Najem okazjonalny wchodzi w życie

Na rynku nieruchomości pojawił się nowy termin – najem okazjonalny. Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, która go wprowadziła, właśnie wchodzi w życie. Nowe przepisy ułatwiają pozbycie się lokatora, który nie dotrzymuje umowy oraz upraszczają kwestie podatkowe. Czy usprawnią rynek najmu? Celem uchwalenia ustawy było pobudzenie rynku wynajmu lokali mieszkalnych, poprzez zdefiniowanie najmu okazjonalnego i wyłączenie go spod reżymu większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz eliminowanie ,,szarej strefy” najmu lokali, co skutkować ma zwiększeniem dochodów budżetu sektora publicznego z tytułu podatku od wynajmu nieruchomości mieszkalnych.
Ustawa zawiera uzupełnienie ustawy o ochronie praw lokatorów o przepisy dotyczące najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany w zakresie opodatkowania podatkiem ryczałtowym przychodów z tytułu najmu.
Do ustawy o ochronie praw lokatorów dodany został rozdziału 2a ,,Najem okazjonalny lokalu”. Będzie miał on zastosowanie do mieszkań, których właścicielami są osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Notarialne oświadczenia

Oddawanie do używania takiego lokalu następować będzie na podstawie umowy o najem okazjonalny (umowy nazwanej), zawieranej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa taka musi być opatrzona kilkoma załącznikami. Najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny. Musi też wskazać lokal, do którego ma być przeprowadzona eksmisja w przypadku, gdy złamie on warunki umowy lub gdy termin umowny zakończy się, a lokator nie zechce się dobrowolnie wyprowadzić. Do tego niezbędne jest również oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytułu prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy o najem okazjonalny lokalu właściciel obowiązany będzie zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, pod rygorem wyłączenia przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego lokalu na rzecz pełnej regulacji ochrony praw lokatorów.
Umowa o najem okazjonalny lokalu będzie wygasać po upływie czasu, na jaki została zawarta lub rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu takiej umowy najemca nie opróżni lokalu, właściciel będzie mógł doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Tytuł egzekucyjny

W przypadku bezskutecznego upływu terminu ustalonego w żądaniu, właściciel będzie mógł złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu – złożonemu w formie aktu notarialnego oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Regulacja powyższa wraz ze zmianą w kodeksie postępowania cywilnego polegającą na wyłączeniu wobec osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wynajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, uprawnienia do otrzymania pomieszczenia tymczasowego, ułatwi – w ocenie ustawodawcy – przeprowadzanie eksmisji.

Zryczałtowany podatek

Kolejna zmiana w ustawie z dnia 17 grudnia 2009 r. dotyczy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem przychodów z tytułu najmu od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zmiana dotyczy wszystkich umów najmu (a nie tylko umów o najem okazjonalny).
W wyniku nowelizacji ustawy zniesiony zostaje limit 4000 euro, powyżej którego stosowana była wyższa, 20-procentowa stawka podatku ryczałtowego. Oznacza to pozostawienie jednej stawki na poziomie 8,5 proc., co niewątpliwie uprości formułę stosowania zryczałtowanego podatku dochodowego, a dla podatników przekraczających limit kwotowy, powyżej którego obowiązuje obecnie stawka 20 procent, oznaczać będzie również obniżenie wymiaru podatku.
Wynajmujący, którzy płacili podatek według skali, muszą zawiadomić urząd skarbowy o zmianie formy rozliczania. Poinformować fiskusa o swoich planach muszą też ci, którzy dopiero zaczynają czerpać zyski z najmu.
Zawiadomienie o ryczałcie trzeba przesłać przed rozpoczęciem najmu, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Nie muszą tego robić podatnicy, którzy już wcześniej płacili ryczałt.
Ustawa opublikowana została w Dzienniku Ustaw nr 3 z 2010 r., poz. 13 z dnia 13 stycznia. Zgodnie z postanowieniem wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem przepisu art. 3 wprowadzającego jednolitą stawkę zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, który obowiązuje od dnia 1 stycznia 2010 r.
Formalnie przepisy idą w dobrym kierunku. Specjaliści od rynku nieruchomości mają jednak wątpliwości co do możliwości faktycznego ich zastosowania.

Komentarz Aleksandra Błaszczyka, poznańskiego pośrednika w obrocie nieruchomościami

Przyjęte rozwiązania skierowane są w dobrym kierunku. Rzeczywiście znacząca ilość mieszkań nie jest wynajmowana w obawie przed nieuczciwym najemcą, który wykorzysta fakt, że przepisy były tak skonstruowane, aby najemcę chronić i pozostawić go całkowicie bezkarnym.
Teraz rozwiązania dotyczące możliwości zdyscyplinowania najemcy i usunięcia go w sytuacji kiedy nie dotrzymuje warunków umowy idą w dobrym kierunku. Bo jeśli ich nie będzie, to nigdy nie będziemy mieli dobrego rynku najmu mieszkań i nie wykorzystamy tego potencjału, który powstał w ciągu ostatnich kilku lat.
Natomiast problem jest w tym, że te przepisy tak jak zostały ostatecznie zredagowane są dosyć trudne w codziennej realizacji. Bo po pierwsze najemca ma wskazać miejsce, do którego w razie czego może być przekwaterowany. Nie tylko ma wskazać, ale musi również mieć oświadczenie właściciela tego lokalu poświadczone notarialnie, że on tego najemcę przyjmie pod swój dach. Założenie jest słuszne, humanitarne i logiczne. Tyle, że w Poznaniu i innych dużych miastach w najmie mamy taką sytuację, że jest więcej oferowanych mieszkań niż wynosi popyt na nie. Cały czas utrzymuje się lekka nadwyżka mieszkań. Wielu właścicieli jest do tej pory przyzwyczajonych, że ogólnie z najemcami nie jest źle, jakoś płacą, a jeśli nie, to przez dwa miesiące nie weźmie się czynszu i jakoś się tego najemcy pozbędzie.
Jeśli teraz właściciel lokalu zażąda od potencjalnego najemcy, aby on przedstawił mu dokumenty, aby mógł zawrzeć tę bezpieczną umowę, to pierwszym ruchem najemcy będzie stwierdzenie, że on poszuka sobie takiej oferty, gdzie właściciel nie będzie stawiał takich wymagań. I znajdzie ją prędzej czy później. Ponieważ przez dłuższy czas będziemy mieli na rynku sytuację, iż najemca będzie miał możliwość znaleźć sobie lokal, w którym wynajmujący nie będzie stawiał warunków, to najemca zamiast sprostać wymogom wynajmującego, będzie szukał oferty najmu bez takich wymagań. I myślę, że jeszcze dość długo potrwa zanim to wymaganie stanie się na tyle powszechne, aby w istotny sposób oddziaływało na rynek najmu.
Nie spodziewam się, aby sytuacja na rynku najmu w związku z nowymi przepisami drastycznie zmieniła się. Można powiedzieć, że w odniesieniu do pewnej grupy mieszkań, tych o podwyższonym standardzie, wynajmujący postawi warunek, a najemcy będzie zależało na tym konkretnym lokalu i nie będzie miał nic przeciwko niemu, bo jest to osoba, która pracuje, ma dobre wynagrodzenie, nie przybyła znikąd, ma gdzieś indziej mieszkanie, bo w danym mieście jest tylko czasowo i spełni wymagania. Natomiast dla całej masy mieszkań o przeciętnym standardzie i dla przeciętnych najemców – najemca będzie miał możliwość wynajęcia bez kłopotliwej procedury.
Jeśli chodzi o rozwiązania finansowe w postaci jednej stawki ryczałtowej podatku dla wynajmującego, to oceniam je dobrze. Rzeczywiście szara strefa na rynku najmu istnieje, nikt dokładnie nie wie jaki procent powierzchni jest wynajmowany bez rozliczenia się z fiskusem, ale można przypuszczać, że jest to znacząca ilość umów. Można przypuszczać, że obniżenie podatku do poziomu 8,5 procenta od całego przychodu z najmu jest krokiem w kierunku unormowania sytuacji. I jeśli nie wyeliminowania szarej strefy, bo tego nie da się zrobić, to znacznego jej ograniczenia.

Drukuj