Nadchodzący rok będzie trudniejszy

Czy grozi nam kryzys nadpodaży mieszkań? Czy rynek mieszkaniowy czeka oligopol wielkich firm? Jakie zmiany czekają nas w kredytach hipotecznych? Jak przebiega współpraca agencji nieruchomości z deweloperami? Jak wykorzystać kłopoty konkurencji? Te i inne kwestie poruszone zostały podczas piątej konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy zorganizowanej przez spółkę Nowy Adres w Warszawie. Deweloperzy bardzo optymistycznie ocenili potencjalny popyt na mieszkania w 2011 r. i wprowadzili na rynek wiele nowych projektów. Według szacunków firmy konsultingowej REAS pod koniec II kwartału oferowali rekordowe 46 tys. mieszkań w głównych ośrodkach miejskich Polski. Kolejne projekty pojawiły się na rynku po wakacjach. Tymczasem popyt – po dobrym I kwartale – wbrew oczekiwaniom zaczął się kurczyć. Toteż w kończącym się roku ceny mieszkań nieznacznie spadły. Również w przyszłym roku eksperci spodziewają się niewielkiej obniżki cen.

Ustawa deweloperska do poprawy

Ale potencjalna nadpodaż mieszkań w przyszłym roku to nie jedyny problem deweloperów. We wrześniu Sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywców mieszkań, która nakłada na firmy deweloperskie nowe obowiązki. Z ich spełnieniem problemy mogą mieć niektórzy średni i mniejsi deweloperzy.
Tak zwana ustawa deweloperska opublikowana została w Dzienniku Ustaw nr 232 z 28 października 2011 r. Oznacza to, iż wejdzie ona w życie 29 kwietnia 2012 r., bowiem dokument ma 6-miesięczne vacatio legis.
Przypomnijmy najważniejsze jej postanowienia. Ustawa reguluje zakres umowy deweloperskiej, wymieniając niezbędne elementy, które muszą się w niej znaleźć. Umowy przedwstępne muszą być zawierane w formie aktu notarialnego. Dokument ustala szczegółowo w jakich przypadkach klient i deweloper mogą odstąpić od umowy uzupełniając kodeks cywilny. Załącznikiem do ustawy jest prospekt informacyjny dewelopera, który musi być nieodłączna częścią umowy. Znajdą się w nim informacje o deweloperze, inwestycji i jej otoczeniu. Informacje zawarte w prospekcie są wiążące. Deweloper będzie miał również obowiązek utworzenia rachunku powierniczego w banku, na który będą wpływały pieniądze klientów. Rachunek może być zamknięty lub otwarty, z ewentualnym ubezpieczeniem lub gwarancją bankową. Ustawa reguluje też kwestię upadłości dewelopera. W takim przypadku jego klienci mają być zaspokajani w pierwszej kolejności.
– Na tę ustawę czekałem 11 lat – rozpoczął prowadzący dyskusję Marek Wielgo, dziennikarz Gazety Wyborczej przypominając, że pierwszy jej projekt przygotował prof. Marek Bryx, ówczesny prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Ale czy tej ustawie można zarzucić, że wykończy małe firmy? Czy premiuje dużych graczy rynkowych?
Zbigniew Okoński, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, a zarazem firmy Robyg SA dobrze ocenia uchwalenie ustawy. Jego zdaniem dobrze się stało, że przyjęty został kompromis zaproponowany przez Senat o wprowadzeniu otwartego rachunku powierniczego bez obwarowań, co łagodzi mogące nastąpić skutki.
Jednakże Z. Okoński wyraził obawę – na podstawie głosów dochodzących z banków – iż problemy z rachunkami będą miały firmy, które nie korzystały dotychczas z rachunków bankowych. Tymczasem tylko 20 proc. mieszkań będących w ofercie rynkowej budowanych jest przy udziale kredytu. Toteż firmy nie korzystające z kredytu chcą obecnie jak najszybciej umieścić na rynku swe inwestycje przed wejściem w życie ustawy. Po kwietniu przyszłego roku banki i deweloperzy będą przez kilka miesięcy rozpoznawać się pod tym względem.
Eksperci podkreślali, że ochrona nabywców jest potrzebna, ale w naszym procesie legislacyjnym jest wiele niedostatków. Po stronie banków jest niepewność co do stopnia ich odpowiedzialności.
– Mało kto chce powiedzieć, że to produkt trudny – podkreśla Sven-Torsten Kain, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego. Jego zdaniem rachunek powierniczy z ubezpieczeniem odpada, bo ubezpieczyciele nie wiedzą jak kalkulować ryzyko. Generalnie rachunki otwarte stwarzają problem. Bo jeśli bank wypłaci pieniądze na podstawie wpisu w dzienniku budowy, który nie będzie zgodny z rzeczywistością, to księgowa odpowie za to karnie.
Toteż zdaniem dyskutantów zanim ustawa wejdzie w życie trzeba ją szybko poprawić i doprecyzować. Co oznacza na przykład rozpoczęcie sprzedaży? Czy tylko podanie do publicznej wiadomości informacji o jej rozpoczęciu? To powinny być przedsięwzięcia deweloperskie mające pozwolenie na budowę i ten wymóg powinien być określony w ustawie.
Doprecyzowania wymaga kwestia umów zawartych przed wejściem w życie ustawy. Zdaniem Wojciecha Szybkowskiego, partnera w spółce CMS Cameron McKenna Dariusz Greszta ustawa nie wprowadza automatycznej konieczności aneksowania już istniejących umów, ale lepiej to doprecyzować dla poczucia pewności wszystkich uczestników procesu. Uściślenia wymagają też zasady wypłaty pieniędzy z rachunku otwartego. Dziś nie wiadomo co bank ma badać w procesie inwestycyjnym, a to jest obciążone odpowiedzialnością karną. Kolejna kwestia to precyzyjne określenie terminów realizacji inwestycji i możliwości odstąpienia klienta od umowy w razie jego niedotrzymania przez dewelopera. A jak postępować, gdy opóźnienie powstanie nie z winy dewelopera?
Z kolei Paweł Kuglarz z Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego zwrócił uwagę na potrzebę zmian w regulacji dotyczącej upadłości. Potrzebne jest na przykład dokładne postępowanie w sytuacji, gdy nie zbierze się zgromadzenie nabywców.
Inna rzecz to możliwość rozwiązania umowy przez klienta, gdy np. powierzchnia mieszkania jest niezgodna z określoną w umowie.
– Będziemy postulować wprowadzenie tego do przepisów, aby Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie kwestionował zapisów w umowach – zapowiada Zbigniew Okoński. – Polska Norma dopuszcza odchylenia wielkości mieszkań w stosunku do planu z konsekwencjami finansowymi. Będziemy postulowali, aby mogły one wynosić plus-minus dwa procent.
A jaki wpływ będzie miała ustawa o rachunku powierniczym na finansowanie deweloperów? Iwona Załuska, prezes Upper Finance Consulting twierdzi, że banki, które finansowały deweloperów, nadal będą to robić. Część finansowania przejmie też rynek kapitałowy w postaci obligacji 5- i 7-letnich. Wartość rynku deweloperskiego szacowana jest na 22 mld zł. Banki niechętnie uruchamiać będą otwarte rachunki powiernicze lub ubezpieczać będą swych pracowników przed odpowiedzialnością karną. Koszt gwarancji bankowej określany jest na 2-3 proc. Zdaniem Iwony Załuskiej czeka nas jednak ogromne zamieszkanie w kwestii finansowania projektów inwestycyjnych.

Minirewolucja w kredytach hipotecznych

Druga połowa 2011 r. przyniosła duże zmiany na rynku kredytów hipotecznych. Wskutek niestabilności finansów publicznych na zachodzie Europy banki ograniczają udzielanie kredytów w walutach obcych. Powodów do zadowolenia nie mogę mieć również osoby, które chcą zadłużać się w złotówkach. Rada Polityki Pieniężnej już cztery razy podnosiła w tym roku stopy procentowe. Zdolność kredytowa potencjalnego kredytobiorcy mocno ucierpiała wskutek kolejnych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, znacznemu ograniczeniu uległ też rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych Rodzina na Swoim. Wszystko wskazuje na to, że popyt na mieszkania wskutek ograniczenia akcji kredytowej może w przyszłym roku być niższy.
– Zastanawiam się kiedy Komisja Nadzoru Finansowego zacznie pytać o wkład własny – rozważa Mariusz Dymowski, dyrektor Departamentu Finansowania Klientów Indywidualnych w PKO BP. – Franków nie ma już w ogóle, euro zaczyna wygasać i tylko majętny klient będzie mógł wziąć w nim kredyt. Rygorystyczny wymóg wkładu własnego może w przyszłym roku mocno zaboleć.
Halina Kochalska z Open Finance zauważa, że klienci w tej chwili bardziej wahają się, wyczekują. Klienci widzą perspektywę spadku cen mieszkań, wobec tego ma miejsce dopytywanie się, konsultowanie.
Który z wymogów Komisji Nadzoru Finansowego będzie najistotniejszy dla rynku od nowego roku? Zdaniem Mariusza Dymowskiego banki już dziś nie liczą zdolności kredytowej na 50 lat (nowy wymóg to 25 lat). Nowością jest natomiast uwzględnianie spadku dochodów w wieku emerytalnym. Najbardziej obawia się wymogu wkładu własnego, bo to ograniczy sprzedaż kredytów. Z kolei Halina Kochalska podkreśla, że istotna będzie relacja raty kredytu do dochodu. To utrudni dostęp 1/5 kredytobiorców. Kredyt będzie brało wobec tego kilka rodzin, np. młodzi z rodzicami.
Ze strony rządu nie widać jednak szczególnych inicjatyw dla pobudzenia rynku mieszkaniowego. Program Rodzina na Swoim jest wygaszana raz ze względów budżetowych, a po drugie dlatego, że pomoc miała charakter przedmiotowy, a nie podmiotowy. Jak powiedział wiceminister budownictwa Piotr Styczeń resort myśli o zachętach do inwestowania w mieszkania na wynajem, który trwałby 10-15 lat.

Agent i deweloper – konkurenci czy partnerzy?

Potencjał rynku wykorzystują również agencje nieruchomości i skutecznie poszerzają portfel usług. Coraz częściej współpracują z pośrednikami finansowymi lub bezpośrednio z bankami budując własne struktury pośrednictwa kredytowego. Dynamicznie rozwija się też współpraca największych pośredników z deweloperami przy sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. Czy agencje nieruchomości są konkurencją czy nowym kanałem dystrybucji dla tego rynku?
Opinia deweloperów o efektach współpracy z agentami nie jest zbyt pochlebna, choć z punktu widzenia klienta takie działanie powinno być korzystne. Klient woli bowiem iść w jedno miejsce i przejrzeć wiele ofert, więc chętnie z takiego rozwiązania skorzysta.
– Interesy nie są sprzeczne, oboje mamy interes, aby sprzedać lokal – stwierdza Marek Poddany, wiceprezes PZFD, a zarazem prezes spółki Sedno. – Dwa procent prowizji jest warte zapłacenia, ale jak się okazuje one nie wystarczą, aby agent kompetentnie obsłużył klienta.
Prezes Poddany jako szef firmy deweloperskiej, która podjęła współpracę z agencją nieruchomości nie jest zadowolony z jakości usług. Doradcy są nieprzygotowani, nie znają inwestycji, które mają oferować, szczególnie będących w trakcie realizacji. Nieco lepiej jest z inwestycjami zakończonymi.
– Małe agencje nie są w stanie sprostać obsłudze wielu deweloperów – zauważa Mariusz Kania, prezes Metrohouse&Partnerzy. – Barierą jest też obawa, że deweloper przejmie klienta i nie wypłaci agencji prowizji.
Dla usprawnienia współpracy między obydwoma sektorami rynku Polska Izba Nieruchomości wyszła z propozycją stworzenia platformy deweloperskiej – elektronicznego systemu przekazywania kupującego pomiędzy deweloperem a agencją.

Gdy leje się krew, czyli jak wykorzystać kłopoty konkurencji?

W okresie rynkowego boomu wiele firm – szczególnie z kapitałem zagranicznym – kupowało grunty bez zastanowienia, nierzadko mocno za nie przepłacając. Teraz szukają na nie kupców i są gotowe do dużych obniżek, byle tylko odzyskać część zainwestowanych pieniędzy. Podobnie rzecz się ma w przypadku już rozpoczętych inwestycji. Choć większość projektów wstrzymanych podczas kryzysu w latach 2008-09 wznowiono, wielu deweloperów chce wycofać się z tych inwestycji i deklaruje gotowość sprzedaży. Nie ulega wątpliwości, że jeśli ktoś dysponuje wolnym kapitałem, ma teraz szansę na naprawdę okazyjne zakupy. Bo gdy jeden ma kłopot, to dla innego pojawia się szansa.
Zdaniem Mikołaja Martynuski, dyrektora Development Consultancy&Corp Recovery CBRE Polska dziś aktywnymi graczami przestały być banki. Nie chcą finansować zakupu nieruchomości. Są natomiast graczami pasywnymi, bo mogą utrudniać transakcje, jeśli wartość zabezpieczenia jest mniejsza niż wartość kredytu. A dziś mamy rynek kupującego. Jeśli jednak nawet kontrahent posiada gotówkę, nie może kupić nieruchomości, bo są za drogie.
– Dziś mamy do czynienia z bankiem gruntów kupionych za kredyty. Długi przekraczają wartości nieruchomości, a banki nie chcą obniżki ich ceny, tylko wolą prowadzić windykację długu – stwierdza Grzegorz Żochowski, partner w firmie REAS. Drugą grupę, jego zdaniem, tworzą posiadacze gruntów, którzy nie kwapią się z ich sprzedażą, bo nie spieszy im się. Spadkowi cen mieszkań nie towarzyszy spadek cen gruntów.
– Nie ma operacji chirurgicznych – komentuje Żochowski. Ale w jego opinii posiadanie pozwolenia na budowę nie jest żadna kartą przetargową posiadacza gruntu. Przygotowane projekty są odrzucane, liczy się sam grunt i jego wartość. Każdy element podwyższający ryzyko sprzedaży urasta do rangi problemu. Brak jest transakcji, bo oferta kupna jest na 50 proc. ceny wywoławczej.
Wyjściem z istniejącego impasu – zdaniem Pawła Grząbki, prezesa CEE Property Group – może być utworzenie spółki celowej właściciela gruntu z nowym deweloperem i rozliczenie przedsięwzięcia po zrealizowaniu inwestycji. Druga ewentualność, to zapłata za grunt po sprzedaniu wybudowanych mieszkań. Jeszcze inne rozwiązanie, to kompromis z bankiem, który da finansowanie na realizację inwestycji i później również ją rozliczy. Dotychczas jednak nie mieliśmy do czynienia z takimi przypadkami.
Mikołaj Martynuska ocenia, że na rynku nieruchomości gruntowych czeka nas kilka lat chwiejnej stabilizacji. Uważa również, że kulą u nogi na tym polu jest ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, a plany miejscowe tworzy się ze skutkami za kilka lat.

Podczas konferencji przedstawiono również raport ,,Popyt i preferencje nabywców” na krajowym rynku mieszkaniowym, przygotowany przez Nowy Adres. Tematowi temu oraz towarzyszącej mu dyskusji poświęcimy odrębny artykuł w następnym ,,Temacie tygodnia”.

Drukuj