piętrowym budowa hali garażowej stanowi 30 proc. kosztów. Dlatego tak wielu deweloperów lokuje swe inwestycje poza Poznaniem, bo tam po pierwsze grunty są dużo tańsze oraz wiele miejsc parkingowych można lokować na powierzchni.
Na koniec Łukasz Ferchmin przedstawił przykład rozwiązania przeprowadzonego przez jednego z udziałowców firmy OKRE w Belgii wspólnie z władzami Gandawy. Projekt nazwano Cotton Island, bo objął budynki XIX-wiecznych zakładów tkackich położonych na wyspie w zakolu rzeki. Gmina zdecydowała się przeznaczyć te obiekty nie na luksusowe apartamenty, aby nie tworzyć społecznych gett. Uchwaliła miejscowy plan określając dokładnie proporcje zagospodarowania i 50 proc. powstałych tam mieszkań przeznaczono na rynek najmu. Podobne przykłady obserwowano w Hamburgu, gdzie na obszarach rewitalizowanych, poprzemysłowych następuje mieszanie funkcji Tymczasem w Poznaniu sprzedaje się na przetargu grunty miejskie bez określonych wcześniej warunków zabudowy.
– Podsumowując, muszę powiedzieć, że nie rozumiem dlaczego ministerstwo budownictwa po przeprowadzeniu wstępnych badań, mając materiały do wsparcia rynku najmu zamiast rynku deweloperskiego nagle się z tego pomysłu wycofało – komentuje Łukasz Ferchmin. – Teraz tworzony jest program, który faktycznie jest kontynuacją ,,Rodziny na Swoim”. Wcześniejsze projekty rządowe szły w kierunku podobnym do niemieckich kas oszczędnościowo-budowlanych i systemów systematycznego oszczędzania, które mają doprowadzić do otrzymania kredytu, albo najmu, który ma się przekształcić we własność. Oba te sposoby sprawiały, że można było zagospodarować wspomniane 60 procent osób ze średniego poziomu. W tej chwili polityka mieszkaniowa państwa takiego programu nie ma i jest kierowana znów do wąskiego grona najbogatszych.

Drukuj