Nabywca lepiej chroniony

Czy nabywcy mieszkań i domów od dewelopera, kupujący je w trakcie realizacji, będą mogli teraz spać spokojniej? Sejm uchwalił ustawę o ochronie nabywców lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Deweloperzy mają sporo uwag do przyjętych rozwiązań. Proces legislacyjny co prawda jeszcze się nie zakończył. Senat zajmie się ustawą na swym ostatnim w tej kadencji posiedzeniu w dniach 13 i 14 września. Sejm będzie obradował przez dwa kolejne dni. Jeśli wszystko przebiegnie pomyślnie, to nowe przepisy zaczną obowiązywać wiosną, bo wejdą one w życie po 6 miesiącach od ich opublikowania.
Polska pozostała jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi nabywca. Nie może on zrealizować roszczenia o oddanie budowanego mieszkania, tracąc nie tylko upragnione mieszkanie, ale również życiowe oszczędności, pozostając z kredytami mieszkaniowymi, których spłata jest obliczona na dziesięciolecia, ponieważ w polskim prawie nie uregulowano tego problemu.
Dostrzegł go Trybunał Konstytucyjny, który w postanowieniu z 2 sierpnia 2010 roku zasygnalizował Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w celu zapewnienia ochrony praw nabywców mieszkań.
– Wobec sytuacji, że zagwarantowano zwrot kosztów poszkodowanym klientom biur podroży, a w ostatnim czasie wykonawcy uzyskali specjalną ochronę w postaci gwarancji zapłaty za swoje usługi, to nabywcy mieszkań stają się jedną z ostatnich niechronionych grup – zauważa poseł Marek Zieliński. – Konieczny jest nadzór nad zaliczkowymi wpłatami na przyszłe mieszkanie, ponieważ obecnie deweloperzy pozostają faktycznymi dysponentami powierzanych im środków o wysokiej wartości, działając bez nadzoru publicznego. Oszczędności powierzone deweloperowi nie podlegają żadnej prawnej ochronie, ani nadzorowi.
W pracach nad ustawą uwzględniono prawno-porównawcze zestawienie rozwiązań dotyczących ochrony nabywcy w Niemczech, Belgii, Danii, Hiszpanii, Włoszech, Austrii, Szwecji, Francji, Luksemburgu, Dubaju, Kanadzie. Przeprowadzono analizę spotykanych klauzul w oparciu o dorobek Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta i praktyk deweloperów wobec klientów, analizy umów deweloperskich stosowanych na rynku oraz analizy zastosowań rachunku powierniczego.
W nowym przepisie ustawodawca określił środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Wpłata tylko na rachunek powierniczy

Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper musi zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który będą wpływały środki nabywców. Gdy jest to rachunek otwarty, wsparty musi być dodatkowo umową ubezpieczenia lub gwarancją bankową. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa własności kupowanej nieruchomości na podstawie dostarczonego bankowi odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę to prawo w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.
Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. W przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper niezwłocznie zakłada nowy rachunek powierniczy w innym banku, na który przelewane są zgromadzone środki, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy. Jeśli deweloper nie uczyni tego w ustalonym terminie, bank zwraca środki znajdujące się na rachunku nabywcom.
Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przed wypłatą kolejnej transzy. Kosztami prowadzenia rachunków i kontroli obciążeni są deweloperzy.
W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej zgodnie z przepisami ustawy przez jedną ze stron, bank wypłaca nabywcy środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W takim przypadku strony muszą przedstawić zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Gwarancja bankowa i umowa ubezpieczenia

Deweloper zobowiązany będzie zapewnić nabywcy gwarancję bankową, na mocy której bank wypłaci mu – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo w przypadku nieukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego – po upływie 120 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej jako dzień przeniesienia prawa własności.
W tych samych przypadkach nabywca może być uposażonym z umowy ubezpieczenia, którą deweloper zawarł z ubezpieczycielem i w związku z którą opłacił składki.
Gwarancja bankowa albo roszczenie do ubezpieczyciela wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności kupionej nieruchomości.

Obowiązki dewelopera przed umową

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego wyodrębnionego z tego przedsięwzięcia. Prospekt ten stanowi nieodzowny załącznik umowy deweloperskiej i ma być dostarczony na trwałym nośniku informacji, a także w formie papierowej. W tej samej formie muszą być dostarczone wszelkie zmiany w prospekcie.
Deweloper jest także obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

Umowa deweloperska

Ustawodawca wyszczególnił 18 elementów, które muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej. Ustalił też, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne.
Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Stanowi ona podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Wynagrodzenie notariusza oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.
Przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone jest odbiorem lokalu. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania ich oraz o jej przyczynach.
W terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest zobowiązany usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w tym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W zakresie nieuregulowanym w tych przepisach do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca w ciągu 30 dni od podpisania umowy deweloperskiej może od niej odstąpić, jeśli nie zawiera ona elementów wyliczonych w ustawie, jeśli informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, jeśli deweloper nie dostarczył tego prospektu lub jeśli nie jest on zgodny ze wzorem, albo informacje w nim zawarte nie są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy.
Nabywca może także wycofać się z umowy, jeżeli deweloper nie przeniesie na niego prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej. W tym przypadku przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje wówczas roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. W przypadkach tych nie jest natomiast dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy.
Z kolei deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania.
Deweloper może też odstąpić od umowy, jeśli nabywca nie stawi się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności nieruchomości pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. Usprawiedliwieniem dla nabywcy w tych przypadkach jest działanie siły wyższej.
Wraz z odstąpieniem od umowy wykreślone muszą być roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

W razie upadłości budowę dokończy syndyk

Ustawa rozstrzyga sposób postępowania w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Wówczas środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem. Środki te, prawa oraz dopłaty związane z realizacją poszczególnych przedsięwzięć deweloperskich stanowią odpowiednio osobne masy upadłości.
Zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych podejmuje uchwałę w przedmiocie zaspokojenia się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, bądź kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę – gdy odebrano zarząd własny upadłemu – albo syndyka oraz wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia. Zgromadzenie może też zadecydować o zawarciu układu na podstawie przepisów Prawa upadłościowego i naprawczego.
Zgromadzenie nabywców może wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy przez zarządcę albo syndyka, z jednoczesnym określeniem istotnych warunków umowy.
Syndyk przenosi na nabywców prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w terminie 30 dni od dnia zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Mieszane uczucia deweloperów

Deweloperzy do uchwalonych rozwiązań podeszli z mieszanymi uczuciami.
– Deweloper to synonim pazerności, cwaniactwa i oszustwa. Taki wniosek można byłoby wysnuć po przeczytaniu tej ustawy – mówi Piotr Laszkiewicz, dyrektor działu mieszkaniowego Echo Investment.
Jego zdaniem taka ustawa miałaby większe uzasadnienie w połowie lat 90. czy nawet na początku nowego wieku, kiedy rynek deweloperski powstawał i kiedy działalnością deweloperską parał się każdy lub każdy mógł. W okresie hossy mieszkania były kupowane tak chętnie i szybko, że klienci nie zwracali uwagi na to z kim i na jakich warunkach zawierają umowy.
– Ale nawet wtedy ustawa chroniłaby klientów przed nimi samymi, przed lekkomyślnością w powierzaniu własnych pieniędzy mało wiarygodnemu partnerowi – twierdzi Laszkiewicz. – Taka ustawa to na pewno krok w dobrą stronę. Tylko pytanie czy to krok przemyślany?
Piotr Laszkiewicz ocenia, że ustawa pozostawia wiele elementów niedopowiedzianych, np. czy rachunek powierniczy wyklucza możliwość wpłaty bezpośrednio deweloperowi, jeśli inwestycja jest ukończona? Jak usuwać wady w ciągu 30 dni, jeśli nie pozwalają na to warunki atmosferyczne (np. naprawa tarasu czy dachu nie będzie możliwa w zimie)? Czy obowiązek zapewnienia gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej w rozdziale 4 dotyczy rachunku powierniczego otwartego czy jest dodatkowym zabezpieczeniem przez upadłością dewelopera lub opóźnieniem w zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego? Czy data pozwolenia na użytkowanie określana w prospekcie przez dewelopera powinna dawać możliwości odstąpienia od umowy? Może to data złożenia wniosku powinna decydować, bo to jest zależne od dewelopera.
Prospekt informacyjny wymaga podania przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, ale nie mówi jak deweloper ma uzyskać te informacje.
– Ustawa nakazuje podawanie klientowi szacunkowych kosztów budowy. W jakim celu? Czy ma to pomóc klientowi wybrać dewelopera? Czy ktoś o to pyta producenta pączków albo samolotów? – pyta Laszkiewicz. – Ustawa zdaje się przez to dawać nieograniczone możliwości odstąpienia od umowy przez klienta. Wydaje się, że deweloperów poddano szczególnym obowiązkom i szczególnej kontroli. Traktuje się ich odrębnie od pozostałych podmiotów gospodarczych. Najlepszym regulatorem był, jest i pozostanie rynek.
Piotr Laszkiewicz uważa jednak, że część rozwiązań, jak rachunek powierniczy czy wreszcie samo unormowanie umowy deweloperskiej (dotychczas umowy nienazwanej) to krok w dobrą stronę. Cześć z tych rozwiązań powinna jednak pozostać w sferze swobody zawierania umów. W każdym przypadku akt prawny uchwalany przez władzę ustawodawczą powinien być w najwyższej mierze przemyślany i dobrze przygotowany. Tymczasem w tym przypadku mamy do czynienia z pośpiesznie uchwaloną ustawą bez aktów wykonawczych i powiązania z innymi funkcjonującymi aktami prawnymi (choćby z ustawą o księgach wieczystych i hipotece) i wprowadzaniem rozwiązań niedopracowanych, niejasnych i często sprzecznych z funkcjonującym prawem. Prawdopodobnie ustawa spowoduje poza chaosem również oligopolizację rynku deweloperskiego.
Odmiennie kwestie zawarte w ustawie widzi Olga Bystrzycka, pełnomocnik zarządu spółki URBANO Inwestycje.
– Ta sytuacja odbije się korzystnie na ogólnym podejściu kupujących mieszkania do deweloperów, co stworzy warunki lepszego komfortu klienta, który będzie bardziej bezpieczny – ocenia Olga Bystrzycka. – Oczywiście jak to w życiu wszystko się może zdarzyć i nie tylko ustawa deweloperska zabezpieczy w pełni interes kupujących. Specyfiką procesu inwestycyjnego jest jego złożoność i wielowątkowość. Kupując u dewelopera ważne jest, aby klient przekonał się o jakości i ogólnym stanie wiedzy budowniczego, u którego przyjdzie mu kupić mieszkanie. Wiedza ta powinna być poparta doświadczeniem na polu inwestycji oraz dorobkiem. Nie tylko pieniądze i ich bezpieczeństwo mają tu znaczenie.
Firma URBANO Inwestycje w swym projekcie przy ul. Piątkowskiej 41A stosuje już rozwiązania zbliżone mechanizmem do postanowień ustawy. Klienci wpłacają pieniądze bezpośrednio na rachunek zastrzeżony w banku finansującym inwestycję.
– Wiadomym jest, że uzyskanie wielomilionowego kredytu na realizację inwestycji zostało poprzedzone bardzo złożonym badaniem przez bank spółki, osób zarządzających inwestycją oraz innych aktywów stanowiących dodatkowe zabezpieczenie – mówi Bystrzycka.
– Jak najbardziej rozumiemy potrzebę wprowadzenia rachunków powierniczych, które zabezpieczą interesy klientów, a w konsekwencji całą transakcję z deweloperem – mówi z kolei Krzysztof Kruszona, prezes Agrobexu. – Jako firma z ponad 20-letnim doświadczeniem na rynku zawsze na pierwszym miejscu stawialiśmy bezpieczeństwo i pewność transakcji. Większość naszych inwestycji budowaliśmy z własnych środków, nie ryzykując pieniędzmi klientów. Z pewnością wprowadzenie rachunków powierniczych nie zmieni wiele w postępowaniu dużych i pewnych firm deweloperskich. Doświadczone i dbające o wizerunek firmy nie mogłyby pozwolić sobie na realizację inwestycji, bez pewności, że posiadają środki własne na dokończenie projektu. Mali i niedoświadczeni przedsiębiorcy będą musieli ostrożniej planować i mniej entuzjastycznie rozpoczynać nowe projekty, nie mając pewności, czy rynek pozytywnie zareaguje na produkt.
Krzysztof Kruszona zauważa jednak, że niestety wprowadzenie rachunków powierniczych na pewno spowoduje wzrost cen nieruchomości. Obsługa finansowa, która w przypadku budowania z własnych środków nie była takim obciążeniem, teraz będzie sporym kosztem dla dewelopera. Bez wątpienia odbije się to na cenie metra kwadratowego.

Drukuj